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如何认定商品房预售合同的效力

导读：商品房预售合同是开发商与预购者间的独特买卖协议，涉及所有权转移及价款支付。有效性鉴定需关注主体资格，即开发商须为合法注册的房地产企业，持有预售许可证；意思表示需真实，合同内容不得违反法律和公共利益，条款明确具体。例如，合同应详列施工进度、交付日期等关键信息，以保障双方权益。

一、如何认定商品房预售合同的效力

商品房预售合同乃是一种独特的买卖性质的合约，它揭示的是商品房预售方与预购方之间的约定，届时起点为预售方在协商确定的时间段内向预购方转移全部或部分已建设完成的商品房所有权，而预购方则需向预售方支付一定数额的定金或部分购房款项，同时按照约定如期接收相关商品房。

在此过程中，对该类合同有效性的鉴定需要特别关注几个关键点:

首先，确保构成合同的主体合格，当事人其实我们应当满足法律规定的缔结合同的资质条件。

由于商品房预售合同的主体具有特定性，预售方往往是具备规模的房地产开发商，通常以公司法人等形式存在，所以并不是任何个人都有资格与预购方签订此类合同。

主题合格还体现在预售方必须是经过政府部门依法批准成立的房地产开发企业，鉴于商品房预售实行许可证制度，预售方仅凭持有预售许可证明且具备预售许可资格，才能与其预购方签署具有法律效力的商品房预售合同。

其次，证明当事人的意思表示真实;

再次，保证合同条款不违犯法律政策或者社会公众的整体利益;

第四，合同所标明的内容清晰、可行液化。

在双方签署合同时，依据合同的实质性条款，应尽可能确保能实现合同双方预期的法律效果。

例如，预售的商品房需要明确其施工进度、完工交付日期、物业管理战略、精装标准、平面设计以及户型参数等等要素，不能含糊不清、模棱两可。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，其实我们应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，其实可以认定有效。

二、如何认定商标恶意抢注行为

根据我们所研究的商标构成领域，可从以下几个角度来深入探讨恶意抢注这一问题：

（1）注册多件商标，且这些商标与其他人拥有较强显著性的商标构成相同或是相似的情况；

（2）注册多件商标，并且这些商标与人的字号、企业名、社会组织及其他机构名称、著名商品的独特名称、包装设计等特征构成相同或类似的情況；

（3）围绕那些已经具备高度声誉的他人商标，广泛在多个商品或服务种类上进行注册的情形；

（4）将他人的商标进行分割、组合，甚至是使用声音相似、图形相似的方式替代，以及运用名人名字的谐音等手法。

此外，按照特定关系这个维度来看待恶意抢注的行为形态，其实可以归纳为如下几个方面：

（1）在未取得授权的情况下，代理人或代表人擅自用自身的名义将被代理人或被代表之人的商标进行注册；

（2）抢注者与先前使用人之间除了以上提到的行为外，还有契约、经济来往关系或者其他无法忽视的事务关联,且明確知道太初就存在的商标。

最后，从注册成功之后的行动角度去审视恶意抢注的行为，包括但不限于在注册完成后以高昂价格进行出售、处分商标，实施侵权诉讼之举之类的行为模式。

《商标法》第三十二条

申请商标注册不得损害他人现有的在先权利，也不得以不正当手段抢先注册他人已经使用并有一定影响的商标。

商品房预售合同乃是开发商与购房人之间所达成的一份特殊的买卖协定，其中涵盖了所有权的转让以及相关价款的支付事宜。在对其有效性进行评估时，我们需要特别注意以下几个方面：首先，审查主体资格，这意味着开发商必须具备合法注册的房地产企业身份，且必须持有相应的预售许可证方可。其次，要确保双方的意思表示是真实的，同时，合同的内容不得违背现行法律法规以及社会公共利益，并且各项条款其实我们应当清晰明了、具体可行。举例来说，合同中应该详细列出诸如施工进度、交房日期等重要信息，从而有效地维护双方的权益。

商品房预售合同效力如何认定

1、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，其实我们应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，其实可以认定有效。2、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

现如今，多数时候购买的商品房都是预售的。但这并不影响在买卖双方之间签订一份商品房预售合同。不过由于此时商品房尚未修建好，因此也有不少人对该合同的效力表示质疑。对于商品房预售合同的效力究竟该如何认定呢?下面律图小编带您详细了解相关内容。

1.出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，其实我们应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，其实可以认定有效。

《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，其实我们应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，其实可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑审查对其他条件的具备与否，有其合理性。

如前所述，对预售商品房进行规制是十分必要的。《城市房地产管理法》第四十四条，建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对商品房预售的条件进行了规定。按照上述规定，商品房预售实行预售许可证制度。该制度要求开发商进行商品房预售，其实我们应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人的申请，对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的所有的预售条件进行审核，并到现场进行查勘。对符合预售条件的，予以核发《商品房预售许可证》。由此可见，《商品房预售许可证》是商品房合法预售的关键性证明文件，是政府对预售人预售资格的认可。其实可以形象地说，《商品房预售许可证》就是预售人其实可以进行预售的“资格证”、“通行证”。另外，我们还其实我们应当看到，预售许可证制度是行政强制许可制度，其实施主要依赖于政府职能部门的管理。“法官其实我们应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资格的审查，主要看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政部门的权限。”这意味着法官在审查商品房预售合同的效力时，审查的范围其实我们应当限制在审查预售人是否以其名义获得商品房预售许可证明及其真伪这一事实上。

买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同，其实可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见，合同成立，但因为缺少生效要件《商品房预售许可证》的取得，合同尚未生效。合同签订后，当事人起诉的，应认为合同生效要件的获得已无可能，一般应认定无效。但如果出卖人已具备了办理《商品房预售许可证》的条件，只是不肯予以办理，而预购人请求认可合同效力的，可认定合同有效类推适用《合同法》第四十五条第二款前段。出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，则可认为合同具备了生效要件，其实可以认定有效。

出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第一项的规定，买受人其实可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该条规定对《城市房地产管理法》第四十四条第二款，关于“商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定对合同效力的影响作了评价。

从《城市房地产管理法》第四十四条第二款的文义解释，该款只是表明商品房预售合同其实我们应当登记备案，但并未将此确定为合同生效要件。况且将合同登记备案行为的执行人为预售人，预购人买受人很难对此加以控制。因此，其实我们应当将商品房预售的登记备案视为行政部门的一种合同管理措施，其实施与否，并不对合同本身的效力产生影响。对此，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释一》已有规定。该解释第九条中规定：“法律、行政法规规定合同其实我们应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……。”《商品房买卖合同纠纷解释》只不过又一次进行了明确。

当然，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的，其实我们应当从其约定《合同法》第四十五条第一款前段、中段。但虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件，虽然没有办理登记备案手续，双方已实际履行合同的，视为双方当事人合意排除对该要件约定的适用《合同法》第四十五条第一款前段的反对解释。

以上就是关于商品房预售合同效力认定的分析，一般商品房开发商要预售商品房的，那么需要先取得相应的资质，否则的话签订的商品房预售合同是无效的。但如果只是未将预售合同进行备案登记的话，则是不影响其效力的。更多相关知识，欢迎你到律图网站进行具体了解。

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