今天，我将与大家共同探讨广州限价房政策的今日更新，希望我的介绍能为有需要的朋友提供一些参考和建议。

限购是什么意思

限购的意思就是限制购买，规定购买的数量。

是指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段，往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴以及同行业恶意抢购所采取的一种商业手段。

2020年6月，海南作出决定:坚决破除"房地产依赖症"，继续严格执行全域限购等政策，实行现房销售制度。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求。

其他手段可重归市场化:

第一、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。

第二、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从"以售为主"转向"租售并举"，将来可转向"以租为主"直至最终取消经济适用房。

第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

深圳年终限购：

伴随城市化进程加快，以及汽车行业快速发展，道路拥堵、空气污染等已经成为限制城市发展的重要因素。为缓解矛盾，一些城市选择了"限购"--这一饱受争议的举措。究竟是城市管理者们的任性而为，还是被逼无奈的最终选择?

距离2015年新年钟声敲响还有三天之际，深圳突然宣布实施限购。深圳成为继北京、上海、广州、贵阳、石家庄、天津和杭州之后，全国第八个实施汽车限购的城市。

热点城市频出共有产权房新政，除了房价降一半还有两大利好

如果操作得当，共有产权住房将是一个多方满意的产品，民众得以购买低价住房，满足居住需求；地方政府也不用无偿划拨土地；同时共有产权住房有助于稳定当地房价数据。

周边房价6万元，一个住宅项目却只卖2.9万元，是不是很诱人？这种看上去很美好的事情，近两年来时常出现在共有产权住房项目上。

岁末年初，北京、上海、广州等地相继调整共有产权住房管理政策，在申购资格上多有“松绑”，符合一定条件的非户籍群体也可申购。

比如，1月10日，上海市公布了《上海市人民政府关于修改〈上海市共有产权保障住房管理办法〉的决定》(下称《决定》)，自2020年2月1日起施行。

此次新政的一个主要变化是将非上海户籍常住人口纳入共有产权房的供应对象范围。《决定》提出，非上海市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社保、缴纳个税、收入和财产等条件的，可申请购买共有产权保障住房。

无独有偶，广州的共有产权住房也在向非户籍群体开放。1月7日，广州市住房和城乡建设局公布《广州市共有产权住房管理办法》，在申购资格上规定，本科学历申购共有产权住房不受户籍限制，单身申购人需要年满30岁。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期共有产权住房实际上也出现了所谓“松绑限购”的内容，预计随着2020年全国共有产权住房建设的推进，后续申购方面的政策会放松，真正将共有产权住房推向市场，进一步体现了住房小康的政策目标和导向。

1月12日，北京市市长陈吉宁在北京“两会”上也表示，今年将优化共有产权住房分配政策。

有助于稳定房价数据

共有产权房政策微调的背后，一方面是进一步完善住房供应体系，另一方面也是现实所需。由于配套政策不尽完善，产权分割导致流转受限，一些共有产权房项目一度出现弃购现象。如果还将申购资格局限在户籍人口上，可能会出现共有产权房供需不能匹配的问题。

什么是共有产权住房？各地规定略有不同，但基本原则大同小异，共有产权房的特性包括：购房人和政府各分享一定比例产权，符合一定资格的人群方可购买，购房后的转让也有所限制等。

国内房产类型原本就较为复杂，廉租房、公租房、经济适用房、自住房、限价商品房、商品房等，分别对应从低收入到中高收入群体的多种住房诉求。

既然楼市如此纷繁，为何还要推出一个共有产权房？

中国房地产市场历来重购轻租，但纯商品房价格过高，低价的经济适用房和限价房又往往没有资格购买，城市夹心层——中等收入群体的购房诉求时常难以满足。

而共有产权房的适用群体则相对广泛，由于切分了产权，房产单价和总价都相对较低，一般民众也可以负担。同时，由于房产单价远低于周边纯商品房价，房地产企业的拿地价格也会随之大幅下降，地方政府在土地出让环节会损失部分收益，但可以通过持有部分房屋产权来弥补这部分损失。

“共有产权住房和普通住房的本质区别就是通过减少流动性来换取购房成本的降低。换言之，共有产权住房的转让是有一定的限制的，即政府回购优先，从而使得购房者的购房成本随之降低。”严跃进称。

如果操作得当，共有产权住房将是一个多方满意的产品，效果可谓一石三鸟：民众得以购买低价住房，满足居住需求；地方政府也不用像建设经济适用房那样无偿划拨土地；同时，由于共有产权住房总价要远低于周边同类型住宅，在一个城市房价上涨的背景下，政府推出一定数量的共有产权住房也有助于稳定当地房价。

“在解决刚需群体住房和稳定房价方面，共有产权住房肯定是发挥了很大作用的。”严跃进称。

这种期望中的多赢局面，将是地方推动共有产权住房的一大动力。

北京的25万套目标

推进共有产权住房，一线城市率先示范。住建部曾在2017年专门发文，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

北京住建委2017年曾表示，今后5年，北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应、公平合理分配，进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求。

据中原地产近日统计，2017~2019三年间，北京供应了包含居住属性的土地总计212宗地块(包括部分流标)，其中共有产权住房地块就多达52宗。

土地供应出去了，是否能及时转化成房源？

2019年4月23日，北京住建委公开了共有产权住房的进展。北京市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应，可提供房源约6.55万套。

从数据上看，北京的共有产权住房供应量已经大幅增加，但作为新生事物，购房者对其接纳程度如何？

中原地产首席分析师张大伟表示，北京共有产权房从政策设置看，符合“房住不炒”的定位，剔除了投资属性后，从购买条件、使用情况看，都符合以自住为主的政策预期。

“从算账的角度看，共有产权已经没有投资价值。购房人买了共有产权房，未来通过共有产权房作为跳板，获得房屋升值的概率也已经非常低了。某种程度上，共有产权房实际变成了有部分产权的公租房，可以流转但投资属性弱。”张大伟称。

正是因为投资属性较低，加之一些共有产权住房项目位置较偏远，周边配套不尽完善，一些项目一度出现不少摇号中签家庭放弃选房的情况。张大伟表示，北京部分区域的共有产权住房项目出现了销售难的情况，但整体看，共有产权房整体去化比较好。

“从市场供应量看，北京的共有产权住房除郊区几个项目外，其他项目基本售罄，也体现了共有产权房在解决局部区域需求方面起到了很大的作用。此外，共有产权住房对于拉低北京市场房地产均价有很大的影响。“张大伟称。

更令外界关注的是，北京还在2019年第一次利用集体土地建设共有产权住房。

2019年9月12日，北京上瑞置业有限公司以151283万元的价格，竞得北京大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块。

这是一宗集体建设用地，按照规划，该宗地内将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。地块规划建筑面积108059平方米，以成交价格计算，楼面价格约为1.4万元/平方米。

在集体建设用地上建设可公开对外销售的住房，这应是全国第一例。

“大兴此地块，无论是从北京市场还是全国市场，都属于重大创新内容。”严跃进曾对第一财经记者表示。

不过，共有产权住房原本已经属于新生事物，而利用集体建设用地建共有产权房更是新上加新，这也导致外界的观望情绪较高。与上述成交地块一同挂牌的另外两宗集体建设用地，至今仍未成功出让。

配套政策影响民众申购热情

除了京沪两地在共有产权住房方面推进声势较大之外，其他城市近两年也开始陆续推出共有产权住房项目。

西安市2018年曾出台《深化住房供给侧结构性改革实施方案》，提出2018~2021年期间，全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套。

自2019年12月1日起，烟台市重新制定的《共有产权住房管理办法》(下称《办法》)开始正式实施，与此前政策相比，《办法》将出售产权份额比例调整为60%、70%、80%三个档次，由承购人根据自身支付能力自行选择，增强了灵活性。

此外，为更好体现“房住不炒”的原则，新《办法》将产权增购限制期由两年延长到5年，确定承购人自缴纳契税完税之日起5年内，不得增购产权份额。

不过，总体来看，一些二线城市的共有产权住房建设还处于探索阶段，总量并不大。

严跃进对第一财经记者表示，共有产权住房在整个住房总量上占比还不是很大，在推进共有产权住房的过程中，一些配套政策并未完全到位，也对其申购情况造成了一定影响。

在一些城市，虽然共有产权房政策早已落地，但在房产税务发票、子女入学等配套政策上并未明确，引发申购家庭的担忧。

“共有产权房本来是为了解决刚需住房难题，出发点是好的，但教育、税务等多个相关部门应进一步加强协调和沟通，把解决刚需居住难题的政策落实好。”严跃进称。

广州户口值钱吗

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广州经济适用房申请条件2021

21年广州经济适用房申请条件,广州经济适用房最新政策2021

一、申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合以下条件

1、申请人及其共同申请的家庭成员具有本市城镇户口并在本市工作或居住;

2、家庭年可支配收入、家庭资产符合市政府公布的标准(见附录);

3、无自有住房，或者现住房人均居住面积低于10平方米;

4、未享受过以下购房优惠政策;

(1)按房改成本价或标准价购买公有住房;

(2)购买解困房、安居房、经济适用住房;

(3)参加本单位内部集资建房;

(4)落实侨房政策专用房;

(5)其他购房优惠政策。

5、申请人及其共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。

二、广州经济适用房申购相关信息

1、承办机构：广州市房改办住建办

2、办理事项：申购广州经济适用房

3、服务对象：广州市城镇户口

4、收入情况：年人均可支配收入低于 18287元

5、居住状况：人均居住面积低于10平方米

6、其它要求：未享受其它购房优惠政策

办理条件

经“两级审核、两级公示”后，取得《准购证明》，且《准购证明》有效期在2013年4月12日（含当天）之后未被取消轮候资格的轮候家庭。

办理材料

1、《广州市剩余经济适用住房购房意向登记表》；

2、申请人身份证；

3、《准购证明》。

办理流程

(一)登记购房意向(11月11日-11月25日)

因新冠疫情防控需要，本次经适房销售通过微信小程序进行购房意向登记，在意向登记期间不开放样板房供市民参观。

属于销售对象的轮候家庭如有购房意向，可通过微信“穗经适房”小程序阅览销售文件、房源介绍、VR看房，并在市住房和城乡建设局网站下载或前往户籍所在街道办事处(镇政府)领取《广州市剩余经济适用住房购房意向登记表》(下称《登记表》)。轮候家庭填写《登记表》后，在规定时间内登录微信“穗经适房”小程序提交意向登记(意向登记时需上传已填写的登记表、申请人身份证、《准购证明》)。申请人也可在规定时间内持《准购证明》、身份证原件前往户籍所在街道办事处(镇政府)进行咨询，由街道办事处(镇政府)工作人员指引下完成意向登记。意向登记成功提交后不可撤销，完成意向登记后可通过微信“穗经适房”小程序查询结果。

购房意向登记时间为2020年11月11日上午9时至11月25日下午5时。

(二)公布意向登记名单(11月30日-12月7日)

市住房保障办于11月30日-12月2日在市住房城乡建设局网站及微信“穗经适房”小程序公布参加购房意向登记名单，并向申购家庭发送短信通知。申购家庭对意向登记名单有异议的，可在11月30日-12月2日向市住房保障办书面提出申诉(地址：豪贤路仁生里36号广州市住房保障咨询服务室1号窗)，市住房保障办在12月4日前完成申诉核查，并于12月7日在市住房城乡建设局网站及微信“穗经适房”小程序公布参加评分排序名单。

(三)评分排序(12月8日)

市住房保障办举行评分排序仪式，参加意向登记的申购家庭根据轮候分值高低确定选房顺序，分值相同的家庭，通过评分排序系统现场确定先后顺序。市住房保障办在当天将邀请人大代表、政协委员、媒体代表、公证处、经适房申购家庭代表等共同见证、监督系统评分排序情况。

(四)公布评分排序结果(12月9日)

评分排序后，市住房保障办于 12月9日在市住房城乡建设局网站及微信“穗经适房”小程序公布评分排序结果，并向申购家庭发送短信通知。

(五)发放《参加经济适用住房申购资格复核通知书》(12月14日- 16日)

各街道办事处(镇政府)于12月14日～16日向评分排序顺序号1-1300号(房源供应量的约1.8倍)的申购家庭发放《参加经济适用住房申购资格复核通知书》、《广州市居民家庭经济状况核对申报表》(下称《申报表》)、《送达信息确认书》。申请人凭身份证原件、《准购证明》原件在规定时间内到申请人户籍所在街道办事处(镇政府)领取。

(六)购房资格复核、投诉举报、异议申诉、异议复核及举报核查(2020年12月14日至2021年3月19日)

评分排序顺序号1-1300号的申购家庭须于2020年12月24日前到申请人户籍所在地街道办事处(镇政府)递交《申报表》及家庭收入、资产等资料参加购房资格复核。资格复核标准见附件2。申购家庭须申报准购证明所列申请人及共同申请人的收入(2019年度)、现时资产情况。申购家庭未在规定时间内按要求递交材料(补充材料)参加资格复核的，视为放弃申购资格。

2020年12月14日起市住房保障办会同相关单位按程序进行资格复核，同时接受投诉举报。对评分排序顺序号1-1300号的申购家庭进行购房资格复核，同时进行申诉核查及投诉举报核查。

市住房保障办汇总民政部门审核意见并完成申购家庭住房情况核查后，根据资格复核结果分类向申购家庭出具资格复核结果告知书、资格复核结果通知书，并协调区、街住房保障部门将告知书、通知书送达申购家庭。

如申购家庭对复核结果有异议，可在收到资格复核结果告知书的3个工作日内向市住房保障办(地址：豪贤路仁生里36号广州市住房保障咨询服务室1号窗)提交《广州市经济适用住房申购资格复核结果异议申诉表》及相关资料进行异议申诉，市住房保障办在5个工作日内会区住房保障部门完成异议复核。

(七)公布资格复核结果及选房顺序(具体时间根据资格复核完成时间确定，预计2021年3月下旬)

资格复核、异议复核完成后，市住房保障办根据评分排序结果和资格复核、异议复核情况，在市住房和城乡建设局网站、微信“穗经适房”小程序公布资格复核结果及房屋选房顺序，公布的时间将视资格复核完成时间确定。

(八)打印及发放《经济适用住房选房通知》(公布选房顺序之日后6日内)

公布选房顺序后，销售代理单位向资格复核通过的申购家庭邮寄(EMS)《经济适用住房选房通知》(以下称《选房通知》)及《经济适用住房房源明细表》。选房顺序号超出房源数量的申购家庭为选房后备家庭，如选房顺序号在1～705号的申购家庭有弃购，选房后备家庭方可按顺序替补认购房屋。凡取得《选房通知》的申购家庭有房源可选择时放弃选房的，均视为弃购。

(九)网上预约看房(具体时间根据资格复核完成时间确定，预计2021年4月上旬)

考虑目前疫情防控情况，本批经济适用住房房源主要通过VR看房，仅现场开放参观天鹿花园、珠江嘉苑两个房源点的样板房。评分排序顺序号1-1300号的申购家庭经资格复核通过的，可在规定时间内(届时将另行公布及通知)通过微信“穗经适房”小程序预约参观样板房(预约参观日期、时间段)。

每户家庭只能预约参观每个房源点1次，每次人数不超过3人，没有预约的申购家庭不得进入现场看房。

网上预约现场看房环节须视届时疫情管控情况，若受疫情管控影响，将取消现场看房环节。

(十)房屋选房

获得《选房通知》的申购家庭凭有关材料在规定的选房时间到销售中心(地点待定)选房。选房时申请人需现场提交申请人及其家庭成员的身份证原件及复印件、《选房通知》原件、《准购证明》原件等相关证明材料;选房时按选房顺序叫号，每次选房现场工作人员叫号3次，申购家庭须在5分钟内确定房号，逾时不能确定房号的视为自动放弃本次选房认购权;选房后申购家庭应在当日签订《经济适用住房选房确认书》(以下称《选房确认书》)，同时根据选房流程下图办理有关手续。

申请人如不能亲自到选房地点办理选房手续的，其共同申请的家庭成员可持申请人的身份证及经公证机关公证的授权委托书原件办理选房手续。凡选房当天没有签订《选房确认书》的视作无效选房。未按通知时间、地点到达现场选房的，视为自动放弃本次选房权利。

序号 房源点 所在区 销售方式 建设方式 房屋基准价格（元/平方米） 超70平方米市场评估价格（元/平方米） 物业管理费（元/平方米.月） 套数

小计 一房一厅 二房一厅 三房一厅

1 天鹿花园 黄埔区 现售 政府自建项目 7018.36 ＼ 1.84 500 500

2 南悦花苑 白云区 现售 政府自建项目 5216.89 25994 1.6 14 7 7

3 龙归花园 现售 政府自建项目 4538.38 ＼ 1.55 8 5 3

4 泽德花苑 现售 政府自建项目 3740.46 25421 1.5 2 2

5 惠泽雅轩 现售 社会力量建设 4409 ＼ 1.36 1 1

6 芳和花园 荔湾区 现售 政府自建项目 4277.57 ＼ 1.3 6 5 1

7 安厦花园 天河区 现售 政府自建项目 4256.6 1.45 3 2 1

8 广氮花园 现售 政府自建项目 4445.15 29797 1.45 9 6 3

9 育龙居 现售 政府自建项目 2431 26158 1 1 1

10 亨元花园 黄埔区 现售 政府自建项目 4122.89 1.55 16 8 8

11 苗和苑 现售 政府自建项目 4401.46 16591 1.45 2 1 1

12 瑞东花园 现售 政府自建项目 4708.95 23449 1.58 121 114 7

13 珠江嘉苑 天河区 现售 社会力量建设 5522.96 ＼ 1.55 15 15

14 穗和家园 白云区 现售 社会力量建设 5817.17(一期) 20810 1.6 7 1 5 1

5855.22（二期）

合 计 705 9 669 27

据市场援引广州市白云区、黄埔区相关房管局通知称，自2014年12月8日起，如已有经适房或限价房登记在买家名下，该物业未满五年，在未由市国土房管局申请由该局回购或未安排符合经适房或限价房购买资格者购买情况下，不可再购买新的住宅。

另据了解，若买家名下经适房或限价房已满五年，可通过补交土地收益价款的形式，将经适房或限价房转为商品房。不过，该规定在广州天河区变得更为严格，要求买家在补交土地收益价款将房屋性质变为商品房后，需将该物业出售后，方可再在限购政策允许范围内购买新房。

就新规的制定，相关业内认为，在广州已明确不再新批准建设经适房的情况下，新的规定将更大程度的发挥经适房或限价房的作用，保障更多夹心层的利益。

另据广州市政府早前透露，广州今年将安排逾50亿元建设保障性住房，计划安排37个保障性住房项目，共计3.01万套。

其中，广州市新开工建设保障性住房、棚户区改造任务11682套，包括公租房6000套，拆迁安置房5000套，华侨农场危房改造682户。该任务由市区共同承担，市本级负责5800套，以商品房配建为主;各区(县级市)负责5882套，建设量首次超过市本级。

同时，广州市基本建成保障性住房、棚户区改造任务18982套(户)。包括公租房11141套，经适房2916套，拆迁安置房4243套，华侨农场改造682户。

而根据最新数据显示，截至10月25日，广州市新开工保障性住房13787套，今年前10月广州全市基本建成保障性住房19330套，新开工和基本建成保障房数量均超额完成了年度任务。

入户广州有什么好处，怎么才能入户广州

如果是打算长期在广州工作或者定居，入广州户口将有很多好处。

子女教育

想要入读广州的公立学校，有广州户籍将更有优势，可以让孩子享受到教育公平的机会，享受到最好的教育资源。否则的话，需要缴纳高额赞助费，或者报读民办学校，负担高额的学费。有部分家长不想花费高额学费，而是让孩子在老家上学的话，那么又将面临不能陪伴孩子成长这个难题。

2.解决买房问题

非广州市户籍居民购房的限制比较多，也比较麻烦，需要提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，在广州市限购1套住房。也就是说非广州市户籍需要买满5年社保之后，才能买房，还只能限购一套。

广州房价逐年上涨，5年之后房价的涨幅无法估计，想要早日买房，实现安居乐业，通过入户广州就能够实现。

3.生活便利

入户了广州之后，可以享受广州市民全部的社会保险、医疗保险及单位住房公积金等相关福利。

另外，我们日常生活中需要办理的证件很多，但是大多数证件都要求只能够在户籍地办理，对于上班族来说，想要回老家一趟将会耽误很多时间，如果拥有广州户籍，这一切都将变得方便起来。

要入广州户口，有这几种方式

积分入户

广州积分入户面向的群体更为广阔，只要在广州市合法稳定就业或创业、年龄在45周岁以下、持广州市办理有效的《广东省居住证》、缴纳社会保险满4年、按照《广州市来穗人员积分制服务管理指标体系及分值表》计算总积分满100分的人员，可申请积分制入户。

2.学历入户

我国本科以上应届毕业生包括全日制本科学历、硕士研究生学历以及博士研究生学历，对于不同学历层次的要求也不同。

（1）具有博士研究生学历，或具有博士学位，年龄需在50周岁以下，择业期为5年。

（2）具有硕士研究生学历，或具有硕士学位的人员，年龄需在45周岁以下，择业期为2年。

（3）具有国内普通高校全日制大学本科学历并有学士学位，或具有国（境）外学士学位，年龄需在40周岁以下，择业期为2年。

3.技能入户

技能入户是广州市目前引进人才入户的其中一种方式，达到一定的标准即可申请。技术技能类人才需要从事广州市引进技术技能人才职业目录内的相关职业，并且需要在获得证书并且考核认定之后，在广州市工作并且参保半年以上。

4.职称入户

职称是个人技术能力水平的反映，在广州市引进人才入户的政策中提到，按照国家制定的标准通过考试考核或评定且具备相应的技术和能力，并由各级人力资源和社会保障部门及其授权的部门核发证书的国家职业资格按照相关的要求可以入户广州。

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刚性需求的示例

鱼粉的刚性需求

可以理解为：随着鱼粉价格的上涨，鱼粉在饲料配方中的添加比例在减少，同时替代品比例在上升，在不影响动物营养健康需要的前提下，鱼粉减量与替代品增量间存在一个均衡点，均衡点即为鱼粉刚性需求的临界点，鱼粉添加量低于临界点将会给动物生长带来负面影响。

鱼粉的刚性需求，同样也是一个相对、动态的概念，刚性需求量将随着鱼粉价格的涨跌和配方技术的改进而呈现曲线波动。一是其刚性度因饲料品种而异。一般认为，对鱼粉刚性依赖程度由强到弱的排序依次为：甲鱼>；鳗鱼>；虾>；海水鱼>；皮毛动物>；乳猪>；鲫鱼>；仔猪>；鲤鱼>；育肥猪>；禽类。二是其刚性度因时而变。具体说就是当鱼粉价格一路攀高，将促使有关组织或单位加快饲料配方技术的改进以及科技上寻求突破。这就意味着今天我们在说鱼粉的刚性需求量是多少，明天可能这一数字又发生变化。

据中国饲料在线网站2006年对国内一些水产料生产企业的调查，，大致在80%以上。虾料配方中进口鱼粉添加比例由原来的30～35%下降至25～30%，降低5个百分点左右。部分企业已用国产鱼粉或者其他动物性蛋白原料进行替代，如鸡肉粉、肉骨粉、发酵蛋白等。（2）鳗料：对鱼粉需求的刚性度很大，在90%以上。正常情况下，鳗料中鱼粉添加比例在60～65%。2006年鱼粉高价后，添加比例下降5个百分点左右。高档鳗料中鱼粉用量维持在60%左右，低档菜鳗料鱼粉用量降至50%左右。。（3）淡水鱼料：受鱼粉高价影响，06年淡水鱼料中鱼粉用量有一定下降。鱼粉添加比例在鲤鱼料中由原来的8～10%减至3～5%；鲫鱼料由原来的15～20%降至10～12%；罗非鱼料中鱼粉添加比例由原来的15%减至5～10%。主要替代品为植物蛋白、动物下脚料、肉粉、小鱼干等。受国产鱼粉质量和替代品的影响，06年淡水鱼料质量呈下降趋势。

弹性时机打破神话

房价所谓的“刚性需求”包含着弹性的购买时机，不把握好弹性时机就不是好的开发商，也不是好的消费者。

关注弹性时机更重要

其一，刚性需求将被弹性时机化解

投资客收手。在自住市场上，换房一族普遍放缓购房脚步，尽管2008年元旦期间大部分楼盘都推出不同程度的优惠，但大多数消费者仍持观望态度。而对于无房一族，由于买涨不买跌的心理，令所谓的刚性需求也延缓实现。买房不如吃饭穿衣，便算无房，也可用租房等形式代替，因此，刚性需求往往被弹性时机化解了。买家的弹性时机将成为急于回笼资金的开发商的刚性伤害。

其二，刚性需求被更具刚性的支付能力所化解

楼价已经高出居民可承受能力，市场承接开始出现断层，下调成必然。广州楼价已远超居民工资水平。2007年11月，广州新建商品房价格是每平方米10433元。而据统计局最新公布的数据，城镇居民每月人均可支配收入是1865元。也就是说，一平方米房子要花费5.6个月的收入。正是因为如此，刚性需求又被更具刚性的支付能力所化解。

其三，弹性时机掌握在买方手上

政策环境下，楼市失去任何涨价的理由。一系列严厉的政策到2007年底开始累积，并发生实质性效果。在“二次房贷”和高楼价的双重夹击下，投资客自保退场。“70/90”政策、限价房政策在2007年年底也开始落地，对自住买家而言，更便宜更丰富的选择呈现。于是，促销、优惠席卷全城，股市尚且可以“绑架”奥运，抬起“基本面是牛市”的旗帜。楼市却已经无所凭借。卖方时代宣告结束，买方时代重临，弹性时机牢牢掌握在买方手上。

刚性需求避免房价暴跌 支撑高房价

“这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、在北京工作的，都要有房啊，这就是刚性需求。”北京中心城区一位业主这样说。

北京等大城市房价涨幅回落，但许多人仍坚持认为，房价跌不到哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租，等待着将来房价再次上涨。

事实上，房地产界一直以来有一个观点：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。

究竟哪些需求属于“刚性需求”？它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头？政策应该如何对待刚性需求？记者进行了调查。

① 楼市的刚性需求在哪里

——买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半

按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009—2010)》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。

“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”

具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。

同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。

此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。有多少是刚性需求带动的？

链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。2012年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。

尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。

“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。2000年以来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。

② 刚性需求难以支撑高房价

——不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现

“现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。”在某楼盘售楼处，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。”

房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。

如今，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价？

“刚性需求尽管客观存在，但它不是支撑高房价的理由。”林倩表示，和经济学对刚性需求的定义不同，大多数人所说的住房刚性需求，只是说需求客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”非常少。

链家地产花家地店业务员郭威告诉记者，房地产调控新政出台以来，该店的成交量迅速下滑了近80%，“现在还在买房的这20%客户，大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。他们的需求几乎不受价格影响，这部分应该是真正的刚性需求。”郭威说。

专家认为，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。

对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。

由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求，实际上也限制了相当大一部分改善性需求。

此外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短期效果已经体现出来。在“买涨不买跌”的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。

据北京市房地产交易管理网数据分析，新政出台一个月来，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，较上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相对更大，同比达42.2%。

“交易量的大幅下滑，充分说明了楼市这种刚性需求的独特性。观望导致成交量下滑，下一步必然带来房价的回落。”林倩表示，“仅靠刚性需求，不能支撑高房价。”

③ 刚性需求可避免房价暴跌

——当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大

在房地产市场上，人们最担心的是暴涨暴跌的大幅波动。房地产市场经过一段时期调整后，会不会再次出现由于刚性需求集中入市房价新一轮暴涨？如果这样的历史重演，所有的调控努力都将付之东流。

尽管专家普遍认为刚性需求不能支持高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。

那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？

“当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。”林倩认为，“每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳定在任何水平上都是有可能的。”

根据去年以来房地产市场需求结构变化的情况，记者采访的多位业内人士均表示，由于在2012，投资投机性需求“接力”自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉去年底以来出现的泡沫，稳定在2012第三季度的水平。而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。

房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。如果调控导致市场供应量大幅减少，反弹可能会提前到来。据统计，2010年4月，北京期房和现房的库存量均出现了不同程度下降。“地方政府在落实调控政策的同时，应坚持努力增加供应，引导开发商稳定市场预期，维持适当的投资和开工量。”朱中一说。

④ 调控应避免“误伤”刚性需求

——建议尽快开展住房普查，使调控政策更有针对性

在北京一家媒体工作的杨大伟，本打算“买新卖旧”，卖掉小房，购买一套100平方米的新房改善住房条件。总价240万，并且已经交纳了定金。但刚签完合同，二套房贷首付不得低于五成的政策出台，让杨大伟很头疼。“本来准备付72万首付，剩下的先贷款，再卖旧房子。政策一调整，要多付48万首付，一点办法都没有。”和开发商协商后，开发商表示可以退房但不退定金。眼看着5月底房子就要封顶，如果到时候不能支付足额首付，每天要交纳万分之三的滞纳金。杨大伟一筹莫展。

尽管本轮楼市调控仍然支持居民自住型购房需求，但事实上，由于一系列严厉的政策在短时期内频频出台，许多刚性需求的购房者和杨大伟一样遇到麻烦。

以改善型购房为例，尽管政策并不限制杨大伟这样的“买新卖旧”，但先买新、后卖旧，就会被划入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先卖旧、后买新，尽管不算二套房，但购房者必须解决新旧交替的过渡居住问题，十分不便。

我国房地产市场波动的周期越来越短，从过去的3年左右，发展到如今以年为单位波动，甚至出现“单数年看涨、偶数年看跌”的怪现状。不仅周期短，涨跌的幅度也越来越大。一旦受到抑制的刚性需求集中入场，供应跟不上的话，房价有可能再次出现暴涨。

“要维持房地产市场的长期平稳健康发展，必须支持普通百姓的刚性住房需求。”朱中一说，调控政策在具体执行过程中，要有堵有疏，让刚性需求有合理的渠道释放。

朱中一表示，本轮房地产市场调控与过去最大的不同，就是在大力抑制投资投机性需求的同时，提出努力增加供应，尤其是适合“刚性需求”的中低价位、中小套型普通商品房以及保障性住房供应。许多有刚性需求的普通家庭，将来会有更多的渠道解决住房问题，不用全部冲进房地产市场。对楼市供应的压力将有所减轻。

为了让住房政策更加合理，当前，各地都在编制今后几年的住房建设规划。“政府必须了解清楚当地的住房需求结构，特别是有多少刚性需求，要建设什么样的户型。这样才能制定合理的住房建设规划。”朱中一表示，我们十分缺乏城镇居民家庭住房情况的基础数据，导致许多调控政策的可操作性比较差，极易发生“一刀切”，“误伤”刚性需求的情况。

“最好的方法是尽快组织一次住房普查。”朱中一建议，“如果一个三口之家有两套房，再买第三套，一定是投资或投机性需求。有了住房普查的基本数据，调控政策的目标才有可能实现，房地产市场长期平稳健康发展，也才有了基础。”

好了，今天关于“广州限价房政策”的话题就讲到这里了。希望大家能够通过我的介绍对“广州限价房政策”有更全面的认识，并且能够在今后的实践中更好地运用所学知识。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我。