导读：商品房预售合同法律风险防范之策略研究在房地产领域中，未取得预售许可证的购房合同将被视为无效。由于商品房预售活动必须...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

商品房预售合同的法律风险如何防范

导读：商品房预售合同法律风险防范之策略研究在房地产领域中，未取得预售许可证的购房合同将被视为无效。由于商品房预售活动必须遵循严格的预售许可证制度，因此唯有当开发商成功获取并持有预售许可证明，且该符合预售许可规定，方得以与购房者签订有效的预售合同；否则，这份合同极可能会面临被司法机关判定无效的法律风险。

一、商品房预售合同的法律风险如何防范

关于商品房预售合同所蕴含法律风险的预防策略探讨

未取得商品房预售许可证的购房协议不具有法定效力。鉴于在商品房预售过程中，实行严格的预售许可证制度，仅当房地产开发企业获得预售许可证书、满足许可条件后，与其买受方签署的预售合同方可视为合法有效；反之，若无此资格或证书，则该类合同极易面临法律被判定为无效的风险。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，其实我们应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，其实可以认定有效。

二、商品房预售定义是什么?

在房地产贸易领域，商品房预售又称为商品房预售、楼宇期货交易以及楼花买卖等诸多概念。

此类交易方式旨在使买房者提前支付定金或者预付账款，从而在不久的将来实现获得现房的愿望。

实际上，商品房预售其实可以看作是一种类似于期货的交易方式，所买卖的仅仅是针对某个特定房屋的期货合约。

相对于已经完工的房屋出售，这种交易方式已经成为了我们国家现行的商品房市场中最为主要的两大房屋销售模式之一。

值得注意的是，商品房预售属于一类附带期限的交易行为。

具体表现为，商品房买卖双方在签署合同时会以一个明确的期限作为依据，同时将该期限的到达视为商品房买卖的权利和义务依法生效或失效的重要依据。

另外，商品房预售亦具备极强的国家干预性质。

鉴于预售商品房并不涉及房屋的实体交易，实际的房屋交接工作尚待完成，国家为此强化了对商品房预售市场的规范化监管力度。

我国相关法规对商品房预售的条件、资格和程序进行了详细规定，并且强制要求在预售合同签定之后，必须向当地房地产行政主管部门办理登记备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售，其实我们应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

（二）持有建设工程规划许可证;

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

三、商品房预售无效合同有哪些

商品房预售合同的效力问题主要涉及到以下几个方面：首先，如果开发商在没有获得商品房预售许可证明的情况下与购房者签订了预售合同，那么该合同将被视为无效；其次，如果预售合同中的条款违反了法律、行政法规的强制性规定，例如存在着非法的目的或者对国家、社会公共利益造成了损害，那么这样的合同也会被认定为无效；再次，如果一方当事人采用欺诈、胁迫的手段来签订合同，并且这种行为已经严重损害到了国家的利益，那么这样的合同同样会被判定为无效；此外，如果合同的签订过程中存在着恶意串通的现象，导致国家、集体或者第三人的利益受到了损害，那么这样的合同也会被认为是无效的；最后，如果合同的表面形式是合法的，但是其背后却隐藏着非法的目的，那么这样的合同同样会被判定为无效。我们需要认识到，当合同被判定为无效时，其法律效果是从合同成立之初就不具有法律约束力，双方当事人其实我们应当将从合同中获取的财产予以返还，同时对于有过错的一方，还需要对另一方因为合同无效而遭受的损失进行赔偿。如果双方当事人都存在过错，那么他们将各自承担相应的责任。

探讨商品房预售合同中的法律风险预防策略。未取得预售许可证的购房协议无法律效力，因此在预售过程中应严格遵守许可证制度。开发商只有满足条件并获得预售许可证后，与购房者签订的合同才合法有效。否则，合同可能面临被法律判定无效的风险。

商品房预售有什么风险

其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。

商品房预售是我们日常生活中常见的现象，因为实施商品房预售既有利于分散房地产商的经济压力，也有利于优惠购房者，但是，你知道商品房预售有哪些风险吗？下面，跟随律图小编来了解下吧。

什么是商品房预售

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房.并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售制度是什么?

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

目前，在商品房预售中常见的风险，如下：

1、常见风险一：开发商在建设项目土地被抵押状况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。

2、常见风险二：开发商在建设项目土地被抵押状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。

3、常见风险三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案被设定抵押的房屋无法办理登记备案。

房管局人士分析说，虽然开发商与购房人签订的合同从法律上是有效的，但由于开发商未办理登记备案手续，使行政部门无法对购房人的权益加以保护。一旦开发商资金发生危机，不能如期偿还银行的贷款，银行为主张其抵押权，可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。尽管购房人已履行了合同义务，并支付了部分或全部房款，但最终无法取得该房屋。

以上就是我们关于商品房预售有哪些风险的法律解答，从上面内容可知，商品房预售最大风险承担者还是我们购房者，因此，我们购房者在选择预售商品房时一定要谨慎小心，遇到拿不准的法律问题要及时咨询专业律师，相信他们会给你一个专业地答复。

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