一、二手房买卖的一般流程有哪些1、买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证...更多二手房买卖的一般流程有哪些的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

一、二手房买卖的一般流程有哪些

1、买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二、二手房买卖的注意事项

1、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

6、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

7、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

8、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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二手房买卖的一般流程有哪些拓展阅读

二手房交易九大流程，每个流程要注意这些风险

很多人都希望拥有一套自己的房子，而二手房免去装修烦恼，可以随时拎包入住，成为很多人的选择。那么二手房交易的流程是什么？又有哪些注意事项呢？

（一）二手房交易流程过户是什么？

二手房交易在不同的城市，具体的流程不完全一样，大体来说，二手房交易一般有这样几个流程：

第一个流程：签署买卖合同，确定价格、过户、交房等时间；

第二个流程：出卖人办理房屋核验，相关部门核实房屋是否真实存在；

第三个流程：购房人办理购房资格审核，得有资格买；

第四个流程：办理网签，目的是防止一房二卖；

第五个流程：付款、若是银行贷款，还得有评估程序、银行面签程序；

第六个流程：缴纳二手房交易的各项费用，一般包括营业税、契税、个人所得税、交易费等；

第七个流程：过户（北京有的区域要求过户前办理资金监管，就是把钱必须放在政府指定的银行中，才能过户，过户后政府把钱直接给出卖人，这也是为了确保资金的交易安全）；

第八个流程：房屋物业交割，交付房屋，结清各种费用；

第九个流程：迁移户口；

而对于不同的房屋性质来说，具体的交易流程会有所不同：

1、对于标准价购买的房屋来说，在交易的时候，需要经过产权单位同意，需要业主取得全部的产权后才能办理出售手续，否则无法单独出售；

2、对于央产房来说，先要办理央产房上市出售备案手续，办理备案手续的时候就需要结清各种费用，比如物业、暖气等费用，其中最重要的就是面积超标款；

3、对于经济适用房，现在需要去相关部门办理政府放弃产权回购的手续才能正常继续进行交易；

4、对于其他类型的房子，在交易的时候流程上没有特别的流程限制，只是税费上可能不太一样，比如两限房、在交易的时候税费就比较高。

（二）二手房交易中，卖房人有哪些注意事项？

在二手房交易过程中，有买方，也有卖方。对于卖房人来说，有哪些注意事项？

第一，注意买房人是否有购房资格。注意在合同中约定，如果买房人没有购房资格导致交易无法完成，将承担什么责任，或支付多少违约金给卖家。

第二，注意买房人是否有付款能力，或者注意买房人能否在按照约定时间及时付款，以防卖房人不能及时用钱。

第三，尽量按照真实的交易价格缴税，以防将来出现不必要的麻烦。

第四，注意买房人能否按照约定时间办理完过户交易手续，比如到了过户的时候，不能过户，导致卖房人名额不能空出来，会出现不必要的损失。

第五，如果没有收到全部的房款，注意尽量先不交房，否则也可能出现纠纷。

（三）二手房交易中，买房人有哪些注意事项？

在二手房交易过程中，有买方，也有卖方。对于买房人来说，有哪些注意事项？

第一，注意签署合同的人是否是出卖人。

第二，注意出卖人是否有配偶，配偶是否签字同意出售房屋。

第三，注意房屋的产权性质。比如，经济适用房、两限房未满5年出售的，即便签署了卖卖合同，也是无效的。比如，央产房，就要注意是否存在面积超标款，以及这个款项谁来承担。

第四，注意签署的合同，房屋的户型、朝向、面积、学区等，合同里尽量都写清楚。

第五，注意对小区的配套以及小区周边环境要充分了解，比如房屋周围是否有垃圾场、变电站、病毒疾病处理中心等。

第六，注意房子是否有其他人的户口，现在很多人都面临买了房子，结果上家户口还在，或者是上上家户口也还在。

第七，注意房屋是否有抵押的情况。

第八，注意房屋是否有承租人，因为承租人是有法定的优先购买权。

第九，注意所有的口头约定可能都没有用，约定的内容最好都写进合同中。

以上就是房产律师为大家总结的关于二手房交易流程过户及注意事项，希望这些知识能够为您带来一些帮助。在这里要提醒大家的是，各个地区二手房交易的流程稍有不同，建议您在买房或者卖房前，尽量先去相关部门了解相关的政策，以防出现不必要的风险。

· 本文作者：刘路路（北京金诉律师事务所）

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