小产权房泛指集体土地上交易的房屋。相对于南方沿海地区和发达城市。大家都知道法律不允许集体土地上的房屋出售给城市居民，但是...更多2022小产权房屋的买卖能否合法的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

小产权房泛指集体土地上交易的房屋。相对于南方沿海地区和发达城市。大家都知道法律不允许集体土地上的房屋出售给城市居民，但是，相对便宜的价格确实有吸引力。那么，小产权房屋的买卖能否合法？

一、小产权房买卖是否合法

1.可以购买，但是无法过户。因此一旦有纠纷，败诉风险非常大。买了得不偿失。

这类房子从法律上来说是不允许交易的，因此没有法律效应，在购买后如果出了问题而调解不成是得不到法律保障的，小产权房子买了是不能过户的，购买小产权房屋也会面临很大的风险。

2、小产权房，也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权房”并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

二、购买小产权房需要承担的风险

第一，法律风险

由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

第二，政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

第三，乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

还有其他问题的，欢迎咨询蓝箭律师网在线律师。

2022小产权房屋的买卖能否合法拓展阅读

2022年深圳楼市的惊天骗局：80多套虚构房产为饵，诈骗金额超2亿

这是熊猫贝贝的第1328篇原创文章

2022年中国国庆小长假即将结束，这个假期，发生了很多事情。

有些事情，绝对属于那种极其罕见，颠覆认知的奇葩事件。

国庆前夕，具体一点就是9月30日，深圳的房圈和抖音圈同时爆出大案，大案共同指向一个人，就是游良文化的老板罗冠彦。

这件在中国国庆期间舆论热度颇高的诈骗案，同时涉及三个领域：

抖音圈+网红圈+深圳房产圈

堪称热门跨界，吸足眼球的事件。

这篇文章，没有什么铺垫，直入主题，紧扣事件，就将基于本人房地产行业的从业经验，以及立足于深圳本地的信息优势，准备从有依有据，尊重事实，讲究逻辑的角度出发，和各位读者朋友一起分享了解和交流这个事件的来龙去脉，以及本质情况。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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事件复盘：国庆期间，一个横跨网红圈和房产圈的大瓜，爆了。

是怎么一回事？

10 月 1 日，某短视频平台的头部 MCN 机构被曝出负面新闻，多位拥有千万粉丝的网红纷纷发文指控公司老板，此事引发热议。

图片来源：网络

事情的起因是，几天前，网红 &34; 在自己的小号里爆料自家老板 &34; 被刑拘了，在被抓之前，警方已经收到报警电话 50 余起，诈骗的房产高达 80 多套，涉案金额超过 2 亿。

寥寥数语，让无数 &34; 惊讶不已。更让人气愤的是，&34; 口中的 &34; 为了逃避法律责任，竟然还躲到精神病院谎称自己有心理疾病。

&34; 是人气非常高的汽车博主，他的大号目前拥有 1533 万粉丝。

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&34; 表示自己爆料这件事并不是按照剧本炒作，因为他自己也递交了起诉状。

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按理说，违法之人被刑拘了应该是一件好事，但 &34; 与公司里其他网红达人都高兴不起来，因为他们应该拿到的钱很难被要回来。

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&34; 靠公司网红为自己赚钱，他却肆意挥霍这些钱，种种行为令人发指。

&34; 目前有 60 万还没拿到手，他想与公司解约，但老板被刑拘后，公司很可能变成一个空壳，后续都是未知数。

游良文化成立于2019年，旗下有数百位达人，例如梅尼耶、高雨田大魔王、呆妹儿小霸王、蔡萝莉、AleksKost、宸荨樱桃、韩景枫、陈意礼、呗呗兔、圆肥白、卓仕琳、李里、沙特阿拉白公主、王小潮、嘉杰本人、暗黑大米等都是粉丝数千万或者数百万的顶级网红，游良文化算是国内顶级的网红孵化机构。

游良文化老板罗冠彦之所以爆雷，还要从不久前他和千万网红小刚学长因为60万的推广费说起，小刚学长发文表示自己被骗了60万，随后罗冠彦发声否认，游良公司的很多网红也纷纷站队，大部分都是为老板罗冠彦发声的，原以为这件事会在两人走法律途径后才有结果，没想到却在近日传出罗冠彦疑似诈骗被刑拘的消息。

有网络传闻和消息称知名网红机构游良文化的老板罗冠彦疑似诈骗被刑拘，据悉，罗冠彦疑似诈骗了80多套房产，涉案金额高达2亿元，游良文化旗下数百位顶级网红的工资无法结算，纷纷发声表示无奈。

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事件的主角是个90后，头部网红MCN创始人，潮汕人，少年得志，外号神豪，出门开着800万的库里南，给网红打赏动辄也是百万起步。

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这个人就是罗冠彦。

他的朋友圈一直维持着炫豪车、名表、别墅以及高消费的生活，还经常向员工炫耀在深圳有100多套房子，就连其手机号码也透露出一股“神豪”的气息，内含6个8。

他成立的MCN机构，短短两年烧钱签下了几位千万级头部达人，不但待遇行业最高，还给配大平层和埃尔法买菜车，迅速成为业内一线MCN机构的天花板。

能支棱起这么大的一个摊子，看起来罗冠彦的能力和财力都很不一般。

不过，随后他的人设被拆穿，人们才发现，他出身在潮汕一个普通家庭，奢靡的生活都是刻意装出来的，100套房子是租的，库里南也是租的，租车费都还拖着没付，名表也是假的，甚至还拖欠、诈骗员工的钱财，最多的一个网红被诈骗1500万，被旗下网红纷纷反戈。

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罗冠彦事发在今年9月底，位于深圳西乡的海峦坊开盘销售，捂了多年的骗局终于捂不住了。

原来，前些年，罗冠彦通过伪造开发商公章和拆迁合同，骗走了近百位购房者高达2亿以上的资金。

2022年9月底其中一个楼盘海峦坊开盘的时候，十多个购房者来到售楼处收房被告知合同是假的，只是废纸一张，骗局这才被揭开。

购房者把罗冠彦叫到海峦坊楼盘现场对峙，谁知道他当场装病晕倒，躺在精神病医院里诈病不出，本来寄想让罗冠彦退款的购房者希望破灭了，于是报了警。

9月27日晚上，警方在深圳宝安抓获罗冠彦，事发前他还吞药自杀未遂。

好了，这下子，深圳小产权和回迁房指标，一竿子打死，没有任何商量的余地，从这个号开始写房产的第一天，就没有发表过关于深圳小产权和回迁房买卖一个字正面的内容，包括私下咨询的朋友，一律表达反对态度，这算不算一种先见之明呢？

当然，具体案情走向如何，案件定性，以及后续处理，都要等待国家公信力部门的正式通告，不过这里完全可以提前泼一盆冷水给事件关联的群体：按照罗老板平日花钱大手大脚的表现，以及骗局败露之后不成熟不体面的做法来看，后续就算追回款项，也必然要做好巨额亏损的心理准备。

逻辑清晰，时间轴梳理通畅，说句不客气的，这在深圳，其实是每天都在发生，或者说上演的一种固定节目了。

图片来源：头条图库

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小产权和回迁指标转让的乱象，其实只是揭开了中国楼市经济问题的冰山一角？

深圳的回迁房水一直都很深，水深意味着灰色空间多，门道多，套路多。

任何生意和商业活动，说到底就是钱货的交换过程，把这个过程弄得越复杂，周期越长，风险必然就随之剧增。

长期以来，我从来都不建议大家买这类不明不白，没有法律保障的房产，包括小产权。

借这个机会，给大家科普一下相关知识：

回迁房是有拆迁概念的房子，开发商征收土地时，会补偿给回迁户房子。

深圳列入城市旧改的房屋以城中村为主，他们基本上都属于无产权登记的历史遗留违法建筑。

只要迎来“房企金主”进行城市更新，这些项目就摇身一变为红本商品房。幸运的话，当初你低价买入的回迁房，变成商品房过后可能立马翻倍。

比如深圳龙岗中心城的恒大城市之光，这个项目2015年未拆除重建之前，回迁房指标价格不到7000元/平。

项目入伙之后，2021年房价已经攀升到3.1-4万元/㎡左右。

这次罗冠彦售卖的回迁房，有宝安西乡的海峦坊和福田石厦的新天时代城市更新项目。

回迁房单价3-7万之间，基本上是周边次新房的价格一半左右。

这些都是属于很优质的旧改项目了，如果能够顺利买到当然好。

这种摆在台面上的价差红利，实际上更像是捕鼠陷阱上面的那块奶酪。

遍地都是人精的深圳，真实的市场，其个中利益门道的黑暗程度，还有各种匪夷所思，超出想象的套利手段，永远超乎大众的想象。

没来深圳这样的城市试过水，永远不能凭借想象去感受到这里面的个中凶险。

一切违背市场规律的交易肯定有猫腻。而这样的猫腻，往往都是惊天骗局的做局切入点。

罗冠彦这样的人在深圳，绝对不是个例，而是一种有组织，有派系，有规模的群体。

在深圳有不少人都说自己有回迁房可以卖，（具体真的有没有也不知道），

但是这个群体的套路，千变万化，就连房地产行业内部的人，都不一定看得透。

有的，会伪造公章和拆迁合同来忽悠外地买家。

有的，一套房子能卖几家，这在深圳小产权和回迁房地下市场里面简直就是家常便饭好吗？

有的，甚至还假扮开发商，弄一个像模像样的办公室和买家签约，普通人是很难辨别的。

当然，还有更多的套路和玩法，不一一例举，在深圳这个高度市场化的经济环境里面，利益面前不需要去考验人性，不需要谈什么底线。

在深圳的房产和投资圈子里面，诈骗手段已经操作的出神入化，登峰造极，别说骗外地人和外来资金，就深圳本地有市场经验的很多老油条，说不准一个不留神，就喝了洗脚水了。

同样是深圳的龙华，9月份也爆出一个回迁房项目，宣传物料做得全，就连规划图，土地使用证，户型图都设计好了，就是忽悠外地人，和小白去买。

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但这块地8月4号已经被华润拿下来了，在深圳市规划和自然资源居上显示是广场绿化用地，根本就不存在什么回迁指标房，这就是一个诈骗项目。

图片来源：网络

如果大家身边有人买了这个项目的回迁房，赶紧去报警吧。

纵观下来，深圳的整个回迁房市场怎一个乱字了得，层层出售、勾心斗角、中介捞偏门……

这些年回迁房已经爆出了很多纠纷，这次游良前老板爆出来的回迁问题只是冰山一角，背后水到底有多深不敢想象。

噢，对了，深圳小产权和回迁房的占比大家可能还不清楚，和手续齐全的商品房建成面积，是五五开的。50%的样子，大家可以想象一下这个规模和市场有多大。

事实上，深圳小产权和回迁房，是典型的黑市，深圳从去年开始就不断打击回迁房、安置房炒作，直接规定了回迁房指标是无法网签备案的。

说人话就是：即使当下在深圳售卖回迁指标和小产权房的行为和个人，在商业活动中没有违规违法，但是买卖小产权和回迁房这个动作本身，就是见不得光，上不了台面，没有法律保护，没有规则限制的定性。

法治社会，文明社会，懂法守法是主流，那么，说句难听的结论，其实深圳房地产市场这些行为和个体，绝大多数，都是以诈骗为目标的。

话不说死，大家能明白我的意思就好。

更重要的一点，作为中国楼市和房价风向标的深圳，出现了这样的乱象，有没有一种逢年过节以前，小偷坏人碰瓷烂人全军出击的那种既视感？

每逢乱世，妖孽辈出，深圳回迁房和网红公司的骗局，其实映射出来的，是整个中国楼市从野蛮走向规范过程中，赚快钱已经习惯的市场心态，群体还有资金的负隅顽抗的表现。

言简意赅，过程要说清楚，但是结论一定简明扼要。

图片来源：头条图库

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从现象到本质：以微见著，看到中国经济环境的一个当下现实本质情况

事情和本质分析差不多了，更重要的，是要能通过表现挖掘一点本质关键的东西。

吃瓜看热闹散场一场空，没啥意思。

不卖关子，从深圳各类回迁房诈骗事件入手，谈几点个人对于事件所映射中国经济的现实本质几个观点和看法：

1，网红的高收入，极有可能引起国家层面的关注和清查，有些人，好自为之吧；

2，深圳的房产市场其实并不是什么水深水浅的问题，而是高度市场化必然会为投机炒作，甚至升级变种的各类诈骗提供发挥的空间和机会。

3，特别在经济特殊和敏感的阶段，一切看似高回报高收益，但是具备信息不透明，且交易周期长的投资，天然就是为骗子准备的。

没有例外，别说深圳，全国都一样，三个条件具备，大概率就是骗局。

虽说人性欲望没办法去约束，大家都一样，但是看清这个逻辑，君子不立危墙之下。

4，经济承压，乱象迭起是必然，非常时期，捂紧口袋，克制欲望，才是正途。

5，警惕一切带有明显价值引导色彩的人设包装和宣传，马云需要到处给人说自己很有钱，别人才会相信马云，才会投资马云吗？

富豪人设，专骗穷人，真正的有钱有势群体，必修第一课，就是收敛低调，财不露白。

有些群体和资金，是等不及全面的经济复苏和反弹，也看不上真正的价值良性缓慢成长的，这其实就是过去几十年经济高速发展所带来的必然的急功近利和心浮气躁。

有些生意和门道，原本可能就不是奔着诈骗去的，或者说经营的主体也不是一开始就规划好了想玩欺诈，这一点，从骗局被揭穿的表现就能看出来，真的做局诈骗，第一步就是想如何在钱到手之后能够最快的全身而退，是不是？

只不过，时代，环境变了，有些玩法和套路，已经跟不上时代，或者没有生存空间了。

就这么简单粗暴，直接了当。

图片来源：头条图库

写在最后：

防骗指南和良心建议

疫情影响，大国博弈，叠加中国经济结构调整和改革带来的阵痛，实事求是地说，最近几年，众生皆苦，虽然情况不一，但是大环境如此，谁家还不会拿出本难念的经来供着？

文章最后，不讲什么大道理和宏观大词儿，谈几点个人对于当前中国经济环境中，防骗指南和良心建议，不一定对，初心可鉴，供各位读者朋友们，讨论和参考就好。

1，中国这一轮的经济复苏，需要时间，过程和耐心，重要的是，挤泡沫的过程，会让原本很多赚快钱习惯的群体，走上铤而走险的路子，所以，不仅仅是在深圳，也不仅仅局限于楼市，警惕必然会出现的经济乱象和各种套路。

特别是具备看得见的高利润，信息不对称，时间周期长任何一个特征的投资，都要警惕。

2，一定周期内，不要对中国的房地产领域还抱有套利差，短进快出赚快钱这样不切实际的想法。

3，特殊时期，对于一切有着明显的人设打造，包括但不限于：炫富，高调，人情资本，以及各种所谓政府关系和特殊背景……

翟山鹰，是不是一个很好的例子？

4，一个踏实挣钱，平稳增长的时代已经到来，直白一点，赚合法合规的钱，赚能放到太阳底下的钱，才是主流和值得思考的方向。

朋友们，时代不一样了，有些观念和认知，也该与时俱进了。

以上，就是对国庆期间深圳这个楼市诈骗惊天事件的专题分析和解读内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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