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一、什么是商住公寓

商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。

购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。

二、北京公寓限购新政全文

关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告

京建发[2018]第112号

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源管理委员会

北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局

2017年3月26日

三、北京公寓限购新政解读

1、北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治意味着这是全国一盘棋的行动。

北京“商改住”政策应该是所有城市当中政策最为严格的了，但从媒体报道的渠道来看，北京也并非“商改住”从严执行的唯一的城市。其实，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目(有的城市叫类住宅，比如上海)，深圳、广州也会开始。因此，上海“类住宅”市场的整改、北京“商改住”政策再加上其他城市已经或即将陷入整改的城市来看，这并非北京、上海等部分一线城市主导而为。笔者认为，商改住(类住宅)的整改措施是统一部署而进行，除了上述笔者提及的城市，过去一年多房价上涨过快的10几个城市，比如苏州、厦门等等或许也将开展“类住宅”的整治行动。从措施的力度来看，北京和上海则是标杆，上述城市也极有可能像北京一样对“商改住”项目进行限购。

2、“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。

为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。笔者认为，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。从未来一段时期楼市政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。

3、“商改住”或“类住宅”的整治行动直接目的是：政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

同策咨询研究部总监张*伟认为，从各地“商改住”或“类住宅”的整治行动背后的目的来看，笔者认为也很简单，包括北京商改住限购、上海类住宅整治等等在内的各地类住宅政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨(因为商办用地涉及产业和经济，政府不想商办价格上涨影响产业和经济，比如，从上海市新任市长应市长当时新闻发布会上的答记者问的表态也可以看得出，上海不想因为商办的价格上涨而影响上海的产业和经济的发展)。

由此可见，尽管对于开发商来讲，商改住或类住宅的相关政策暂时影响了销售，甚至部分项目销售因此而陷入僵局，但从北京、上海等城市发展的整体大局来看，“得与失”怎么样来去考量，还是需要每一个居民，每一个房地产从业者综合考虑清楚。

4、从短期内来看，一方面行政化的措施已经重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。

比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价;“限价”、“限买限卖”、类住宅限购等措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚，另外一方面，政策层面没有任何可操作的空间，打“擦边球”已经不可能，监管越来越严格，比如严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等等。

5、政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外。

比如，北京上海等大都市住宅限购之后，本来要买类住宅投资或居住，但是类住宅也被限了，现在环北京、环上海也限制了，直接到周边的城市也购房也没有资格了。政策不再给外溢需求留空间。

本轮调控政策环环相扣的思路很有意思，首先我们看到，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，一部分楼市需求已经开始外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市(比如环北京、环上海区域的三四线城市)，区域中心城市周边的三四线线城市(比如环南京、环合肥都市圈的三四城市)，另外一部分楼市需求开始转战“商改住”或类住宅。

但是，好景不长，我们看到，北京、上海、南京、合肥、天津等城市“商改住”或“类住宅”政策从严，同时，因为一线城市周边的三四线城市甚至县级市(比如环北京、环上海区域的三四线城市)以及区域中心城市周边的三四线线城市(比如环南京、环合肥都市圈的三四城市)已经出现过“火”的状况，环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市，这些城市纳入了调控范围。

同策咨询研究部总监张*伟认为，大都市圈的调控政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外，从调控的思路来看，北京、上海等住宅限购限贷将外溢需求转移至商改住项目或环北京、环上海的区域，北京、上海等城市商改住政策从严将需求倒逼至环北京、环上海区域。而环北京、环上海等三四线城市的调控为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资投机性需求，为过热的大都市周边的三四线城市降降火。

同时，环北京、环上海等地调控措施也是为了防止类似北京、上海这样的特大城市继续沿着地理的边界“大饼”式扩张，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周边，为大都市造成更大更多的“大城市病”(因为人虽然买房到环北京、环上海区域并在此居住，但工作有可能还在北京或上海，大城市的压力并没有减低，反而大城市因为交通的便利造成更多的城市治理问题)。

由此可见，大都市圈的调控政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外，政策不再给外溢需求留空间。

明白了上述这些规律，笔者还是劝房企们一句话，今年踏踏实实做市场，不要总想着投机那点事，今年要放弃幻想，踏踏实实做好业绩，做好回款，这才是最重要的。在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给舆论制造麻烦，只有做到这样，自己今年才会有机会踏踏实实做市场，才会在市场调整期有收获。

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2022北京公寓限购吗拓展阅读

2022楼市“新规”下，3类房子或“无人接盘”

过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。

以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。

然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。3月15日，国家统计局公布了今年1-2月份全国房地产开发投资情况，数据显示：今年前两个月，商品房销售均价同比下跌10.7%，跌回了万元以内，均价为9845元/平方米；

其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；

再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为“无人接盘”。

具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：

第一，从2021年起，陆陆续续有北京、江苏、浙江、上海等十余个城市实施了《住宅设计标准》。以北京为例，《住宅设计规范》规定：四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。

此外，江苏、浙江在2021年发布的《住宅设计标准（征求意见稿）》中也要求：四层及四层以上住宅或住户入口层在楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯。有人可能注意到了，江苏浙江的发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6-12个月，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。

综合目前已经出台《住宅设计标准》或者出台了“征求意见稿”的城市来看，新规无一例外都指向了“4楼以上”，所以未来新规真正影响的是这类4楼以上的居民——4楼是粗略判断房产优劣的标准，尤其是老小区，4楼以上是否加装电梯，无论是居住还是投资，价值存在巨大差异；

第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；

第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。

第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。

上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言就是，2022起，有3类房子或“无人接盘”，尤其是第三类，降价也难卖掉：

1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。

“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。

为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；

2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。

一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。

过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。

2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；

3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。

马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。

基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。

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