小区公用设施的归属主要分哪几种情况小区公用设施的归属从民法典理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴，小区公用设施的归属主...更多小区公用设施的归属主要分哪几种情况的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

小区公用设施的归属主要分哪几种情况

小区公用设施的归属从民法典理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴，小区公用设施的归属主要区分以下几种情况：

(一)小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等。这类公用配套设施是构成住宅小区整体不可缺少的，这些公用配套设施与整个住宅小区构成不可分割的整体，其本身并不具备独立产权的意义。事实上，这类公共配套设施的面积已作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中。对于此类公用配套设施，无论购房合同对其归属作出如何约定，都属于小区全体业主共同共有。

(二)小区的停车场、会所、户外广告位等。这类公用配套设施也与小区业主的生活有重大关系，但相比以上其他的公用配套设施，该类公用配套设施还不足以重大到对业主的日常生活具有决定意义，离开这类公用配套设施，小区业主也不至于无从使用自己的房屋。更为重要的是，这类公用配套设施并不作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积当中。因此，对于这类公用配套设施，允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。

小区公用配套设施必须按照规划用途提供给业主共同使用

无论小区的公用配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，小区的公用配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用。某些公共设施在权属上属开发商，但作为所有权人的开发商不得自由处分这类公用配套设施，而应当将公用配套设施提供给全体业主使用，当然这种使用可以是有偿的。开发商对小区公用配套设施所有权的行使受小区业主公共利益的限制，必须服从于小区业主使用公用配套设施的需要。因为能够使用小区的所有公用配套设施是每位业主在购买房屋时的合理期待，这一点无论在购房合同中是否作了约定，都应当是不言而喻的，开发商负担有担保购房业主使用小区的所有公用配套设施的义务。

因此，即使某些公用配套设施约定由开发商保留权利，开发商也不得擅自改变该类公用配套设施用途或不将该类公用配套设施不开放给业主使用。擅自改变小区公用配套设施的用途即构成侵权，侵犯了业主对小区公用配套设施的共同使用权，应当承担立即停止侵权并恢复小区公用配套设施原状的法律责任。

改变小区公用配套设施用途须征得业主同意，并经规划部门审批

小区公用配套设施用途的改变必须符合两个方面条件：(1)取得小区全部业主(至少是大多数)的书面签名同意;(2)征得国土规划主管部门的审批同意。

实践中，小区公用配套设施用途被改变的情形往往是开发商或者物业管理公司擅自将小区公用配套设施改变为商业用途用于出租谋利。这种行为一方面构成对小区业主的侵权，属侵权行为;另一方面又违反了相关规划法律法规，属违法行为。因侵权行为给业主造成的损害，业主可主张损害赔偿;因违法行为获得的租金收益属于非法所得，应予以没收。损害赔偿与没收非法所得是两个不同的法律关系，损害赔偿的数额绝非等同于非法的租金所得。对于损害赔偿的数额，业主应当举证证明，但是业主无权要求返还租金收益或以租金收益直接冲抵损害赔偿。否则将非法的租金所得转移给全体业主享有，违背了任何人不得基于违法行为获得利益的这一法律原则。

《民法典》第六章业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

小区公用设施的归属主要分哪几种情况拓展阅读

小区配套公建归谁所有？

近几年，房地产业中源于商品住宅小区配套公建产权之争而引发的纠纷，一直是我国民事纠纷中的“高发区”。对于配套公建产权归属我国存在一定的法律空白，有些规定比较模糊，不具有实际操作性，这也是引起开发公司与业主之间矛盾的重要原因。

因此，小编通过探求与分析现行法律法规，将配套公建产权归属的路径予以分析，以便厘清配套公建的投资建设、产权归属与管理等方面的利益关系。

一、配套公建的概念界定

《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93(2016年版）第2.0.13规定：“ 配建设施系与人口规模或与住宅规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。”

通常而言，住宅区公共配套设施划分为以下几类：

1．行政管理类：街道办事处、派出所、警务用房、其他管理用房；

2．社区服务类：社区服务中心（社区用房）、养老服务设施、医院、社区卫生计生服务中心（站）、幼儿园、农贸市场、便民店、邮政设施；

3．教育类：中学、小学；

4．文化体育类：文化活动中心（站）、综合运动场（馆）、综合健身馆、居民健身设施；

5．市政公用类：公共停车场（位）、机动车清洗站、公交首末站、开闭所、消防站、市政设施用房（点位）、公共厕所、环卫工人作息房、垃圾转运站、再生资源回收站、公共绿地广场、居住区配套道路。

二、配套公建产权归属及认定路径

（一）法律明确规定其归属的配套公建

1．已被批准销售的配套公共建筑，如经营性的商业服务用房、办公用房、车库、车位等，其所有权归购买人所有。

2．相关法律、法规已明确其所有权归全体业主所有的公共建筑、配套设施包括：

1)根据《民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

根据该规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主共同所有。

2) 物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房。

3）治安联防、社区中心等相关政务用房及承担义务教育的中小学校等配套设施的产权归属问题。

根据《山东省物业管理条例》第十三条规定：“住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。”

由此可见，规划为城管执法、治安管理等政务管理用房以及承担义务教育的中小学校等的配套设施，应当由政府相关部门进行投资建设，如在土地招拍挂过程中或建设条件意见书中规定由开发商代为建设的，则上述配套设施应由开发商投资建设并无偿移交政府相关部门，否则，开发商可与相关政府部门协商有偿移交或由相关政府部门有偿使用，但是不得擅自改变上述配套建筑的规划用途，否则将面临行政处罚的法律风险。

（二）依据《商品房销售合同》的约定确定归属的配套公建

如单行法未明确规定其权属，需核查开发商与业主签订的商品房买卖合同中是否约定具体配套设施权属，如约定由业主共有，则开发商不对相应配套设施享有所有权；根据商品房购销合同约定所有权归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(《民法典》第二百七十五条) 。

《山东省物业管理条例》第十四条规定：“按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。”

故开发商在商品房买卖合同中应针对会所、幼儿园的归属做出明确约定，并且注意获取或留存相关的证明（如产权登记簿或上述幼儿园、会所等的建设成本没有分摊到规划区内对外销售的其他房屋的成本中的相关法律文件或缴纳相关税费的文件）。

（三）目前争议较大的配套公建归属及处置的分析

关于规划区内规划用途为配套商业、文化活动站、储蓄所、卫生站等配套设施的产权归属及处置问题，目前在司法实践中存在较大的争议，目前法律法规并没有针对上述配套建筑明确界定归属。

但是根据相关规定，上述规划用途为配套商业、文化活动站、卫生站等的配套设施系开发商在业已取得相关国有土地使用权的情况下投资建设，如果其建设成本没有列入房价，则上述配套设施应属于开发商所有。如果其建设成本列入了房价，则属于业主所有。

小结：

综上分析，小编认为，配套公建的产权归属，应首先依据法律明文规定、《商品房销售合同》中关于该部分的约定来确定其归属，实际占有、使用、收益时，亦应按照规划用途使用，避免行政处罚及其他法律风险的产生。

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