通过对A房地产开发公司财税情况的分析，笔者从以下方面拟订了纳税筹划方案：(一)、筹措资金的纳税筹划A房地产公司对资金的需...更多房地产建筑业的纳税如何筹划的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

通过对A房地产开发公司财税情况的分析，笔者从以下方面拟订了纳税筹划方案：

(一)、筹措资金的纳税筹划

A房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

1、通过金融机构融资。A房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元(120×33%)。

2、通过发行债券融资。对于上述项目，如果A房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元(150×33%)。

(二)、确认收入的纳税筹划

A房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400×5%=20(万元)。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400×40%×5%=8(万元)，以后3次分别应交营业税400×20%×5%=4(万元)。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。

(三)、土地增值税的纳税筹划

A房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元?豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算，A公司应缴纳土地增值税为：

增值率(增值额与扣除项目金额的比例)为(15000-11000)÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，

应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200(万元)。

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：

普通住宅：

增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%，适用30%的税率，

应纳土地增值税=(10000-8000)×30%=600(万元);

豪华住宅：

增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%，适用40%的税率，

应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650(万元)

应纳土地增值税合计金额=600+650=1250(万元)

分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。

(四)、闲置房地产投资纳税筹划

A房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入;以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为400万元。

下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2.

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1;

房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1;

城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%×5%Xl=0.35%X1;

教育费附加：3%×5%X1=0.15%X1;

印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0.1%X1;

所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%×(X1-5%X1-0.35%X1-0.15%X1)=31%X1

总体税负Y1=营业税+房产税+城建税+印花税+所得税+教育费附加=5%X1+12%X1+0.35%X1+0.1%X1+31%X1+0.15%X1=48.6%X1

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%.减除30%，则房产税税负=1.2%×(1-30%)K=0.0084K;

土地使用税(此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元/平方米)，假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7×L=0.7L;

所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=X2×33%=33%X2;

总体税负Y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=0.0084K+0.7L+0.33X2

3、寻求税负均衡点

由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确定，而联营收入则因影响因素多，不确定性更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：

在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：

若预期联营的收入X2>(48.6×租金收入-0.84×房产原值-70×实际使用面积)/33，则该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式;反之，则应采取租赁方式。

对于A房地产公司，400万<(48.6×180万-0.84×800万+70×200)/33，采取租赁方式可以节税。当然，这里仅仅考虑了税负因素，在具体财务决策时，还要考虑投资风险、合同约束等因素。

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纳税大户建筑行业的税收筹划来了

近年来，受房地产业的影响，自然建筑业也迎来了春天。建筑业是我国发展的重要支柱，包括土木工程、市政路桥、园林绿化、工程咨询服务等。从外部世界来看，建筑业似乎收入高，但建筑业也是大纳税人，一般建筑业普遍缺乏增值税进项发票，由于行业的特殊性，也可能需要管理关系，所以灰色支出的一部分，所以企业面临税收压力相对较大。再加上疫情，可以说建筑业也在苦苦挣扎！

在这种情况下，是否有合理的税收筹划方案来降低综合税负率？

一、从建筑业本身入手

1、尽量选择一般纳税人作为自己的供应商

过去，大多数建筑业选择小规模纳税人供应商购买建筑材料，主要是为了获得较低的供应价格。但从税收筹划的角度来看，建筑施工企业应选择一般纳税人供应商进行采购。虽然材料价格较高，但考虑到一半的税热扣除率高达13%，进项税可以节省附加税。只有在小规模纳税人供应商规模纳税人供应商价格区域，一般纳税人报价的11.51%是有利于使用小规模供应商。

2、分清税率

建筑施工企业通常签订EPC合同，包括建筑工程设计、施工、验收等全过程，施工税率为9%，设计税率为6%。因此，EPC合同可以分签订，可以大大降低企业的整体税率。

二、灵活用工

施工成本劳动成本占总比例较高，需要在项目所在地聘用临时劳动力，这也是税收压力的因素，应改变原工资单支付方式，从劳务派遣公司购买临时劳动力，可使施工企业在劳动就业中获得部分进项扣除，减轻负担。

三、利用国家地域税收优惠政策

1、有限公司

为了促进当地经济发展，一些贫困地区出台了一系列税收优惠政策，吸引企业进入园区，并给予最高80%的支持。中央增值税保留50%，地方财政保留50%；中央企业所·得税保留60%，地方财政保留40%。

2.在园区内注册个体工商户

个体工商户规模相对较小，年发票金额在500万以内，那么个体工商户在园区如何纳税呢？

增值税1%，附加税0.06%，个人所得税0.6~1.2%，综合税率1.66~2.26%(2022年4月1日至2022年12月31日，小规模纳税人免征增值税)。个体经营者不需要缴纳企业所得税，只需缴纳个人所得税、增值税和附加税。

依法纳税是每个纳税人的义务，但由国家正规法律支持，税收筹划不是逃税，

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