买房可以“三包”吗一、包退吗?大修两次还是“水帘洞”严重影响居住可退房案例：2012年7月的连续大雨，让城东某著名楼盘成...更多买房可以“三包”吗的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

买房可以“三包”吗

一、包退吗?

大修两次还是“水帘洞”

严重影响居住可退房

案例：2012年7月的连续大雨，让城东某著名楼盘成了“楼水水”，不少楼栋业主家里、电梯间、楼梯道墙面都有大面积渗水。

孙先生买的房子在顶楼，尚未入住：“刚交房时就发现客厅的屋顶和墙面渗水，为此开发商先后修了两次，但这次大雨还是让我家变成了水帘洞。”由于泡水时间较长，尽管是新房，但孙先生家的墙皮还是起了鼓、开裂、陆续脱落，有些墙脚已经开始发霉。

而孙先生家的情况并非个别现象。愤怒的业主纷纷质疑房屋的质量问题，孙先生更是明确要求退房：“90%的顶楼都存在大面积渗水的问题。我很担心，以后夏天屋外下大雨、屋内下小雨会成为家常便饭。而且交房没几天，就维修了2次，根本没法装修，更没法入住。”

由于房屋质量确实有问题，经过反复协商，最终开发商同意了孙先生的退房要求。

解释：在这个案例中，由于孙先生的房屋在交付后，经过两次维修后仍然渗水，并严重到影响居住的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)的第十三条，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的”可以解除合同。因此，这个案例中的孙先生就是以质量问题严重影响正常居住使用，得以解除合同的

律师表示，一般来说，开发商交付的房屋虽不完全符合合同约定，存在质量问题，但不影响正常居住使用的，法院一般不会判决解除合同。但购房者有权请求判令开发商承担修复责任;无法修复的，开发商应当赔偿损失。

二、包换吗?

选尾房遭遇“虫虫危机”

不要对换房抱太大期望

案例：2011年4月，秦女士购买了某小区的精装公寓尾房。入住没多久，她就发现不对劲，“家里小虫子特别多。开始我以为是精装修房，装修没有全干，所以虫子多。”可大半年过去了，家里的虫子不但没少，反而越来越多。

秦女士立即联系了开发商要求换房。开发商却表示，秦女士购买时已经是尾盘了，无房可换，只能维修。“一年过去了，一直到2012年4月，开发商才找来装修公司大修，从下半截墙壁到地板，全部重新换过。”尽管如此，烦恼却远未结束，秦女士家还是虫子不断，而且还增添了来源不明的臭味。

仔细检查才发现，秦女士购买的这套房子是样板房，装修时未将下水道堵上，楼上卫生间冲下来的脏水部分流到了秦女士家。此外，有知情人悄悄告诉秦女士：“你买的这套房以前曾长时间泡水，所以虫子一直都没办法完全消除。这件事开发商一直知道，只是在你买房时瞒着你。”

秦女士非常气愤，一再要求开发商退房，但一直遭到开发商拒绝。

解释：尾房换房确实较难实现，律师表示，毕竟即使在同一小区，户型一模一样的两套房子，因为朝向、景观、楼层、小区内位置等，而有着很大不同，因此，需要购房者在和开发商签合同时，将换房的要求写入合同附件中。但即使写入了合同，换房的可执行力依然比较差。

在房地产交易过程中发生换房的几率比较低，要么是开发商要求购房者加钱换房，购房者不愿意;要么是房子销售过半，根本没有合适的房子进行调换。这个案例就是楼盘销售进入尾声，开发商即使想换房也无房调换，只能维修。

三、包修吗?

跃层保质期内成了“危房”

结构性维修开发商全承担

案例：李先生2009年购买了某楼盘的跃层户型，交房后就将房子出租，没留意房子的状况，直到2012年准备自行装修入住时才发现，室外的煤气管道从阳台与厨房之间的一根主梁穿堂入室，主梁上的钻孔齐刷刷地将两根钢筋切断，切割面清晰可见。

当地一家验房机构验房师实地查验后证实，业主李先生反映的情况属实，煤气管道经过的孔洞直径宽达60mm，将主梁的两根主钢筋全部切断，而另一直径100mm的孔洞则无钢套管，未按设计图要求进行钢筋补强。韩*龙表示，这一状况将对房屋的结构安全、可靠性、耐久性和适用性造成极大的危害，在地震的作用下，容易造成局部坍塌，甚至对整个单元的结构安全也存在危险。此外，室内还发现，顶层南面墙和西面分户隔墙与梁底之间均存在较长的沉降水平裂缝;顶层南墙梁底部存在漏水问题。

李先生先后向开发商反映了十余次，均未看见维修人员上门。看着这样的房子，李先生不寒而栗，“这样的房子能住人吗?”

解释：根据《司法解释》第十三条，房屋在保质期内出现工程质量问题的，若开发商不作为或消极处理，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

相关工作人员建议，李先生可根据属地管理原则向所在区的质监站投诉。李先生的情况符合投诉要求，按照当前的投诉管理条例，地区质监站需在10日内着手调查，正常情况下60个工作日内必须解决问题。

最后，随着浦口区质监站的正式介入，开发商最终承担了李先生维修的全部费用。

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点进来看！你留言遇到的消费“大坑”，昆明律师已查收

掌上春城讯有抵工程款的房子能购买吗，会不会有风险？超市购买的液晶电视第一次使用出现内屏碎裂的现象商家不予更换，该怎么办……自3月4日“3·15小掌撑腰团”征集活动启动以来，不少网友在评论区留下了自己在日常消费中遇到的“烦心事”，“撑腰团”专业律师也陆续对网友留言做出回复。

网友：我听朋友说他们公司有抵工程款的房子价格优惠，这样的房子能购买吗？会不会有什么风险？

重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所 余函耘律师：

一般来说抵款房都具有价格优势，对于抵款房是否有价格优势，买房人要自己亲自去开发商处了解一下，对比一下价格。要把房源的真假搞清楚，确定开发商把房子抵给谁了，一般都是开发商与施工方签协议的形式进行抵款，这种情况下房子还是一手房，可以节省一些税费；要确保房子没有抵押贷款，如果开发商先用房子在银行做了抵押贷款，是无法与买房人签《商品房买卖合同》的；要确保买房人与开发商直接签订正式的《商品房买卖合同》，而不能只是买房人与卖房人签个协议，这是不妥的。签订《商品房买卖合同》的前提是有预售证，并且预售证在有效期内。

如果欲购房屋已由债权人与开发商签过合同，要确保该合同可以撤销，并能够更名；要核实房款的支付方式，是全款支付还是可以办理按揭贷款，办理贷款的额度是多少？如果房子可以签《商品房买卖合同》并且在房管部门进行合同备案，还可以办理按揭贷款，那么这个房源基本是真实的，可以放心付款了。

建议买房人要注意房子在整个项目中的坐落，周边的设施，是否有楼层、采光、朝向等方面的瑕疵，避免入住后给自己带来不良的居住感受；最后如果房子已交房，要落实该房上是否有一些物业、水电等的欠费，避免给自己造成经济损失。

网友提问：之前我在超市购买了一台液晶电视机，因超市安装需要收取部分安装费，为节省这笔开支我选择自主安装，不料第一次使用就出现了内屏碎裂的现象。我和商家沟通想通过“三包”规定更换新机，工作人员认为是我自行安装不当引起的，属于人为损坏，无法予以更换。该如何怎么做？

北京德恒（昆明）律师事务所 冯辉律师：

《中华人民共和国民法典》第六百一十五条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”第六百二十一条第一款、第二款规定：当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。未约定检验期的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。对标的物有质量保证期的，检验期限适用质量保证期。

买卖合同中，出卖人（商家）的主要合同义务就是按约定质量要求交付标的物，您反映新购买电视机第一次使用就出现内屏破损，请确认电视机质保卡规定的质量保证期，如在质保期内，您有权以质量问题联系商家为您解决。商家主张系您自行安装导致的损坏，在没有明确依据且您不予认可的情况下，需要商家对此负担举证责任，比如通过你们双方认可的鉴定部门进行鉴定确认等。

如果没有明确人为损坏的免责依据，商家就拒绝承担责任是不合法、不诚信的。协商不能的话，您可以考虑向消费者协会投诉或提起诉讼维护权益。同时提示您：由于对您自行安装电视机的情况不了解，且涉及家电质量及损害等专业问题，不排除经过鉴定等程序确定损害系您的安装或使用导致，商家有不予承担质量保证责任的可能。

在“3·15消费者权益日”即将来临之际，掌上春城联合昆明市普法办、昆明市司法局、昆明市律师协会民事法律专业委员会成立小掌撑腰团，为消费者答疑解惑，在线支招。无论你曾遭遇过什么消费陷阱、有什么维权难的问题都可以在评论区留言，6位“撑腰团”律师将针对你的维权难题给出最佳维权方案。

只要你想说，扫描海报上的二维码在评论区留言就可以啦！也可以关注掌上春城微信公众号（ID：Kmzscc），留言说出你的维权难题~

掌上春城记者：杨梦奇

视频：马海思

责编：张曦

编审：符亚丽

终审：周建军

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