在上个星期五(3月27日)国土部、住建部联合发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，昨天(3月30日)中国人民银行、...更多政府强力救楼市的效果如何的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

在上个星期五(3月27日)国土部、住建部联合发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，昨天(3月30日)中国人民银行、住建部、中国银监会在股市收市后，联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，及财政部和国税总局关于住房营业税免税的通知，从而打响了2015年政府全面强力救房地产市场的枪声。可以说，这次政府救房地产市场的政策不仅是全面的，也是前所未有大力度的。从政府的意图来看，希望通过这种强力救市，能够救起正在快速下沉的房地产市场，能够减缓中国经济增长下行的压力。

而政府强力救市，在今年政府的工作报告中早就有明确表示。可以说，在今年的工作报告中，尽管对房地产市场调控的内容不多，比如仅是在“加快培育消费增长点”提出，稳定住房消费;也在推进新型城镇化取得新突破重申，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”但是，这里最为核心的问题则是对住房消费性全面的泛化，重新推出2008年131号文件所提出的“改善性住房需求”，因为正是这个“改善性住房需求”这个概念摧生了2009年以来中国的房地产市场炒作狂潮。可以说，2015年政府房地产市场救市概念基本上是围绕着这个概念而展开。

比如3月27日国土部及住建部的文件，重点是减少土地供应的方式来消化严重过剩的住房供应，通过存量土地规划调整来减轻房地产企业的压力及避免房地产企业的破产，可能引起的房地产市场震荡。

昨天的两个文件则主要是从信贷及税收的优惠上来把更多的所谓的改善性住房需求释放出来。比如，对拥有一套住房，以及购买住房贷款没有还清的家庭购买第二套住房，最低首付比例调整为不低于40%。此前，全国第二套房首付比例为60%，北京、上海等大城市第二套房首付比例70%，从而全面降低购买第二套住房居民进入房地产市场的门槛。如使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付比例为20%;拥有一套住房并已缴清贷款的家庭，再次申请住房公积金购买住房，最低首付比例为30%。同时，财政部和国税总局也发出通知，个人将购买2年或以上的普通住房对个销售的，免征营业税;如属非普通住房，则按照其买卖差额征收营业税;但购买不足两年的住房对外销售，则需求全额繳交营业税。

从上述政策的核心内容来看，其主要目的就是要让所谓的改善性住房需求得到释放。但是，这些房地产救市政策看上去是力度很大，甚至于远超出市场预期，但是能否达到全面释放所谓的改善性住房需求，就得受到以下几个方面因素的制约。

一是所谓的改善性住房需求，在当前中国住房市场的背景下，尤其是一线城市，其实质更多的是住房投资需求。因为，如果住房市场的价格很高，这个市场早就成了一个投资为主导的市场，住房消费需求早就无力进入市场，进入市场者主要是住房投资者。他们购买住房者的意图更主要是购买之后以更高的价格卖出，否则是不会进入房地产市场的。如果进入门槛高、杠杆率低，这当然不利于这些购买住房者进入，而降低进入市场门槛、提高购买融资的杠杆率，当然是吸引这些住房投资者进入好工具。不过，这些住房投资者是否进入并非仅是考虑进入门槛低、融资杠杆率高，最为重要的是购买之后会不会以更高的价格卖出?只有预期购买之后能够以更高的价格卖出时，他们才能利用这些工具进入。如果不是这样，预期房价会下跌时，最低的进入门槛及最高的融资杠杆，住房投资者是不会进入的。就目前的情况来看，房地产泡沫巨大、房价持续下跌、国内股市“国家牛市”冲天，住房市场赚钱效应自然消失，因此要让这些住房投资者进入市场并非容易。

二是2014年的央行房贷新政，其对购买住房者优惠条件应该比现在出台的优惠政策还要优惠。因为，在2014年房贷新政的政策中，凡是还清银行贷款的购买住房者，进入市场购买住房都可享受第一套贷款优惠条件。而这些购买住房者也应该是当前国内最有实力的购买住房者。但是2014年的房贷新政只是让少许城市住房市场销售短时间内回光返照，房地产很快又回到原形，量价齐跌。2014年的央行房贷新政对住房投资者吸引力不大。所以，这次房贷优惠政策能否起到多少作用、效果如何还得观察?

还有，对于住房交易营业税的减免问题，其实该政策本来就起到作用十分有限，各地方政府早就在采取不同的方式在规避之，因此这些政策调整能够起到实质性作用同样不会太大，更多的是影响房地产市场预期。

三是从2013年下半年以来的国内房地产市场周期性调整，主要原因并不是银行信贷偏紧的问题，更为重要的是房地产市场持续十年通过过度信贷扩张而导致了中国房地产市场巨大泡沫的不可持续性;是房地产暴利让全社会各种资源涌入房地产市场导致市场供应严重过剩。假定当前救市政策能够起到作用，也只不过是把房地产企业债务负担及地方政府债务负担转移到居民手上而已;这也是人口结构趋势性变化的结果。因为就当前中国人口结构来看，不仅人口老龄化在加速，而且城市独生子女占城市住房需求主导。当前城市购买住房人口已经进入下降通道，城市住房购买需求下降也是必然。在这种情况下，政府想通过短期政策来解决这些中长期问题是根本不可能的。

再加上国内股市突然“牛市”，国内房地产市场的赚钱效应已经消失，政府的救房地产政策短期政策希望扭转当前国内房地产市场周期性调整的中长期预期估计是不可能的。即使政府强力救市政策出台后，可能让少许城市房地产市场出现回光返照，但很快同样也会打回原形，房地产市场的周期性调整并不会结束。所以，政府救房地产市场强力政策能够起到作用并不可高估。

政府强力救楼市的效果如何拓展阅读

住建部、财政部、央行出手！“烂尾楼”有救了？杜绝房企躺平，不是政府救市，更不是刺激楼市

金融界8月20日消息 8月19日，据住房和城乡建设部消息，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

房地产企业是保交楼责任主体

要积极处置资产、多方筹措资金

部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，损害购房人合法权益，影响社会稳定。

房地产企业作为保交楼的责任主体，积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力。

专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”

据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此解读称，并不是所有项目都会纳入专项贷款纾困范畴，而是已售、逾期、难交付的，并且严重影响到了购房人合法权益，影响社会稳定。封闭运行、转款专用，意思是投入项目后，要尽快产生四两拨千斤的效果，修复市场的信心，银行贷款跟进，施工单位和供应商都能迅速进场，推动复工和交付，平息市场的情绪波动，并且能在交付后顺利和全身而退，并进入到下一个项目。

对项目原有预售资金被挪用的 追究有关机构和人员责任

有关部门强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

李宇嘉解读称，当前重点是解决保交楼和保民生的迫切问题，但项目之前存在的问题，一定会在事后或同步再去追究，包括违法违规的问题，挪用和套取预售资金的问题。唯有此，才能落实国家一直要求的市场化、法制化的原则，能一以贯之的逻辑坚持下去，谁家的孩子谁抱，杜绝道德风险，杜绝躺平思路，让作奸犯科的得到应有的惩罚。

专项贷款不是政府救市，更不是刺激楼市

此次，住建部、财政部、人民银行等部门推出政策性银行专项借款的同时，亦再次强调：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制，抓紧完善相关制度和政策工具箱，探索新的发展模式，持续整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

李宇嘉解读称，专项贷款不是政府救市，不是兜底市场，更不是刺激楼市，只是解决当下楼市突出的问题，避免影响到民生、社会稳定，避免系统性风险发生。它与我们坚持不懈地推进长效机制不矛盾，而且是相得益彰，也就是在解决短期问题的同时，积极向新模式迈进。只有这样，才能迎来房地产可持续发展、健康发展。一味地救助，反而会错失调整的窗口期，可能导致未来更大的风险要处置。

本文源自金融界

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