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一、农村联合建房协议书有效吗

1、签订农村联合建房协议的当事人具有民事行为能力、是当事人自愿签订的、协议内容不违反法律强制性规定的，就具有法律效力。

2、法律规定：《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、合同无效的处理方法

(一)返还财产应适用恢复原状的原则。对于合同已经履行完毕，或者绝大部分已经履行完毕，标的物又符合行业标准或约定标准可供利用的，该合同无效后处理就不应再适用返还原则，而应当折价返还。对于返还标的物导致显失公平的，应将此情形视为不能返还财产，须对标的物损耗的价值或价格降低的价值进行补偿。而对于如标的物已经被使用，不再能反映原貌或者原价值的，可采用返还原物基础上，由加害一方赔偿其他损失；或者由有过错一方继续使用，适用金钱返还(赔偿)的做法，以此弥补受损害方的经济损失。

(二)对主体不适格等无效合同应按有效处理。对因主体资格不合格而导致合同无效，但合同已经全部履行或者部分履行完毕的，应当无效合同按有效合同的原则进行处理。主要原因在于主体资格的无效与合同履行后果的损失并无因果关系。

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农村联合建房协议书有效吗拓展阅读

望龙原创｜杨文：城乡合作建房合同到底有没有效力？

2021年 6月9日，河北省滦平县农村产权交易中心颁出了城乡居民合作建房使用权证即《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》。2021年9月，张家界崇山建成城乡居民合作建房试点，政府负责审批、建设监管和质量验收，并按合作建房协议为建成房屋办理了不动产权证。这些热点事件让城乡合作建房再一次引起了社会的广泛关注。鉴于各方关注热情高涨，我们推出“城乡合作建房”专栏，系统梳理城乡合作建房的相关政策。

城乡合作建房是什么?

城乡合作建房（以下简称“城乡合作建房”)是指农村集体或农民引入社会资金在新、旧宅基地上进行房屋合建，建成房屋由宅基地所有权人或使用权人与合建方按照约定条件共同享有的农村房屋。狭义上的城乡合作建房是指城里人为了改善居住环境、生活质量而下乡与农民在宅基地上合作建房的情形。

第八期：城乡合作建房合同效力的认定

在目前司法裁判没有对此形成共识的情况下，尤其在新《土地管理法》的相关条款已经调整后，城乡合作建房到底有没有违反法律的强制性规定，城乡合作建房合同效力到底应该如何认定？

从新修订的《中华人民共和国土地管理法》中可以看出，原司法实践中判决合同无效的主要依据为第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”和六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定已被删除。尽管，新《中华人民共和国土地管理法》第六十二条保留了原来“农村农民出卖、出租、赠与住宅后，在申请宅基地的，不予批准”的表述，但是这个“再申请受限”的条款已经无法否定合同的效力。相反，在新法第六十二条的第六款增加了“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”的规定。

从国家的顶层设计和改革动向看，宅基地管理制度改革要赋予农民更多的财产性权利是主线。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”。

宅基地的“三权分置”改革明确要求“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”，在严守“土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损”这三条底线的基础上，可以探索通过出租、入股、合作等多样性的流转方式，以多样性打破主体对象的限制，可以在收入分配上兼顾农民和村集体，为村财收入、村庄建设集聚财力。从承包地的三权分置情况看，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，既然承包地可以入股合作，宅基地的合作据此类推也是完全被允许的。因此，城乡合作建房合同的效力应当得到法律和司法认可。

望龙观点

对于城乡合作建房合同，根据我国民法的立法精神、指导思想和基本原则可以知道，民法对于民事法律行为的态度是应当遵循平等、自治、公平、等价有偿、诚实信用等原则。城乡合作建房双方基于真实的意思表示，为维护城乡合作建房当事人之间的双方法律关系持久稳定，保障当事人之间民事法律行为的安定性，在不违背相关禁止性规定的前提下，应当认定合同有效，合同当事人双方也应当按照合同约定享有权利、履行义务。

（作者系湖南师范大学中国乡村振兴研究院特约研究员，律师，高级职称，中华全国律协农业农村法律事务专业委员会副主任,湖南省律师协会农村法律事务专业委员会主任。如需转载，请与作者本人联系并标明出处。）

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