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一、小产权房没有房产证

1、小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。

2、根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中规定，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

二、即使颁发小产权证也属于无效证件

小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备过户的权利。如果遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。最后因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续，没有国家出具合法产权证的房产银行的不会放款的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以小产权房的价格较为便宜，但是小产证是没有房产证的，即使违法颁发了房产证，其也是无效的。

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小产权房能够办房产证吗？到底现在还能不能买小产权房呢？

昨晚，接到一名网友的咨询，说是他在东莞，想买一套小产权房，房东也有红本，看证件上面的土地性质是集体土地。房东说，现在的小产权房都办不到证了，他们是以前办好的，可以放心交易，到时候去更名都可以的。这名网友非常心动，价格太划算了，但是他妻子不是很满意，想再攒点钱去买商品房。他询问现在的小产权房到底能不能办得下来房产证呢？过户买卖怎么操作比较稳妥呢？

袁Sir在9月和10月分别都写了关于小产权房的文章，大家有兴趣可以在我主页里面查看。本来不想再多讲这个话题，但是网友们的问题中总是会有涉及到小产权房的事情，因此我把这名网友一些具有代表性的问题解答下，以便能够让更多网友解惑。

一、小产权房的房产证到底能不能办？

我们都知道，五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证）不齐全的房子，就属于小产权房，所以小产权房包括农民房，村委房，集资房等证件不齐全的房子。

房产证全称是房屋所有权证，也就是俗称的大红本，有了这个本子才是真正受法律保护，可以按照法律规定进行转让买卖的。而办理下来这个房产证的要求就是五证齐全，中央部门也早就明文宣告小产权房不可能转正，所以小产权房在法律上来说是拿不到这个大红本的。

二、竟然办理不下来，那些有证的小产权房是从何而来

由于这些种类的房子在历史上产生的原因都不同，所以他们并不一定就没有证，有些房子因为历史原因是有办理下来了“房产证”的，在此我们分为几个情况探讨：

（一）整栋楼有证，但是单间无证

这种常见于集资房，以前在没有商品房的年代，流行集资建房。公司、单位甚至是几家人，凑钱买地然后请施工队来建房，这种集资房由于在那个年代比较常见，通过单位的出面沟通，是能够以整栋楼的名义办理下来房产证的，但是具体里面的一户户确不能办理，也就是俗称的“大红本房”。

（二）证不是房屋所有权证，而是乡产权证

要知道，房屋所有权证的颁发只能是由房地产主管机关发放，小产权房是不可能办理下来真正的房产证的。但是在旺盛的市场需求下，小产权房在进行买卖时，是需要有相关证明的，所以在有些地方，就出了另外一种“房产证”，对比正规的房产证，是不一样的，上面绝对不会有建设部统一印制的字样。颁发这种“房产证”的来源五花八门，有可能是当地村委会盖个章，也有可能是当地乡镇颁发的。从法律上来说仅能起到证明的作用，不具有法律效力的。

三、小产权房能不能落户读书呢？

很多老百姓买房其实主要就是为了小孩读书落户用的，小产权房看上去“物美价廉”，那到底能不能落户读书想必是很多人关心的话题。袁Sir的小孩也是快到读小学的年纪，所以近期对小学招考公告看的比较多，据我了解，小产权房现在很多地方都是将其划入其他住房类，基本上是跟租住房子划到同一档次，只有在满足了商品房的业主学位需求之后，才会排到后面的这个档次，所以小产权房在很多地方是不能被满足落户读书的要求的。这点需要格外注意。如果想让自家的小孩能够上个好点的学校，就要在购买时着重考虑清楚。当然也不用过分焦虑，这几年因为放开二胎所以孩子读书时面临学位不够的情况，但是过几年届时会出现学位够学生不够的情况，还是有很大概率能够读到心仪的学校的。

四、小产权房能不能贷款

一般来说小产权房无法办理房贷，但一般可以做商业贷款或消费贷款。袁Sir自家的自建房曾经就拿来做过抵押贷款，亲测是可以的，不过这个是早几年前的事情了，具体有需求的可以咨询银行，在此就不展开讲了，毕竟不擅长这块o(╯□╰)o

五、小产权房买卖到底能不能得到保护

先说结论，如果不碰到拆迁、房子价值暴涨的情况，原来的房东反悔的几率不大，购买的这套小产权房是大概率能够安稳地居住的。由于小产权房买卖不能办理下来房产证，也就办理不了更名，只能通过买卖合同进行约定。

根据民法典规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗，合同就应认定为有效。在买卖过程中，如果购房者明知房屋是小产权房，并且以低价购买，说明其购买时的合同目的是用来居住；其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已。具体合同的约定可以翻看我9月8日发表的文章，里面有具体的条文需要重点注意，在此不赘述

《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

写在最后的话：对于这种小产权买卖，袁Sir建议还是尽量别碰，尽量多攒钱买商品房啦！我是袁Sir,每日坚持码字，只为分享我的法律知识，大家如有其他观点，欢迎在评论区留言

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