第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例(以下简...更多安徽省城市房地产开发经营管理办法的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

第一章总则

第一条为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例(以下简称《条例)，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境

第四条省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第五条县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。

计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章房地产开发企业

第六条设立房地产开发企业，应当符合《条例第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上;在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起3O日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

(一)营业执照复印件;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书;须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。

第九条房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：

(一)一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目;

(二)二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目;

(三)三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目;

(四)四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。

第十条省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。

境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。

第十一条省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级;不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。

省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。

第三章房地产开发建设

第十二条县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。

第十三条县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。

第十四条房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。

房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第十五条房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。

以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。

第十六条房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。

房地产开发合同应当载明下列内容：

(一)房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求;

(二)开工期限和建设进度;

(三)基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定;

(四)项目建设质量要求;

(五)项目拆迁补偿、安置要求;

(六)房地产开发主管部门对项目提供的配套条件;

(七)违约责任以及双方约定的其他事项。

第十七条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。

第十八条房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。

第十九条房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。

对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。

第二十条住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收,并提交下列材料：

(一)城市规划设计条件落实情况的材料;

(二)拆迁安置方案落实情况的材料;

(三)房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册;

(四)项目竣工图和技术档案材料;.

(五)单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料;

(六)物业管理落实情况的材料;

(七)法律、法规规定的其他有关材料。

房地产开发主管部门应当按照《条例第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收;建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

第四章房地产经营

第二十一条转让房地产开发项目，应当符合《条例第二十条、第二十一条规定。

转让房地产开发项自，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。

第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。

第二十三条房地产开发企业预(销)售商品房，应当公布下列事项：

(一)预(销)售人的名称、地址及法定代表人;

(二)房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明;

(三)预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明;

(四)项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图;

(五)商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法;

(六)商品房的价格和付款方式;

(七)物业管理方式;

〔八)法律、法规规定的其他事项。

第二十四条商品房预(销)售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：

(一)当事人姓名或者名称及地址;

(二)商品房的用地方式及坐落位置;

(三)商品房的建筑面积(包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积)、使用面积及楼号、楼层、房号和层高;

(四)商品房的价格、付款方式及付款时间;

(五)预售商品房交付使用的时间;

(六)商品房的结构、设备及质量标准;

〔七)物业管理方式;

(八)违约责任以及争议解决的方式;

(九)当事人双方认为需要约定的其他事项。

第二十五条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定;但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。

第二十六条经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25%后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。

预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。

第二十七条商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条>例第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第二十八条商品房交付使用后，再住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。

第二十九条商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款;购买人要求退房的，应当予以退房;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章法律责任

第三十条房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正、报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。

第三十一条负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任;造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。

第三十二条违反本办法规定的其他行为，《条例规定给予处罚的，按照《条例的规定给予处罚。

第三十三条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章附则

第三十四条本办法应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。

第三十五条本办法自2001年1月1日起施行。

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安徽省城市房地产开发经营管理办法拓展阅读

2022最新的专业房地产基本知识和规定建议收藏会经常用（1）

第一章　房地产法律制度概述

第一节　房地产及房地产业

一、房地产业的概念和性质

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。

与房地产业密切相关的建筑业，可以从“广义”、“狭义”两个层面来理解。广义的建筑业涵盖了建筑产品的生产（即施工）及与建筑生产有关的所有服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等。狭义的建筑行业是指建筑产品的生产活动。

根据最新发布的《国民经济行业分类》，建筑业包括：房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业。

建筑产品包括住宅、公寓、别墅等居住建筑；行政办公、商业办公、文化、体育、医疗等公共建筑，铁局、桥梁、运河、大坝和隧道等基础设施以及钢铁厂、炼油厂、汽车制造厂等工业设施。　　房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；房地产企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。

二、房地产业的地位和作用（1）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。　　（2）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。　　（3）可以改善人民的住房条件和生活环境。　　（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。　　（5）有利于优化产业结构，改善投资环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。　　（6）可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。　　（7）可以增加政府财政收入。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中仍将发挥重要的作用。

三、房地产业的行业细分在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。

但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称为房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。

（一）房地产开发经营业　　房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

房地产开发企业的收入具有不连续性。房地产开发企业主要是组织者和决策者，要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。

目前， 我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

（二）物业管理业　　物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。

物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，物业管理师是物业管理行业中的高层次专业人员。

物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

与房地产经纪行业相关的制度主要有物业承接查验制度和住宅专项维修资金制度。物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。

建设单位应当在物业承接查验协议签订后10天内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

交接工作应当形成书面记录，由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

住宅专项维修资金交存的范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、住宅共用设施设备报废后回收的残值、利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的业主所得收益，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

住宅专项维修资金的管理。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将有关账目等移交业主委员会。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。从长远发展方向看，随着市场经济体制的建立和人民经济收入水平及生活水平的提高，物业服务收费应在市场竞争机制下进行，由物业委托者和物业服务企业双方协商，按质论价、质价相符。

（三）房地产咨询行业　　房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价师或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

（四）房地产估价业　　房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价通常要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价行业是知识密集型行业。

（五）房地产经纪行业　　房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。

第二节　城镇住房制度的改革与发展

新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包，实物分配，职工支付很低的租金。个人建房和购置住房被限制。这种制度在特定历史条件下起了积极作用，但资源配置效率低，不利于住房投资良性循环。随着城镇人口的迅速增加，住房短缺问题日益突出。1978年全国城镇人均住宅建筑面积仅6.7平方米，低于解放初期水平。解决城镇居民住宅短缺和改革住房制度，成为改革开放初期面临的迫切任务。近年来我国初步形成了商品房与保障房双轨制的住房供应体系，城镇居民的居住水平与以往相比有了较大改善。总体来看，我国城镇住房制度改革经历了以下三个阶段：一、试点探索阶段 二、全面推进阶段 三、深化改革阶段

第三节　房地产法律体系

房地产法律制度，是指由房地产法律、法规等规范性文件所规定的，用于调整和规范房地产行业管理以及人们从事房地产开发、交易、物业管理等的行为准则。　　一、房地产法律的调整对象房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系等。

（1）房地产开发关系，是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：　　第一，获得建设用地使用权；第二，在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

（2）房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。（3）物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理服务涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。（4）房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。

（5）住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。在住房保障法律关系中涉及以下重点问题：

第一，保障对象。保障对象为住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。　　第二，保障方式。包括配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式。　　第三，房源筹集。保障性住房通过建设、收购、租赁、受赠等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持，社会力量投资。其中新建的保障性住房可以在商品房项目中配建，也可以采取集中建设的方式。

第四，租赁型保障房运作模式。租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。　　第五，产权型保障房运作模式。产权型保障性住房采取共有产权的运作模式，产权份额根据配售价格与同地段、同类型商品住房价格的比例，参考政府土地出让价款减让、税费优惠等因素确定，产权型保障房在满足条件的前提下可以上市交易。　　第六，准入、退出。保障对象应当按照政府规定的条件及程序申请保障房，同时在不符合保障条件或违规使用保障房时应当退出，拒不退出的主管机关可以申请人民法院强制执行。

二、房地产法规政策体系房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要包括下列内容：

（一）宪法　　《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）是国家的根本大法。对于房地产，《宪法》也作了原则性规定，如《宪法》第十条不但明确了土地的所有权权属关系 “城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。规定了土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。　　土地的使用权可以依照法律的规定转让”。还对土地征收、征用及利用作了原则性规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”、“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。《宪法》具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

（二）房地产法律　　全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律的效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）　　该法于1994年颁布，1995年1月1日起施行，2007年第一次修订，2009年第二次修订。制定《城市房地产管理法》的目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。

2.与房地产相关的法律　　（1）《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）　　该法于2007年3月16日颁布，2007年10月1日起施行。颁布《物权法》的目的是什么 “为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。

（2）《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）　　该法于1986年颁布，分别于1998年、2004年修订。颁布《土地管理法》的目的是什么 “为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。《土地管理法》是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收或征用，即征收或征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题的主要依据。

（3）《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）　　该法于2007年10月28日颁布、2008年1月1日起施行。颁布《城乡规划法》的目的是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。《城乡规划法》重点规范了城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施建设。此外，与房地产相关的法律还有《民法通则》、《合同法》、《担保法》等。

（三）房地产行政法规　　房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。　　（四）地方性法规　　是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。如《安徽省城市房地产交易管理条例》等。

（五）行政规章和规范性文件　　行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市危险房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《城市房屋白蚁防治管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等。

规范性文件是指行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件，具有约束和规范人们行为的性质，近两年房地产规范性文件主要有：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发［2010］4号）.

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发［2011］1号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）、《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房［2010］83号）、《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》（建房［2010］155号）.

《物业承接查验办法》（建房［2010］165号）、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房［2010］186号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房［2011］77号）、《住房公积金行政监督办法》（建金管［2004］34号）、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管［2005］5号）、《关于试行住房公积金督察员制度的意见》

（建稽［2010］102号）、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金［2010］179号）、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发［2010］151号）、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发［2010］275号）、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号）、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2011］12号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房［2011］77号）、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保［2013］178号）等。

（六）最高人民法院的司法解释　　最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。　　另外，有关房地产的技术规范，如《房地产估价规范》、《房地产市场信息系统技术规范》、《技术规程》等，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。

第四节　城市房地产管理法相关规定

一、国有土地有偿、有限期使用制度《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。

20世纪70年代末期，我国内地开始经济体制改革和对外开放，传统的城市土地使用制度已不能适应改革开放的需要，急需进行改革。《城市房地产管理法》、《土地管理法》均明确规定，国家实行国有土地有偿使用制度。

国有土地有偿使用制度的实施，释放出土地作为生产要素的巨大活力，促进了国民经济的持续较快发展。　　二、房地产成交价格申报制度房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。”2001年8月修改后发布的《城市房地产转让管理规定》（原建设部令第96号）中也规定：

“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；　　“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

这些规定为房地产成交价格申报制度提供了法律依据，如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。

房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，实行交易双方自愿成交定价，向房地产管理部门申报价格的制度。

房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。　　如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。房地产经纪人在代办有关交易手续时，应坚持如实申报，不可迁就当事人意愿瞒价申报，避免可能的房地产交易纠纷及由此引发的含税收征管在内的一系列法律责任，防范执业风险。通过对房地产成交价格进行申报管理，既防止房地产交易价格失真，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。

　　三、房地产价格评估制度《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”　　　四、房地产价格评估人员资格认证制度《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。”

“房地产估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”　　五、土地使用权和房屋所有权登记发证制度　　我国现行的房地产登记体制是房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管理部门分别登记，从全国登记实务情况看，仅在房屋与土地主管机关合一的地方，实现了房屋与土地的统一登记。根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

六、房地产行政管理体制《城市房地产管理法》规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房地产经纪业务主要涉及房地产交易。房地产交易管理是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。

房地产交易的管理机构是指履行房地产交易管理职能的政府部门或其授权的机构，包括国务院建设（房地产）行政主管部门，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门，市、县人民政府建设（房地产）行政主管部门或其授权的机构，如房地产交易管理所、房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等。

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：　　1.执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；　　2.整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；　　3.办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；　　4.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；　　5.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；　　6.建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

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