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一、房屋转租合法吗?

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。房屋转租有非法与合法之分。非法转租是指承租人不经出租人许可，擅自转租的行为，它违反了法律规定和租赁协议的约定，侵犯了财产所有人的法定权益，除需依法赔偿产权人的经济损失外，行政主管机关或人民法院还可以给予行政处罚或刑事制裁。

二、个人转租需要注意什么事项?

(一)房屋转租的前提是经原出租人同意。

房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。

私房转租的前提是必须经原出租人同意，其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。

(二)什么情况个人不得转租?

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。

为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述第一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。

(三)个人转租需要注意什么事项?

1、非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。

2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案：

(1)租赁合同登记备案证明;

(2)转租合同;

(3)转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。

3、转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的，房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。

4、私房转租的租金，由转租当事人自行协商确定。

出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益;租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权获取收益。

房屋转租是否合法吗,转租的注意事项拓展阅读

房屋出租 遭遇“极端租客”丨BRTV民法典通解通读

房屋出租是我们生活中习以为常的一件小事。然而，这件小事可能引发不小的纠纷。出租房屋内电器遭窃怎么办？转租房屋的行为是否合法？日常生活中房屋租赁又有哪些注意事项？

近日，北京广播电视台科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市门头沟区人民法院法官田裴、资深媒体人张春蔚，和您共同探讨如何避开房屋租赁那些坑。

典型案例

出租一年 收房时满屋垃圾

案情回顾

2021年，租客小王通过中介租赁了门头沟区的一套住宅，双方约定租期一年，押一付三。然而，在租赁期间，小王多次拖欠租金。2021年底，在小王又一次拖欠租金长达一个月后，中介公司的工作人员和他取得了联系，但第二天小王又失联了。等到中介工作人员来到小王租住的房屋时，震惊地发现屋子里满是宠物的粪便、生活垃圾，原本完好的家具全部被拆散，屋子里也散发出阵阵刺鼻的味道。而此时，小王也彻底消失了。无奈之下，中介工作人员选择将小王诉诸法庭，要求他交付房租、赔偿损失。

法官释法

根据《中华人民共和国民法典》第711条“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失”，以及第714条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”，中介公司有权要求承租人交付拖欠房租，赔偿损失。

典型案例

出租房屋 电器遭窃

案情回顾

黄先生有一套老房子，2017年租给了肖女士。双方合同约定，房屋租金每月700元，房租三个月一交，押金1000元。某日，楼上邻居给黄先生发信息，说这套房子的钥匙挂在了门锁上。感到奇怪的黄先生赶紧给肖女士打电话，但已经联系不上肖女士。到了出租屋后，黄先生发现自己的洗衣机、冰箱、电视、空调等所有电器均不见了，总价值约10000元，而押金只押了1000元。不仅如此，肖女士连水电气费也没有结清。

法官释法

这种情况下，建议房主立即报案，看是否构成刑事犯罪。若不构成刑事犯罪，可以依据双方的租赁合同到法院提起诉讼，要求租客返还原物。在原物不可返还的情况下，例如原物已经丢失，或者已经灭失，房主可以要求租客赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第704条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁维修等条款。”为避免上述情况，一方面，房东可以选择出租空房屋，另一方面，房东可以把电器等设备设施发票收据保存好，且合同中要注明房屋内的所有物件，例如电表卡、燃气卡等，以免日后发生相关纠纷。

租客原本承诺不养宠物，结果偷养了猫，且抓坏了家具，怎么办？

如果双方合同约定，明确禁止不得养宠物，承租人就可能存在违约行为，房主有解除权，可以要求解除合同。同时，如果存在损失的问题，房主可以要求赔偿损失，或者主张合同约定的违约金。

房东可以要求高额押金吗？

法律并没有明确规定租房押金的数额，但按行业惯例来讲，押金一般为一至三个月的租金。但如果屋内电器等设施较为昂贵，一至三个月的租金不足以弥补屋内设施损坏带来的损失，房主可以在合同中约定违约金。但如果违约金还不足以弥补损失的话，按照《民法典》相关规定，可以要求法院为其上调违约金，调至弥补损失为止。

转租房屋、二房东等行为是否合法？

法律没有明确禁止转租行为，承租人如果经过房主同意，可以进行转租，至于具体转租几手，要看双方合同约定。但是，如果承租人未经房主同意就进行转租，房主可以解除合同。同时，需要注意的是，转租的期限如果超过第一手承租人与房主所签的租赁期限，超出部分对房主来说并不产生约束力，也就是说，对于超出租赁期限的部分，房主可以要求次承租人腾退房屋。所以在签订租赁合同时，一定要问清楚承租人与房主签订的租赁协议的期限。

此外，需要注意《民法典》第705条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

房东要求给他一把钥匙，可以拒绝吗？

作为承租人与房东签订合同后，承租人有权利对所租房屋占有使用。如果房东提出这种不合理的要求，特别是在租赁合同中没有明确约定的情况下，承租人是可以拒绝的。

房东和租客分别有哪些责任与义务？

法律明确规定，房东有交付房屋的义务；适租的义务，即房东要保证交付的房屋是适合承租人实际居住的，例如安全性能完好、设施设备完整等。对于租客来说，要妥善使用房屋，即按照合同约定的方法，以及租赁物的性质使用房屋；交租金的义务；合同到期后交付房屋的义务。

视频来源：BRTV科教

供稿：门头沟法院

编辑：段旭 汪希

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