北京买房流程介绍第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房...更多北京买二手房的流程是怎样的的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

北京买房流程介绍

第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5——7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

二手商品房税费：

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。

契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格——原购买价格)×5.5%的标准交纳;

个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：

1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格——原购买价格——合理费用)×20%;2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】

如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳

个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。

房改房税费：

房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：

契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;

土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;

个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以

该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格——原购买价格——合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

经济适用房税费：

经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：

契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税;

个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税;

经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭;2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。

这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

关于土地增值税

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收

土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。

有关税费减免的规定：

1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税;

2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门

北京买二手房的流程是怎样的拓展阅读

「买二手房全流程」看完能帮你绕过不少坑

看房之前，先在各大网站了解下二手房市场信息。提前一天联系中介，告诉你看中的房子和看房时间，并说明你对房子的要求和预算。

中介会联系你看中房子的业主，同时也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。

看房时注意以下几点

谁都想要又大又好的房子，但预算在这摆着。期望要结合自己的经济实力。要记住，购房成本不仅包括房价，还有各种税费、中介费、赎楼费、贷款评估费等等你可能一开始想不到的费用。

我来写，你来看，有哪些费用是你一开始根本没想到的：

（以满二没有增值税的普宅为例）

契税

缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%；首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价×3%。

网签的时候，在房管局登记备案的价格即网签价，也就是计税价。各地标准以各地为主，有的地方成交价=网签价=评估价（让中介做低网签价，可以合法避税）。

契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心（这个是交给国家的钱，有缴费标准，所以砍不了价）。

个人所得税

先记住这句话：满五唯一免征个税！（满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在本市唯一住房。）买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。

个税计算方式（不满五年或者满五不唯一）：

个人所得税＝（计税价-原登记价）*20% 或 个人所得税＝（计税价-增值税）*1%

注：个税是房产过户那天交给不动产登记中心。

增值税及附加

增值税及附加的征税标准：增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%

满二的普通住宅免征增值税。但凡不是瞄准新楼盘的人，尽量买满两年以上的房子，因为这笔税真的很多！假设200万的网签价，单增值税一项就10万多！

中介费

中介费通常报的时候都是3%左右，但是可以谈。

一般房屋总价高或市场淡季，就有一定议价空间。大中介能砍的不多，小中介公司收费会低一些，但靠不靠谱，有没有保证需要你自己判断。

赎楼费

原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能过户。

如果业主自己不赎，通过担保公司来赎的费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。

罚息

提前还款赎楼会有一定的罚息，各银行罚息不同。卖方按揭满3年的一般就没有罚息了，具体要看当时跟银行的贷款合同。

评估费

贷款评估费一般几百到几千不等。一般是评估总额的万分之五。

按揭服务费

一般每单1200~2500元，但这笔钱可以和中介协商免除。

总结下购房成本：

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费

约谈前的准备

综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子，就准备约业主啦。

一、先谈好中介费

看好房子，先跟中介谈清中介费。

如果因为中介费没谈妥导致合同没签成，会直接影响和这个业主的关系，，后期再约就很难了。

二、提前预览合同

让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同。

签约当天不单只签一份合同。应该包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书（每个中介公司提供的合同可能不一样）。

中介合同一般都是格式合同，条款规定很模糊。提前看合同有利于抠合同条款细节，方便提前准备补充协议。合同中没有提到的就写进补充协议里。

可以加入补充协议的内容：带租约的房子，租期到何时为止；租金押金分别多少；过户后租约如何处理等等。

另外，前业主口头承诺的内容，也可以写入补充协议：比如房子满五唯一；学位没用过；哪些家具赠送；户口何时迁出等等。

三、正式交易阶段

二手房交易中到底如何谈价格呢？

• 提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。
• 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽再谈价。
• 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，就对杀价非常有利。
• 表示自己买房的诚意（说出一二样对房子满意的方面），卖方更愿意跟诚心买房的人谈。但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。
• 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低。
• 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格。

【具体谈判技巧】

1) 地段：可以提前掌握该小区历史成交数据，和房主谈；

2) 房子带租约：可以表示买二手是自住而不是出租，因为租客原因重新大幅装修，以此让对方在价格上让步。

3) 学位已使用：学位用过会锁定3~5年，会影响孩子上学。没孩子的话就表示房子买来投资，再出手不好卖。

4) 装修：二手房的装修陈旧或不合理也是杀价的理由。

5) 有抵押或欠款：这不用我说了吧。赎楼费和罚息都够你好好杀下价格了。

四、签合同、交定金

约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。

1、看房产证

卖方必须是房主，没有房产证免谈。能看原件看原件，如果房产证在银行抵押，需要业主提供复印件。

对照好房产证和身份证是否证号一致。看清房本上权利人共有几个。如果有多个共有人（如夫妻共有、继承人共有），需要和所有共有人签买卖合同。

注：只和其中一个或几个签无效！！！

房屋共有权人不能到场的，需提供经过公证的《授权委托书》。

注：房产证原件/复印件，最好自己拍照留存。

2、签合同重点:

①必须写清房屋基本信息：具体地址、房产性质用途，房产证号，是否有抵押，欠款多少，有无产权纠纷，是否被查封等。

②租约现状：确认租金多少、租期至何时。签订买卖合同前须取得承租人放弃优先购买权书面证明。

③迁移户口问题：合同注明卖家户口要及时迁出，否则会发生不必要的纠纷。

④明确违约责任：最好直接定下具体数额的违约金。规定违约具体情形，和违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等各项花销。

⑤检查：定金数、首付、尾款具体金额；税费谁承担；用何种方式付款；首付支付时间和条件；户口何时迁走；是否占用学位；房屋内设备如何处理等。

⑥时间点：明确具体时间节点，逾期要承担违约责任。还可规定逾期超过多久可以要求退房，卖家需赔付双倍定金。

关于定金：不要超过房产交易价的20%。因为要为之后可能出现的贷款不放款、社保不满足、不满足购房资格等问题留有余地，如果无法购房是要赔付双倍定金给卖家的。

交定金要中介公司出具正式收据，须加盖中介公司印章。要记住购房在任何阶段都有风险。

关于税费：具体到每一项税费要写清由买方还是卖方承担，避免扯皮。

3.房管局查档

双方签订合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档。

这一步很重要！必须业主本人拿着房产证或复印件、身份证去办。

查档很重要！事关该房屋是否存在抵押、查封等权利限制的情况。

如果一套房存在查封无法交易的情况，或本身产权有争议，买家光凭看房产证是看不出来的，而业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的。

为了确保万无一失，应该去交易中心拉产权信息，做最终确认。

4.买家做资金监管

首付款一定要做资金监管，一定不要直接给卖家。

资金监管是通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。等房子过户到手，资金才会解冻给卖家。

从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现不必要的纠纷，只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全。

资金监管银行怎么选呢？

资金监管银行一般也是你的抵押银行。提前做好银行贷款调研，包括贷款利率、审批速度的快慢等。额度紧张、排队放款慢的，就避开吧。

【资金监管材料】

①身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

②户口本（集体户口的话，要集体盖章页还有个人页）

③近半年的银行流水（一般需要月供的2倍，自助打印要加盖银行公章），工资流水和生活流水各一份。

④收入证明（同样月供的2倍，要加盖缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打。

⑤二手房买卖合同

⑥定金收据、凭证

⑦结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水

5.银行出承诺函

提交了贷款申请后，银行会审批材料，大概1-2周后承诺函就会出来。承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。

6.递件过户

去所在区的房管局（不动产登记中心）办理过户。

递交材料后缴纳税费，契税、个税等交易税，需要提前准备好资金。交钱后不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。

7.取新房产证

拿到小红本本，第一时间拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂。

以后你办房产相关的手续，只能出示复印件，当然等你还完贷款，就能再重新见到它了。

离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款。

以上就是关于北京买二手房的流程是怎样的(「买二手房全流程」看完能帮你绕过不少坑)的所有内容，希望对你有所帮助。