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一、房地产私募基金公司

房地产投资基金公司是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度的公司。

它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

二、房地产私募基金的特点

1、多固定收益，少浮动收益

与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同，房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的，房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。事实上，出于现阶段房地产行业波动明显的特征，一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑，进而对基金募集造成很大障碍。反之，对房企而言，如房地产行业反弹后持续走好，固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。

2、多优先、劣后结构，少同股同权结构

作为给予投资人固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言，房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人”，在优先级合伙人出资总额的基础上，房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前，劣后级合伙人将不得取回其出资，也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现，相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是，部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广，则不仅房企的资金和担保压力将大大降低，房地产私募基金的受众面也将得以扩大，从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。

3、多夹层投资，少股权投资

房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权债务”的“夹层投资”的方式，即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息;股权部分，由开发商回购。原则上，双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

三、房地产私募基金存在的问题

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸多投资人对于此类基金仍处于观望状态，主要的问题有：一是基金管理人良莠不齐。各地关于私募基金管理人的门槛各不相同，有的要求设立股权管理公司，有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色，而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。二是关联交易充斥其中。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。房地产私募基金至今始终以行业自律为主，其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判，将直接决定投资人的资金安全。

以上就是蓝箭律师网小编为大家整理的相关资料。综上所述，我们可以了解到私募基金的发放是对特定的人群进行发放的基金，并且私募基金对购买者的要求也是非常严格的，年收入必须达到50万以上。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。

房地产私募基金公司是怎样的拓展阅读

房地产私募基金股权投资“回归”丨谁是好公司

编者按：这一年，“集中供地”、“三道红线”等多管齐下，在寻求行业可持续健康发展的路上，给企业带来的是利润、转型、创新等多重考验。在挑战之下，不乏具有出色应变与稳健实力的企业引领时代潮流，而这，也是值得我们关注与研究的行业标杆群体。

地产风尚企业表现，正是观点指数研究院以全年影响力的维度与研究体系，对行业进行深入剖析，细数一年来对行业具有深远影响力、形成行业风尚的企业。

影响力指数系列通过长期对企业各种指标数据与市场表现进行跟踪研究，重点关注房地产行业下不同业态的财务运营、发展潜力、对企业及社会的影响力等几大指标，为房地产行业研究与投资提供参考。

在此期间，观点指数研究院策划系列栏目“谁是好公司”，正是为了盘点房地产不同板块的发展态势，寻找备受行业认可的风尚企业，以此作为“影响力指数·2021年度地产风尚企业表现”研究成果发布的序章。

（2021年6月15日）房地产是典型的资金密集型行业，融资始终是房企的重要主题。

近年来房地产行业进入平缓发展期，除了银行资金外，各类金融渠道逐渐开始登上舞台。在私募股权基金总体投资金额里，房地产行业名列前茅。可以说，房地产基金的蓬勃发展也是房地产行业不断另寻融资渠道的体现。

房地产私募基金作为房地产基金中的一类，投资对象主要包括房地产开发项目、基础设施项目、项目公司股权、不良资产、项目收益权等。多数基金每次投资项目均为单个大体量项目，旗下同时在管项目也不多。随着房地产基金逐步走向规模化、成熟化，旗下项目越来越多，涵盖业态也更加多样化。如今公募REITs试点开放，未来房地产基金的发展前景也会更加广阔。

国内的私募基金发展历史尚短，股权投资经验尚未成熟，往往是以住宅开发前融、商业地产改造融资等快进快出模式为主，主动管理的行为并不明显。在此背景下，往往是作为房地产开发商或者商业地产运营商的辅助角色。此类地产项目一般融资周期是1-2年，收益受项目质量、项目开发商或运营商的资质影响，以纯债型和债+浮动两种类型为主，回报率一般可以达到10%以上。而债型融资则保证了项目即使收益无法达到预期也能由房企进行回购，风险较小。

但随着“三道红线”的出台，原本广受市场接受的“债性融资”受到压制，以后每年的负债规模增速也被限制，大小企业纷纷减少有息负债。与此同时，证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定(征求意见稿)》，引导私募基金回归股权投资本质，重申投资利益共享、风险共担，促使房地产私募基金从债性投资逐渐转向真股权投资，不能明股实债、投资类信贷资产等。

从国际经验来看，房地产私募股权基金也是投资人极为青睐的资产配置选择。以黑石为例，黑石地产业务募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体利润的一半，是黑石利润增长的重要支柱。

黑石2021年一季度报告显示，过去一年（2020年二季度-2021年一季度），黑石总资产规模达到6488亿美元，比去年同期增长21%，新募集资金规模达到1108亿美元，居全球之首。而黑石房地产基金的平均净IRR达到15%，属于回报率最高的基金类型之一。

与债型融资相比，私募股权投资的周期更长，往往需要3-5年，基金的参与程度也大大加深，得到的收益上限也会随之更高，但风险也会上升。以往由于房企对资金的大量需求导致很多收益高、风险小的债型融资在市场上盛行，挤压了股权投资的生存空间。但如今“三道红线”降负债需求的出现，把房地产一部分融资需求逼向了股权合作，未来股权投资、长期投资、主动管理将成为房地产基金的核心竞争要素。

于此节点，2021博鳌房地产论坛将于8月启幕，届时观点指数也将在论坛上发布《2021中国房地产行业发展白皮书》，其中将细细回顾近一年来房地产基金行业的变化与趋势。

与此同时，观点指数从多维度综合评估行业内众多基金团队，涉及“投、融、管、退”以及影响力等多重研究体系，发布“2021年度影响力房地产基金品牌”研究成果名单，表彰在2021年上半年表现优异的房地产私募基金。

本文源自观点地产网

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