石双月本想买套便宜点的房子，没想到最后却掉到了一个陷进里，为什么像他这样的业主即使交了钱也拿不到产权证明呢？根源就在于小...更多北京国土局叫停小产权别墅违规建设项目(图)的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

石双月本想买套便宜点的房子，没想到最后却掉到了一个陷进里，为什么像他这样的业主即使交了钱也拿不到产权证明呢？根源就在于小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，小产权就是没产权。

房山区青龙湖镇的青龙头村，在村口记者看到有一大片空地，地面上到处是散乱的砖头瓦砾，有的地方还能看到残留的墙基，空地边上立着数十栋没有完全竣工的二层小楼，待用的沙子石子堆在旁边，但外墙上却被刷上了醒目的“拆”字。

在这里，记者见到了一位姓江先生，他告诉记者，这里是房山区青龙湖别墅，前不久被拆掉了一批，剩下的也都被没收了。而他买的别墅就包括在其中。

江先生：“当时没想到，早知道就不买了，受的打击很大。”

江先生在房山区某机关工作，去年的5月份，当得知这里正在建别墅出售这一消息，他和家人立刻赶过来了解情况，别墅有个好听的名字叫千湖庭院，售楼人员的热情介绍让江先生对在这里居住满怀憧憬。

江先生：“看规划图觉得非常好，而且这个地方环境很好，准备从这买一套养老。”

除了环境好，每平米3500元的价位也令江先生十分动心。

江先生：“当时价位已经上升了，我们一看还是别墅，觉得比较值，所以就定了。”

2006年5月25日，江先生把筹借的70多万元购房款交到了售楼处，并与青龙头村村委会签订了购房协议，协议书标明，乙方已明确知道所购买的房产是甲方建设的村民二层住宅，并非商品房，该房屋设计使用年限70年，为农村乡镇产权形式，对于这一点，江先生知道，这就是平时大家说的小产权，但当时他并不觉得小产权会有什么问题。

江先生：“我们觉得小产权也无所谓，因为房山小产权房子很多，以前从来没有这种事，所以没有在意。”

然而就在江先生看房、签署购房协议的同时，北京市国土资源局却接到了一个特别的任务。

国土资源局执法人员：“从市国土局来说是06年的5月下旬接到了国土资源部执法宣传局转来的反映，像这个问题，我们及时现场进行了调查，从我们这个部门调查的情况来看，它违反了《中华人民共和国土地法》第76条的规定，属于非法占地的行为。”

与此同时，北京市规委也通过卫星遥感图发现这些别墅均未向规划部门报批，经执法人员调查后确认，青龙头别墅属于违法建设。

国土资源局执法人员：“这个案件不光涉及土地违法占地的问题，还包括违法设计、建设，包括工商方面的各种问题，都包括，所以组成各个部门组成的联合调查组联合调查。”

就在各部门对青龙湖别墅调查执法的时候，江先生还在满怀期待地等着别墅的按时完工，但是后来他发现，这别墅建得很不顺利，对于能否如期入住开始担心起来，而最终的结果也确实印证了他的担心。

江先生：“去年建建停停的闹了好几次，想还是能建起来，建是建起来了，后来又都拆了。”

2007年3月27日，多辆工程车开进房山区青龙头村的别墅群，机械轰鸣声中，一幢幢崭新的别墅陆续倒下，房山区青龙湖144栋违法别墅被拆除85栋，其余被没收，另有3名涉案人员被羁押。

别墅拆除后，曾经热热闹闹的售楼接待中心挂上了处理青龙头违法建设项目接待站的牌子，看着购房协议书上交房日期，江先生知道，这一天是永远都无法来到了，他现在只希望能够早日顺利地拿到退房款，对于买房他再也不奢求了。

江先生：“把钱投在这一年，再想去别处买房也不可能了。”

小产权处于监督和管理上的盲区，相关部门应抓紧立法，加以解决

江先生的别墅梦，就这样变成了一堆瓦砾。有机构对北京市400多个在售楼盘做过统计，目前小产权楼盘约占市场总量的18%。这么大一块市场，却充满了隐患，有关部门有没有进行监管？这么多的小产权房又是怎么出现在房地产市场上的？

北京国土局叫停小产权别墅违规建设项目(图)拓展阅读

济南南部山区上千栋违建别墅“拆不动”，有证就不该拆除了吗？

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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据经济参考报日前报道，山东省济南市重要的生态和水源涵养区南部山区数千栋违建别墅在中央持续发力的环保风暴中多年“岿然不动”，别墅的主人又据传都是有头有脸的人物。而当地管委会等基层政府在对涉案别墅的查处中却多次表示人家都是有证的，不存在违法建设、破坏生态环境的问题。那么，这数量巨大的占山别墅真的有“合法”手续吗？“拆不动”的所谓理由究竟能成立吗？

卧虎山水库旁的杨而村别墅区 图源：《经济参考报》

在明律师首先要指出的是，在日前海南海花岛39栋高层住宅的拆除问题上，很多群众指责当地政府“吃饭掀桌子”，简单粗暴一拆了之。而换到济南市被曝出的这一别墅问题上，地方政府却又走向了另一个极端，不恰当地选择了“柔性执法”，倒是不简单粗暴“一刀切”了。

然而自然资源部说的明白——该拆除的必须拆除。这意思就是不该拆除的你不能乱拆，但该拆除的你一定要坚决拆。具体到济南市这一大片别墅的情况，恰恰就属于“该拆除的”一类。

为什么说它是依法必须拆除的呢？在明律师结合相关报道提示大家以下3点：

1.涉案别墅涉嫌违法占地。报道指出，“城里人”以各种名义到南部山区买地和租地，这些地块中有少量农民宅基地，主要是山林地、果园地和耕地。

山林地、果园地和耕地都属于农用地，依法是严格禁止建房的。《土地管理法》第74条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；

对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

由此可见，违法占地行为的社会危害性是极其严重的，法律后果更是极其严重的。非法占用永久基本农田5亩以上或者非法占用永久基本农田以外的耕地10亩以上的，将涉嫌非法占用农用地罪，可被判处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

2.涉案别墅涉嫌违法买卖、租赁农村宅基地。报道中提到，确有少量别墅占用的是农民的宅基地。但即便如此，占地建房行为依旧是严重违法的。

根据《土地管理法》及相关政策文件的规定，农民的宅基地只能供本集体经济组织成员建房居住使用，非本集体经济组织成员尤其是城镇居民严禁购买宅基地。

按照新的宅基地制度改革政策，宅基地使用权倒是允许出租，但租赁绝不能用于建造私人别墅。

早在2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中就指出，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设……禁止城镇居民在农村购置宅基地。这一严格的政策一直延续至今。

李家塘村北的别墅群 图源：《经济参考报》

3.涉案别墅的所谓“证件”，大多来路不正，本身就是非法办理、颁发的。报道中有这样一段描述颇值得玩味：

两轮中央环保督察转办件和边督边改涉及济南市办理情况公示中，南部山区管委会对违建别墅的核查意见多为“有集体土地使用证”、“有镇建委核发的选址意见书”、“有土地使用证”、“有村镇规划选址意见书”和“有农村建房使用宅基地批准通知书”等。

乍一看，人家的别墅不都有证件么，有证的你还非要拆除人家？不过且慢了，仅仅是有上述证件，涉案别墅就是合法的吗？

你比如“集体土地使用证”，究竟是什么性质的集体土地的使用证呢？是集体建设用地使用证呢，还是林地、园地的使用证呢？这些使用证的核发程序是否完备呢？有没有乡村建设规划许可证、竣工验收手续等一系列需要先取得的材料呢？如果没有，就一个“集体土地使用证”，又是否能证明涉案别墅不存在违法事实呢？

再比如“选址意见书”和“宅基地批准通知书”，都是建房审批的过程性材料。有了它还不够，还需要继续取得用地、规划和最终的产权证明，建房行为才算是合法的。

《城乡规划法》第36条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

也就是说，选址意见书仅用于“划拨国有土地使用权”，这显然与涉案南部山区别墅八竿子打不着，那么这所谓的“选址意见书”又究竟是怎么发出来的呢？

此外，我们还不能忽视环保、水源保护等领域法律法规和地方性规定的存在，涉案别墅群很可能涉嫌违反这些规定。但一般而言，这部分规定中涉及违建查处的内容规定得相对概括、泛泛，执行中往往欠缺明确性，这也是这类违建别墅很容易泛滥成灾的原因之一。

最后，在明律师想强调的重要一点是，早在2004年前后，国家层面上就开始严格禁止别墅类用地项目审批。所谓“禁墅令”不仅仅指某一份文件，而是一堆政策性文件的连续规范。

譬如2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十八项中就指出，继续停止高档别墅类房地产用地的审批。

2006年《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》中规定，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

显然，无论从何种法律层面上看，济南市南部山区的违建别墅都不属于能够加以“改正”，或者“以罚代管”补办手续从而获取合法身份的情形。

鉴于其涉嫌侵占水源涵养地，及时拆除并恢复土地原状将有望切实改善当地的生态环境状况，化解可能造成的生态水源安全危机。这与那种拆完了也意义不大的情况是完全不同的。

笔者着实不知，涉案别墅长年“拆不动”的根本原因究竟是什么，不会真的就因为别墅的主人都“有头有脸”吧？

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