买卖不破租赁是什么意思(什么是买卖不破租赁？有租户的房子如何卖？)
一、买卖不破租赁是什么意思?1、《民法典》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。2、承租人依其租赁使用权,可以对抗...
一、买卖不破租赁是什么意思?
1、《民法典》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
2、承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
3、《民法典》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
二、买卖不破租赁的四种例外
情动产租赁、不动产抵押设定、查封的不动产、破产财产等，以上四种情况下，是不适用于买卖不破租赁的，根据相关法律规定，应当对相关情况进行合法的认定和处理。
1、动产租赁的限制适用。从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。
4、破产财产处理过程中的限制适用。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。
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买卖不破租赁是什么意思拓展阅读
什么是买卖不破租赁？有租户的房子如何卖？
有一部分房屋所有人在出售房屋的时候，房屋尚有租户居住，且租赁期限未到，该如何处理呢？所谓买卖不破租赁和优先购买权都是什么意思？
什么是买卖不破租赁？
根据合同法的相关规定，买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使房屋所有人将房屋所有权转让他人，买受人不得以房屋所有权人身份否定此前的租赁关系。这是为了更好地保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。但是这里指的租赁，是指有固定期限的租赁，未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。
有租户的房子如何卖？
如果房屋尚在出租状态，房屋所有人应在售房之前的合理期限内通知承租人，在实际案例中这个期限一般为15或30天。这样承租者可以提前了解房屋所有人的出售意愿，根据自身情况决定是否行使优先购买权，或利用这段时间另寻房屋、或和房屋所有人约定告知买主租赁现状。需要提醒的房屋所有人的是，如出售房屋未通知承租人，即使手续合法、程序健全，承租人也有权利主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。
租户一定能优先买房吗？
虽然租户享有优先购买权，但并不意味着租户一定能优先买房。还需要满足下方条件：
1、承租人与出租人之间签订的租赁合同必须合法有效。
2、房屋所有人将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属的话，承租人无法主张优先购买权。
3、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。所谓的“同等条件”就是指，承租人购房的条件与第三人购房的条件是相同的，不论是在房价、支付方式还是其他方面，承租人都不会以优于第三人的购买条件买下房屋。
4、如果承租人和共有权人同时想购买房屋，共有人可以先于承租人行使优先购买权。
5、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。房屋所有人卖房之前要确保租客等享有优先购买权的人已经放弃使用权利，要求对方出示放弃优先购买权的声明。
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