买房分期付款利息的计算方式是怎样的(如何计算房贷的实际利率)
案例:月还款额与总利息的计算薛先生是一名金融行业的经理,工作收入稳定。近期,他的太太有了宝宝,为了宝宝的未来成长,他们打算买套新房子。经过挑选,他们选中了离市中...
案例:月还款额与总利息的计算
薛先生是一名金融行业的经理,工作收入稳定。近期,他的太太有了宝宝,为了宝宝的未来成长,他们打算买套新房子。经过挑选,他们选中了离市中心40分钟左右车程的一套100万元的房子,首付30万元,向银行申请了70万元的贷款,贷款利率6.8%,贷款期限是20年。
那么,薛先生的月还款额和总利息分别是多少呢?
案例分析:等额本息和等额本金计算法
让我们分别用等额本息法、等额本金法两种方式来计算。
1、等额本息法:
计算公式
月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中n表示贷款月数,^n表示n次方,如^240,表示240次方(贷款20年=240个月)
月利率=年利率/12
总利息=月还款额*贷款月数-本金
经计算:薛先生的月还款额为5343.38元(每月相同)。还款总额为1282411.20元,总利息为582411.20元。
2、等额本金法:
计算公式
月还款额=本金/n+剩余本金*月利率
总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)
经计算:薛先生第一个月的还款额为6883.33元(以后逐月减少,越还越少),最后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33元,总利息为477983.33元。
买房分期付款利息的计算方式是怎样的拓展阅读
如何计算房贷的实际利率
最近有小伙伴问到,按揭买房贷款利率是怎么算的,虽然有金融机构相关人员展示演算过程,但依然还是云里雾里,不知其所以然。
我之前也曾经分享过分期贷款的实际利率计算,现在就以购房按揭贷款为例,重新复盘下房贷实际利率的计算。
由于金融机构标示的利率一般为名义利率,看似很低的利率,而实际情况并不是这样,所以我们需要通过准确的计算方法,计算出实际利率,名义利率与实际利率相比较,贷款的期数越长,差异越大。
现在就以商业按揭贷款1000000.00元,商贷支付利息:121311.49元,贷款期限5年,分60期还清,每月等额本息还款18688.53元。
通过Excel自带的函数IRR公式:实际利率=IRR(E5:E65)*60/5,即在公式选定【全部现金流入、流出】及【5年60期】,计算出实际利率,如下表:
( IRR计算公式)
当然网上也有很多便捷房贷计算工具,但是我们为了更方便理解,可以用简单粗暴的计算公式,即:
实际利率=(利息总额/本金)/年期数*(2或1.8),即名义利率*(2或1.8),这样计算出来的利率接近实际利率了。简化计算前面的案例:121311.49/1000000.00/5*2=4.82%,接近前面计算的实际利率4.6%。
同时也可以用此方法计算商业保险的实际利率,即每年等额本息购买保险及回报总额、期数等,计算出实际利率,如果出现负利率,那么就不要浪费钱去购买了。
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VivianLin 编辑于2021年4月17日,欢迎评论与转发,感兴趣的朋友也可以在后台私信讨论。
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