限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？（财产保全！防止打赢官司拿不到钱无赔偿）

对于法院查封车辆最新规定的问题，我有一些了解和研究，也可以向您推荐一些专业资料和研究成果。希望这对您有所帮助。

限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？

一、关键词:房屋买卖、限购政策、合同效力、执行异议。

1.典型案例

2014年5月，老邬与开发商签订购房协议约定，老邬购买商品房15套。因国家限购政策该15套房并未办理网签备案手续，也未办理过户登记手续。双方约定，待国家限购政策解除后，再办理相关手续。但事与愿违，未等到限购解除，开发商就因资不抵债，在其他纠纷中被法院依法强制执行，包括涉案15套房屋在内的房产均被依法查封。老邬认为其对涉案房屋享有的权益足以排除执行，故提起案外人执行异议之诉。

2.法院判决:

法院经审理后认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 (以下简称《执行异议与复议规定》) 第二十八条和第二十九条规定了可以排除强制执行的情形。尽管老邬与开发商订立的商品房买卖合同有违限购政策，但该合同系双方真实意思表示，协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同有效。但老邬并未提供充分证据证明其在法院查封前已合法占用涉案15套房屋，亦未提供充分证据证明其已支付全部购房款，其一次性购买15套房屋明显并非为居住，此外老邬对房屋未办理过户登记亦存在自身原因，因此对老邬排除强制执行的诉请法院不予支持。

二、懂法重点:

1、为什么老邬签了买卖合同，法院还要查封他的房?

《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因老邬签订房屋买卖合同后并未办理过户登记手续，因此房屋的所有权人仍为开发商涉案的15套房屋仍为开发商的责任财产，当开发商资不抵债时，法院可以依法查封其财产以供执行。

2、违反限购政策影响房屋买卖合同的效力吗?住房限购政策在性质上具有公共政策的性质确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但一般而言，购房政策并不属于《合同法》第五十二条规定的，“法律、行政法规的强制性规定”。因此，违反限购政策的房屋买卖合同并不无效。当因违反政策无法办理房屋过户登记手续时，买卖合同存在履行障碍，双方可以要求解除合同。

3、为什么合同有效老邬也无法排除执行?通俗来说，执行异议之诉中判断能否排除执行，衡量的是案外人与申请执行人之间的权利大小。为便利实务，前述《执行异议与复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了可以排除执行的情形。比较而言，第29条规定的条件相对宽泛，但仍需满足以下三个条件:第查封前签署合法有效书面买卖合同;第二，商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋;第三，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。尽管老邬的合同有效，但不符合剩下两个条件，因此法院未支持其诉请。

财产保全！防止打赢官司拿不到钱无赔偿

财产保全！防止打赢官司拿不到钱无赔偿。

什么是财产保全?

财产保全是原告在起诉时，担心被告恶意转移财产导致届时赢了官司拿不到钱，而申请法院先来查封被告财产(房产、账户、车辆)的行为。

财产保全的作用是即使诉讼过程拖很久，也不用担心到时候强制执行不到钱，进而保护了原告的利益。

财产保全分为两类：

1.诉讼保全:

在起诉的同时或过程中，根据原告的申请，裁定对被告的财产进行保全。

2.诉讼前保全:

因情况紧急，不立即申请保全将会使原告的合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者电请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人在法院采取保全措施后三十日内不提起诉讼或者申请仲裁的，法院解除保全。

实务中选哪类财产保全?

对何为情况紧急，法院会有自己的判断，因为从当事人的角度可能都会认为自己的情况紧急。就深圳地区而言，较早时候，诉讼前保全法院还是做的，而目前大多数法院都做的是诉讼保全。一般情况下，为了尽快查封对方的财产，就会在提起起诉状的同步来申请保全;也有已经处于诉讼过程中了、开庭前后才提起诉讼保全的。

如何申请财产保全?

诉讼保全申请人要提供担保:

法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。实务中，关于原告/申请人的担保，法律上可以以房产、名下的银行账户、第三方的财产来做，如本案例中银行保函也是可以的，银行保函是以银行信用提供担保，但银行也会要求客户在银行里存入/支付一定的保证金、手续费。

目前更快捷及省成本的方法是，找保险公司出具《财产保险责任保单保函》，标的金额在200万以内的，千分之一的收费;200-500万区间的，万分之八的收费。超过500万的可以商谈再低一些。

保全错误了，也要赔偿:

“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。"也就是说，原告起诉了被告，又查封了被告的财产，然而生效判决认定原告的起诉不能成立、败诉了。这个时候，被告可以起诉要求原告赔偿因此给自己造成的损失。当然需要说明的是，法条虽是清晰的，但实务中的案例并不多。一方面有些被告想避免诉累、不愿再麻烦生事;另一方面，被告不好证明自己的实际损失也是一个客观现实。

法律实务笔记！查封小公司股权还有用吗？

查封小公司股权实务问题：诉讼实务中，针对小公司的股权，无论是保全查封还是执行查封似乎都成了鸡肋:不查封吧，它也算一块资产;查封吧，执行很难推进，变现也困难重重。从执行法官的态度看，有些会表明不好执行“劝”你收手;也有些直接作出“终本”(解释下:“终结本次执行”，即执行不了)。

查封小公司的股权还用吗?答案是:有。接下来分享两个案例，以及具体操作。

从两宗案件说起。

1.福田法院代理过一宗案件，我们代表原告查封了被告的财产，账户/车辆/房产/股权，一个都不能少。开始时对方气势很劲，后来形势直转而下，对方急切地愿意妥协、调解。后来得知，该被告(股东)的公司申请了银行贷款，贷款到期要续贷时，银行从公开系统上查到了公司股权被封，继而查到有涉诉案件，因此对于续贷有所顾虑;而对于生产型的企业来讲，抽贷就是要命，故对方才愿意让步谈判。

2.另一宗案件是:查封的股权相关的公司，业绩并不起眼就是普普通通的一枚小公司，然而，在被查封股权后对方愿意与我方商谈，其原因为，包括该公司在内的上级公司已经被统一打包为上市公司所收购。如果届时任一家公司的股权有瑕疵，不能如期交易，则该违约损失对于股东来讲比该诉讼案件争议的利益更大。

具体操作。

1.程序上：查封公司的股权，除了在工商档案上封住，还需要给标的公司送达协助执行通知书。对于法院来讲审案数量大，程序上做到及格已经是ok了，师仍需要盯着让把协助执行通知书送到公司处，让公司的其他股东了解。对于资金链很紧张，对外有多个债权人的，作为债主建议早一点做首封来冻结股权。

2.股权的处置价：

在涉及到股权处置时，法院会征求双方意见--要么委托第三方评估;要么双方议价，从而来确定股权处置的参考价。此时，作为代理律师应当协助客户尽可能的收集股权标的公司的资料，此时法院对股权标的公司之经营状况的审查，更多是形式审查义务。因此，需要指导当事人多做一些工作，从多个维度来确定股权处置的参考价。

3.垫付委托评估费用：申请执行人拒绝垫付委托评估费用的，涉案股权会被视为无处置价值而不予处置;申请人不同意接受流拍后的抵债方案但同意垫付相关评估费用的，股权评估价值在去除经初步估算优先支付的委托评估费、拍卖辅助费、执行费用后，申请执行人无法受偿或受偿金额过少的，则法院可判断此次拍卖为无益拍卖，涉案股权不具有处置价值。

3、法院力度。

1.目标公司有明显拖延或阻碍评估行为的，法院应依法向目标公司送达协助执行通知书，要求其限期提供评估资料，并对其法定代表人进行谈话，告知协助执行单位的义务和不履行的法律后果，督促其尽快完成评估协助工作。

2.针对目标公司恶意处置资产导致股权价值贬损的问题，法院可在冻结股权时即对其送达协助执行通知书，要求目标公司在经营过程中不得故意作出损害股权价值的行为，并约谈目标公司法定代表人或主要负责人明示法律规定及相应后果。若目标公司不予配合，法院应立即采取相应强制措施。

4、交易前的工作。

交易前的风控措施一个都不能少，比如:保证担保、房产抵押、债的加入，还有就是股权质押。股权质押登记后，作为优先权人的质权人在碰到对方无力还钱的时候，会从容一点，多一层保障。此外，在质押登记后也需要动态管理与跟进，掌握标的公司的最新经营情况，即判断股权还值不值钱、有无市场变化。总之，优先受偿权是最有力的保障。

限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？（财产保全！防止打赢官司拿不到钱无赔偿）