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按相关规定集体所有土地上的房屋可以再该集体内买卖，但不能上市交易。也就是小产权房屋买卖是不会受到法律保护的。

一、小产权房有房产证吗

小产权房是指开发商没有买断房屋所使用的土地，他们一般是采用租用土地的方式，或者是集体土地性质的;要想又房产证就必须有土地要注明在自己的名下，以上的方式显然不可能。又由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，所以，这种小产权式没有房产证的。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

二、小产权房可以过户吗

首先，我们需要明确小产权房只要依法办理了相关审批手续，那么小产权房就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑，只是因为销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误以为是非法建筑。

既然小产权房是合法的，那么小产权房是否可以购买和过户呢?小产权房是可以过户的，不过是有限制条件的。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或者销售的对象是有限制的，即可以过户，不过过户的对象仅仅限于集体内部成员。上文所说的限制条件即是限制转让的对象，为本集体内部成员，而不能向非本集体成员转让。

小产权房有房产证可以买卖吗拓展阅读

购买小产权房存在法律风险

来源:人民日报海外版

购买小产权房存在法律风险（律师信箱）

尹律师：

您好！我和女友恋爱多年，打算明年结婚，目前正在看房。考虑到各自的收入，我们不想有过大的房贷压力，打算在稍远一点儿的地方买房。最近我们在郊区看了一套房，价格和环境都很合适，交通也比较方便，但中介说是小产权房，没有产权证。请问小产权房到底能不能买？

北京读者 杜先生

杜先生：

您好！相对于普通的商品房来讲，价格便宜是小产权房的一大优点，这对于资金有限又急于安家的买房者来说是不小的诱惑。物权采取登记制，房屋作为典型物权如何确定所有权就是以登记为准，没有房屋所有权也就没有登记，因此产生的法律风险还是比较大的。我们分别来看：

什么是小产权房

小产权房并不是一个法律上的概念。我们通常说的“小产权房”主要有两种，一种是在集体建设用地，也就是“宅基地”上建成的房子，这种只属于该村的集体所有者，外村农民或城镇户口居民是无权购买的；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

一般来讲，小产权房并未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，所谓“产权证”不是国家法律规定的产权证，而是由乡政府或村颁发的一个备案证件，很多小产权房连这个备案也没有。

小产权房能否买卖

根据我国法律的规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，宅基地上所建农村房屋也只能在同村组村民之间转让。

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

由上可知，小产权房通常只能在本集体经济组织的成员之间，比如本村村民之间进行买卖。城镇居民购房后，不仅不能办理房产证，其购买行为也不受法律的保护，要承担很大的法律风险。

购买小产权房的法律风险

如前所述，小产权房没有产权证书，超出法律规定范围的买卖不受法律保护，就现阶段国家政策和相关要求趋势而言，小产权房“转正”可能性不大，购买小产权房的法律风险较大，主要存在以下几类典型性法律风险：

（一）购房合同无效

如前所述，您作为城镇居民去郊区购买一套小产权房，这个房屋买卖合同无人申请时对您和卖方是有一定法律约束力的，但是一旦对方去法院申请确认合同效力，这个买卖合同一定是无效的。在司法实践中大量存在城镇居民购买小产权房后卖方反悔，或者小产权房遇上拆迁导致卖方反悔的情形，法院的判决一律是认定买卖合同无效的。

（二）不能抵押贷款

依据《民法典》的规定，归抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有权是以登记为准的，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确规定小产权房不得登记发证，所以小产权房不能抵押。

我们知道，银行办理抵押贷款的前提条件是购房者必须提供房产证明，而非本集体成员的第三人即便购买了房屋也不能合法办理转让过户，拿不到房产证，自然也就不能将该房屋进行交易或者抵押，无法向银行申请贷款。

（三）房屋本身不能分割、继承

小产权房拿不到正式的房产证，并不构成真正法律意义上的产权，因此小产权房只有使用权，没有所有权，其本身并不能进行分割或者继承。

不过小产权房虽然没有物权，但具有相应的财产权益，在涉及到离婚财产分割和继承的问题时，可以对房屋本身具有的财产权进行处理。这里需要注意的是，小产权房的分割仅限于夫妻相对方。同理，小产权房作为一个“商品”，能够被占有、使用和收益，这种权利也是可以被分割或者继承的。

律师提醒

购房买卖是家庭大事，在目前的法律及政策之下，购买小产权房是存在比较大的法律风险的，尹律师也在这里特别提醒各位读者朋友：一定要慎重选择，如果确实需要购买，那么在签订相关合同时也务必要把一些具体的事情约定清楚，比如可以约定由卖方来承担所有的法律风险等，并保留好原始凭证，以降低后续产生纠纷的风险。

（北京展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志）

杜先生

杜先生

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