导读：开发商需在项目交付后为购房者办房产证，逾期将承担违约责任。即使未详述违约金，购房者仍可依据司法解释索取至办证成功。...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

开发商违约拖欠房产证

导读：开发商需在项目交付后为购房者办房产证，逾期将承担违约责任。即使未详述违约金，购房者仍可依据司法解释索取至办证成功。若开发商隐瞒房产抵押，购房者有权申请退款及赔偿。合同有明确违约金约定的，按约执行；无约定则依法计算，期房以登记期限、现房从交付或签约日起90天内为起点。违约金计算参照《解释》第十八条，以购房款为基数，逾期贷款利息标准（年利率7.665%）计算。

一、开发商违约拖欠房产证，业主应如何维权

首先，开发商须在该房地产项目完成交付之后的一定时间内为您办理房产证。

若是由于开发商方面的缘故，无法在指定期限内为您完成房产证的办理，那么他们将要为其行为承担相应的违约责任。

即便您们在购房合同中未作详细约定有关违约金具体金额的算法，然而，根据我国最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，您仍有权向开发商索取违约金至其成功办理出房产证为止。

其次，倘若开发商在与您签署购房合同之前就已经将房产进行过抵押给银行，而在随后的签属过程中故意隐藏此种状况，根据同一部司法解释的第九条规定，当此类情况发生时，您其实可以申请开发商退还已支付的购房款项以及相应利息、赔偿损失，甚至其实可以期望获得不超过已付款项一倍的赔偿金。

在谈到延期办理房产证如何计算违约金的问题上，我们强调合同作为双方意愿的体现，因此，已在合同中明确约定的有关违约金的计算设定（包含有始期限、每日利息、累计总金额等），那么在此基础之上，您完全其实可以依照合同的规定向开发商索要违约金，以便追责其违反承诺的行为。

所幸的是，若在合同中未有特别约定，那便需要按照我国法律法规的明文规定来计算违约金了。

计算违约金的起点主要分为以下三类情况:

第一，若您购买的是期房，那么以购房合同里双方约定的房屋所有权登记的期限为准;

第二，若是现房交易，那么则须从房屋交付使用之日开始计算，共有长达90天;

第三，若您购买的是已经完工的现房，那么自合同签约日起计时即可，同样也是90天。

从这些时间结束之时开始计算违约金，这一切均会有法律依据——最高人民法院于2003年颁布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条。

那么惹人关注的违约利息又该怎样计算呢？同一条法规的第十八条对此亦有清晰说明:

按照您已支付的购房款项总金额为基础，参考中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的准绳计算。

也就是按照您所支付房款总额乘以上述逾期贷款利率（每天万分之二点一，年利率约为7.665%）来近似计算违约金金额。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人其实我们应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，其实可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二、开发商违约房子其实可以退房吗

在履行过程中，若房地产开发商未能按照约定履行义务，导致购房者无法实现其购房目的，即存在违约行为时，购房者有权选择终止购房协议并退房。例如，当房屋本身的主体结构由于施工质量问题未能达到交付标准或者购房者收房之后，经过权威机构验房确认房屋主体结构确实属于不合格产品时，购房者有权利要求终止购房协议并向开发商提出赔偿相关经济损失的诉讼需求，法院对此类诉求通常会给予支持。

此外，根据我国《中华人民共和国民法典》第十条第一款的明确规定，如果房屋质量问题已经严重影响到购房者的日常居住使用，那么购房者同样有权要求终止购房协议并向开发商提出赔偿相关经济损失的诉讼需求，法院也会对此类诉求给予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

在此项楼盘项目正式交付之后，作为开发商，必须依照法律规定和合同要求，积极协助并确保购房者顺利办理房产证事宜。如若发生延迟情况，开发商将自负其责，承担相应的违约赔偿责任。即便关于违约金额未做详细明示，但根据现行相关司法解释，购房者也仍然具备追偿甚至获得房产证成功的权利。一旦发现开发企业故意隐瞒房产已被抵押的事实，那么购房者有权提出退款请求以及要求赔偿损失。对于已经签订的合同中明确规定了违约金事项的，应严格按照约定条款执行；如果没有具体约定，则需要按照法定程序进行计算，其中，预售房屋的违约金计算时间节点为登记期限，而现房则是从交付或者签约之日起的90日内开始计算。关于违约金的具体计算方式，其实可以参考《解释》中的第十八条内容，以购房款项总额为基础，按照逾期贷款利息标准（年利率7.665%）进行计算。

开发商违约

如开发商缺证、延期交楼、房屋品质与合同约定的不相符、不合理收费、交楼后发生的质量问题等。业主其实可以追究开发商的违法责任。1、缺证延期。交楼是问题出现比较多的环节。2、约定不符还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。

开发商违约，业主如何维权？

如开发商缺证、延期交楼、房屋品质与合同约定的不相符、不合理收费、交楼后发生的质量问题等。业主其实可以追究开发商的违法责任。

1、缺证延期

交楼是问题出现比较多的环节。法律规定，交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话，购房者有权要求退房;同时，延期交楼也是一个普遍的问题，一般来说这样是开发商违约在先。这时候其实我们应当仔细看一下合同，看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。

一般来说，开发商在合同中都不会把装修质量作为交房条件，所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。要是起诉的话，就一定要将合同分析清楚，不要让开发商钻了空子，而无法实现自己的要求。法院在判决时主要依据合同约定。

另一种情况是，如果合同中约定了某项装修，但是开发商没有做，那就是另一回事了，这与以以次充好达不到标准是不同的，此时其实可以房屋没有达到合同约定为由起诉，开发商会因此承担延期交房的违约责任。

2、约定不符还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。

具体情况有很多种，比如面积有出入大于3%、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。

但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不其实我们应当看成是开发商的违约。

3、不合理收费

购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费业主也可自行办理等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。

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