商品房未签合同（签订了商品房预售合同后能否退房案例）

导读：购房合同签订前，退款条件各异。若开发商无预售许可，认购书无效，定金可退；买家违约未签，定金不退；卖方单方面转售，需...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

商品房未签合同

导读：购房合同签订前，退款条件各异。若开发商无预售许可，认购书无效，定金可退；买家违约未签，定金不退；卖方单方面转售，需双倍赔偿；双方已签合同，买方履行义务后，定金可抵扣或退回。违约情况下，按“不返”或“双倍返”处理。仅因部分条款未达成共识导致合同不成，卖方须全额退款。退款与否，需依据法律规定和具体情境判断。

一、商品房未签合同，定金能否退还

关于购房合同未签订之际，所支付定金额能否退还，这需要分别根据不同的实际情况加以考虑和处理:

首先，如果在您向法院提起诉讼之前，房地产开发公司尚未获得商品房预售许可证书，那么其实可以认为这份房屋认购书是无效的，此时所支付的定金额度也其实我们应当予以退还;

其次，若买家并未按照双方约定的时间与地点前往签约现场，此举属于买家的违约行为，由此产生的定金不予退还;

再次，倘若卖方在双方签署认购书规定的期限之内将认购的房产转让给其他买家，从而导致未能正式签订购房合同，在此情形下，卖方需承担责任，赔偿双倍定金;

另一方面，如果双方均于规定期间内正式签订了购房合同，那么在买方依据购房合同完成相关义务之后，定金便其实可以抵扣为楼款或被收回到卖家手中;

当然，在购房合同执行的过程中，若有任何一方出现违约行为，应对其采取“不予返还”或者“双倍返还”的处罚措施;

对于最后一种情况，即在双方都未出现第一项所述违约行为的前提下，仅仅因为在签订预售（销售）契约以及补充协议的部分条款上无法达成共识，导致购房合同最终未能签署成功，在此场合下，卖方其实我们应当全额退还买方先期支付的定金。

总而言之，是否能够退还购房定金，关键在于区分各种不同的实际情境，并根据严格的法律法规进行处理。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金其实我们应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，其实我们应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方其实可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方其实可以请求赔偿超过定金数额的损失。

二、商品房未签订合同前是否其实可以退房

针对商品房于未正式签署合同之前能否办理退房手续的事宜，需视具体情况而定：

首先，倘若购房者选择全额付款购买的房产已被证实存在因主体结构质量问题无法进行交付、即使通过验收亦确认主体结构质量达不到标准、交付之后发生严重质量问题并对日常生活居住产生了极大影响，或者是在双方已经签署合同之后，开发商未经购房者同意便将房产出售给了第三方或是私自将其设定为抵押财产提供给第三方的情形时，那么此时购房者享有依法申请退房的权利。换句话说，倘若能够证明卖方在合同履行过程中确实做出了严重违反法律法规的行为，那么购房者就有权向对方提出解约要求并无需承担任何违约责任。

然而，对于仅仅由于个人意愿改变而决定放弃购买房产这样的情况，通常难以实现退房的愿望。事实上，一旦房屋买卖合同已经实际成立，那么除非具备其实可以被认定为合法合理的特殊理由，否则单方面无端提起退房请求很可能会被视为违约行为，从而需要承担相应的违约责任。

《民法典》第五百六十二条

当事人协商一致，其实可以解除合同。当事人其实可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人其实可以解除合同。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人其实可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人其实可以随时解除合同，但是其实我们应当在合理期限之前通知对方。

在购房协议签署之前，各式各样的退款细则均有所不同。如果开发商未能获得预售许可证，那么认购协议将被视为无效的，相应的定金则其实可以依法退还给消费者; 若是买方违约，未有签证行为，其所支付的定金不予退还; 而当卖方单方面擅自转售房屋时，他们需要向消费者进行双倍赔偿; 一旦双方已经正式签署了购房协议，且买方已经按照协议履行了自己的义务，那么定金其实可以用来冲抵或者全额退还。然而，在发生违约情况时，将会采取“不返还”或者“双倍返还”等方式进行处理。对于仅仅由于对部分条款无法达成共识从而导致购房协议未能顺利签署来说，卖方则必须全额退还消费者已支付之定金。关于退款问题的最终处理方式，这取决于相关法律法规以及实际情境的具体分析判断结果。

商品房未签合同（签订了商品房预售合同后能否退房案例）

签订了商品房预售合同后能否退房案例

可依法解除购房合同的有:第一购房合同无效如果开发建设单位的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，商品房购房合同无效，购房者有权退房。第二面积误差根据建设部《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约面积或套内面积的误差比超出3%的，购房者有权退房。

一、《商品房购销合同》签订后楼市下挫时能否退房？

【案例】李女士开始炒房。

2009年10月，李女士再次出手，与某开发商签订《商品房购销合同》，购买其开发的商铺一套，在签订《商品房购销合同》时，开发商不仅拿出了《商品房购销合同》，还在后面补充了众多的条款，专门做了一份《补充协议》。李女士没有细看就按照开发商的要求在《商品房购销合同》以及《补充协议》上都签了字。近期楼市发生变化，李女士反悔要求退房，并自愿承担合同约定的相当于总房价款10%的违约金。

【北京律师】对于炒房者而言，房价上涨炒房挣了钱就偷着乐，房价下挫炒房亏了本就想着如何止损，在市场经济当中，对于这种心态和作法无可厚非。

《补充协议》是开发商与购房人就《商品房购销合同》中未尽事宜进行补充而制定的条款，通常由开发商拟定后与购房人签订，除非有极特殊的情况，开发商不可能在其中约定楼市下挫后购房人有权退房。因此，李女士反悔要求退房不会得到支持。

住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求严格预售商品住房退房管理。《通知》规定：“商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源其实我们应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源其实我们应当公开销售。”因此，即使开发商同意退房并收取违约金，在实际操作中仍然存在难度。

二、什么样的商品房其实可以预售？

【案例】钱先生在上次房交会期间看中了一套建筑面积为130平方米的住宅。售楼小姐告知他这一期住宅正在施工阶段，属于期房。钱先生想了解期房进行销售需要满足什么条件。

【上海律师】对期房销售又称之为“商品房预售”。我国对商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，其实我们应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，这是商品房预售的法定凭证，未取得《商品房预售许可证》的不得进行任何形式的预售活动。开发商在预售时，其实我们应当按规定取得《商品房预售许可证》，并在售楼部公示国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证一般称其为“五证”等资料，增强透明度，树立自己的企业形象。简言之，“五证齐全”的商品房方可预售。

住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”上述规定需要引起各方关注和重视。

三、各种名目的炒房和投机性购房受到严格限制

【案例】2009年1月，黄先生购买了一套房屋，并签订了预售合同。根据预售合同的约定，该房屋总价款人民币180万元，首期付款60万元，余款黄先生以银行贷款方式支付；双方还在预售合同的补充条款中约定：“若因购房人原因包括银行贷款政策变化，银行未全部或部分批准购房人贷款申请的，购房人应补足全部房款。”2009年3月，因黄先生有其他多笔贷款未清偿，故银行未批准黄先生上述贷款。因黄先生未在合同约定的期限内补足全部房款，故地产公司将黄先生诉至法院，要求终止预售合同。

【天津律师】上述案例中，预售合同中有关购房人无法贷款时应补足房款的补充约定合法有效，黄先生应按照约定补足全部房款；若黄先生未补足房款的，地产公司有权要求解除与黄先生的预售合同，并要求黄先生承担相应的违约责任。

以上案例只是众多房屋贷款纠纷中的一件，在实践中这类纠纷很多。

今年年初以来，中央出台多项政策对房地产市场进行宏观调控。2010年4月，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，根据《通知》规定，将实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

为此，如果是购房自住涉及到贷款购房，购房者应关注政策的变化，正确估计自己的负担能力；如果是炒房或者投机性购房涉及到贷款购房，则正是中央以及各级政府严格限制和打击的范围。

四、开发商违反销售广告的承诺是否要承担违约责任？

【案例】某开发商在售楼广告中说明，其开发的小区旁，政府部门规划有公园及超市，购房者购物及休闲极为方便该说明未写入《商品房购销合同》。后来政府部门的规划发生了变化，公园及超市变成了体育场。购房者以房屋交付后小区旁实际不存在公园及超市为由，要求开发商承担违约责任。那么，该购房者的要求是否能得到支持？

【广州律师】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，开发商对广告中的说明和允诺承担违约责任的情况，仅限于针对商品房开发规划范围以内的房屋及相关设施所作的说明或允诺。对于商品房开发规划范围以外的相关设施所作的说明或允诺，即使具体确定，甚至对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的构成有重大影响的，也不能视为合同的内容来要求承担违约责任。

具体到本案中，开发商在售楼广告中对公园、超市所作的说明，不应视为要约，也就不应视为合同内容，自然也就不能要求开发商对其承担违约责任。

五、开发商因故严重延期交房怎么办？

【案例】2008年6月18日，王先生与某房地产公司签订了《商品房购销合同》，约定王先生购买该房地产公司销售的南市区某小区两套房屋，王先生按约定交纳了定金及首付款20万元。依据合同约定，开发商应于2009年12月31日前向姚先生交付房屋，但开发商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求该房地产公司解除合同，同时要求房地产公司按合同约定支付逾期交房的违约金至交房之日止。该房地产开发公司承认王先生所述事实，同意解除合同，但不同意按照合同约定的计算方法承担违约金，只同意退还王先生所交购房款并支付已交房款的利息。据了解，两者相差约50多万元。

【成都律师】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，其实我们应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，其实我们应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

我国立法上承认违约金具有补偿性和惩罚性，同时认为违约金的基本性质是补偿性。从原则上讲，就是变动违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时就降低违约金金额，使其首先达到补偿守约方的损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方的成本；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平与正义。

在本案例中，王先生所主张的违约金达50余万元，该金额能否得到支持，主要取决于王先生所遭受的损失。若50万元并未超过王先生所遭受损失的30%，则其实我们应当认定为过分高于损失而予以适当调整；而当王先生的损失难以或者无法确定时，根据有关法律、行政法规规定，也其实可以参照违约方该房地产公司因违约行为所获利润情况予以确定

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商品房未签合同（签订了商品房预售合同后能否退房案例）