导读：房产在法律监管下禁止买卖，只有经过法院拍卖或解除封印才能恢复合法交易。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

房屋被查封

导读：房产在法律监管下禁止买卖，只有经过法院拍卖或解除封印才能恢复合法交易。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的暂行规定》，人民法院可采取查封、扣押和冻结等强制措施，并制作裁定书送达相关方。债权人也可在法律文书生效后至申请执行前申请保全债务人财产，保全裁定应立即执行。

一、房屋被查封,其实可以买卖吗

禁止进行买卖活动，受法律监管的房产只有经过法院拍卖或者解除封印之后才能够恢复其合法交易状态。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的暂行规定》第一章规定，人民法院对于被执行人的动产、不动产以及其他财产权益采取查封、扣押和冻结等强制措施时，必须依法制作裁定书，并将之送达到相关方。

第二章规定，人民法院有权对被执行人所占有动产、登记在其名下的不动产物权和特定动产及其他财产权益实施查封、扣押和冻结等强制措施。

第三章规定，在作为执行依据的法律文书生效后直到申请执行前这段时间内，债权人可向具有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院其实可以根据民事诉讼法第九十二条的规定发出保全裁定，该保全裁定应自做出之日起立即执行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

（3）依法收回土地使用权的;

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

（5）权属有争议的;

（6）未依法登记领取权属证书的;

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、房屋被查封后，能出租吗

当房产遭到司法机关查封之后，其是否其实可以继续进行租赁活动需视具体情况而定。

这种判断标准来源于国家法律法规赋予人民法院在司法过程中的权力和局限性。

具体来说，如果处于受查封状态下的房屋在法院实施行动前已经存在租赁协议关系，那么针对租户这一无辜当事人的权益必须得到充分保障，这也是基于人权和平等原则的解读。

然而，若在房产被查封后除得到司法机关明确许可，则无论任何人均无法对其行使使用权以及租赁活动。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在遵循法律法规监督的前提条件下，房产被强制命令禁止进行买卖行为。唯有经过法院公开展示评估以及撤销封条，才得以恢复其合法交易资格。依据《中华人民共和国最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院其实可以对此类房产采取查封、扣押以及冻结等强制性管理措施，并根据具体情况出具具有约束力的裁定书，向所有涉及到的相关当事人送达。同时，债权人也有权在法律文件正式生效之后至申请执行提出之前，针对债务的财产申请临时保护措施。此项临时保护措施的裁定其实我们应当在短期内得到执行遵守。

被法院依法查封的房屋如何买卖

1、法院查封在前，合同签订在后。房地产是依法不得转让的，故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物，所签买卖合同系无效合同。2 法院查封在后，合同签订在前。如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼。

现实中，可能有些房屋因为涉及到一些经济案件，从而被法院依法进行查封了。但对于这样的房屋，所有权还是在所有人手里，因此就想将房屋进行买卖。那一般被法院依法查封的房屋如何买卖呢？详细内容请在下文中进行了解。

一、被法院依法查封的房屋如何买卖

二手房买卖合同纠纷中，经常遇到因合同项下房产被法院查封，当事人不能履行产权转移过户手续，买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续，或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同，并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审判实践中发现，这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中法庭辩论终结前对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之，主要有以下几种情形：

一法院查封在前，合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况;以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方故意隐瞒房产查封买方不知情两种情况。

二法院查封在后，合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行后注：2005年施行，以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》，《民法典》。

在审判实践中，同案异判的现象较为严重，主要表现在有的认为法院的查封不影响当事人对合同的履行，径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务;有的则认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让，因买卖合同项下的房产被人民法院查封，无法办理产权转移过户手续，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求，但又区分是查封在合同签订之前还是之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼请求，也即如法院查封在先，则因买卖合同标的物属于禁止转让物，合同无效，不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼请求;如法院查封在后，且法庭辩论终结前法院未解封，则因合同履行存在事实上和法律上的障碍，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房地产证的诉求，但合同有效，可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼请求。还有的则先行审查法院的查封是否为有效查封，进而作出相应的裁判。

对这类案件，必须具体情况具体分析，不能一概而论。具体地，可分以下几种情形：

1、法院查封在前，合同签订在后。

法院对无房地产证房产查封，且未到房地产权登记机关办理查封登记备案手续;或是对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封登记备案手续的。一般地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，这种情形下的房地产因是依法不得转让的，故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物，所签买卖合同系无效合同，其实我们应当按照无效合同的处理原则来确定当事人间的权利义务，即返还财产、赔偿损失等，就不能支持继续履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。

如果合同签订时被告卖方故意隐瞒事实欺诈原告，应承担主要过错责任，原告买方疏于审核房屋权利状况也应承担次要责任。除由被告返还已付购房款外，原告因合同无效造成已付款的利息损失等可依法要求被告赔偿。

特殊情况下，又可分两种情形：

1法院系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《中华人民共和国物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院其实我们应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则参照上述一般情形处理。

2法院系在《民法典》物权编施行后所查封，则其实我们应当按照物权公示原则，《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定与《民法典》第九条的规定相矛盾的规则，不再适用，即该段应予废止。《民法典》第二百零九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不变动，登记是不动产的法定登记方式，其于物权法定原则，占有并不发生不动产的物权公示效力。如果在《民法典》物权编实施后仍然适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定，也容易诱发道德风险，当事人其实可以通过倒签合同逃避执行。故在物权法实施后，买方如再依据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定主张查封无效，则不予以支持。

　　《民法典》第二百零九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权其实可以不登记。

2、 法院查封在后，合同签订在前。又可分以下情况：

1如果无其他导致合同无效的情形，则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效，如在法庭辩论终结前，确不能由相关法院解除查封的，则因房屋产权转移过户存在法律障碍主指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第六项“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”，房屋登记机构其实我们应当不予登记或事实上的障碍主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象而变为客观不能，法院依法其实我们应当判决合同有效，但不能判决支持原告买方继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务，可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。

2如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《民法典》物权编施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院其实我们应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则合同有效，但可参照第1种情形处理。

二、卖房者反悔该怎么办

首先，要了解这个房子是夫妻共同财产还是一方的婚前财产，这与房产证上写谁的名字没有必然的联系。其次，若是共有财产，则一方出售房屋必须得到共有权人的同意，否则是无效的合同。第三，在合同无效的情形下，若是有证据证明对方承诺自己有独立处分权，其实可以要求对方承担缔约过失的责任。第四，物权法规定的善意第三人必须是已经取得了产权证的情形下方可适用。

此时要看房屋买卖合同的订立是在法院查封之前还是查封之后，不同的情况下，实际的处理实不一样的。当然，对于被法院依法查封的房屋，小编我们的建议最好不要购买，以免自己最终无法获得房屋所有权。

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