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一、如何解决房地产税立法难题

税收天然具有调节收入，实现二次分配的作用，而且，中国当前“贫富差距悬殊问题”确实也日趋严重，需要解决。通过房地税的征收来实现对居民财富再分配，至少在现阶段不能成为房地产税立法的主要目标。事实上，缓解“贫富差距过大”的功能，更多需要依靠加强所得税，包括出售房地产获利的资本利得等税种的征管来起作用。而房地产税的推出，在规范税费收取的基础上，更多地是要改变对房产购买成本过高，但持有成本过低这一结构性问题，是中国经济制度结构性“供给侧改革”的问题。

如果按照这个思路去考虑，房产税的立法，或许就没有那么困难了。概括地说，就是“费改税，双轨制”六个字，其基本模式如下：

逐步取消土地出让金制度，将土地出让金纳入房地产税，逐年征收。其中：

1、法律生效之前已售商品房，在土地使用权期未满之前，不再征收房产税，土地使用权到期以后，纳入房产税征收范围;其他类型的住房，经当地政府核定其土地权属以后，决定是否征收或征收比例

2、法律生效之后开发的各类住房，一律“费改税”，不再收取土地出让金，建成出售后征收房地产税

3、法律生效之前已建但尚未销售的商品房，经开发商申请，也可以楼盘为单位，整体实施“费改税”;但已经起售的楼盘只能实行原办法

4、建筑物存续期间，必须无条件保证该土地的使用权非经特别程序不得收回

二、房地产税制改革的主要问题和原因

（一）改革，就是要改变现行体制中不合理的地方。对于房地产的种种不合理现象，大家颇多共识，房地产税制改革，其主要问题主要集中在以下几个方面：

1、现行的土地财政，其不可持续性越来越明显

2、日渐失控的房价，给社会经济可持续发展带来越来越多不确定因素

3、房地产未纳入财税体制，税收调节机制无法发挥

（二）房地产税制改革困难重重的原因

1、法理难题：房地产税，顾名思义，就是收取“房”和“地”的税，大家都知道，“房”和“地”联系密切，但两者并非是一回事。“房”本身是贬值的，也就是说如果放到企业会计帐薄中是可以计提折旧充当成本的，真正升值的是“地”，但是，由于在我国，土地是国家或集体所有的，大家所拥有的，仅仅是“地”的使用权，其产权并没有转移，也就是说，土地升值的最终受益者是国家和集体，而大部分个人，在购买商品房时已经一次性支付“土地出让金”，如今再次向其征缴“房地产税”，法理上似乎存疑。

2、征管难题：我国现有的房屋类型除了商品房之外，还有福利分房、房改房、经济适用房、集资建房，包括农村住房等。这些类型的房子其土地权属与商品房性质可能并不同。即使是商品房，由于部分楼盘当年所取得的土地使用期较短，目前已经到期或接近到期，这些都是历史遗留的问题，如果全面征收房地产税，大面积征收房地产税，无论在技术上、民意上，以及标准上都面临很多困难。

3、效果难题：当前，适合我国个人的投资产品尚比较匮乏，房地产事实上满足了不少家庭的投资需求，同时也不断推涨房价。房地产税的推出，有可能缓解房价失控的危险，但另一方面，如果推出的措施不为市场认可，房价出现大幅波动，有可能会对金融系统的安全以及社会稳定带来很大的不确定因素。此外，“房地产税”，会涉及到一个所谓“自用”免征额的确定问题，从目前主流的观点，免征额主要根据面积来确定的，但是，只论面积不论区域的做法，直接无视了级差地租的差别，这种做法的公平性和合理性有待商榷。从沪渝两地的试点情况看，实施的效果并不在于收取了多少税，而是引导全国的购房资金往“小而贵”的一二线城市聚集。

综合上述，小编整理有关房地产税制改革的相关内容。由此可见，由于房地产的税制改革，事关每个人的切身利益，还将掺杂着利益团体、去库存、征收手段、公平性等一系列复杂因素。因此，体现在房地产税的立法方面，就显得困难重重。如果你对这方面还有更多问题，蓝箭律师网提供专业法律咨询服务。

如何解决房地产税立法难题拓展阅读

房地产税立法目前在多地调研 专家称待解难题多

来源：证券日报之声

房地产税立法稳步推进，相关的调研工作则先行展开。

中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任俞光远近日在接受媒体采访时透露，房地产税立法小组去年已成立，当前正在各地进行调研，为立法做准备。

5月14日，如是金融研究院高级研究员杨芹芹对《证券日报》记者表示，考虑到房地产税关系到千家万户的切身利益，而且涉及面广，地区差异大，所以征收细则制定难度较大，进行充分的立法调研十分有必要。这有助于认清现实情况，清除立法障碍。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示，房地产税立法一直是社会普遍关注的热点问题，也是关乎各方利益的难点问题。从大的环境来看，在当前国际环境的不确定性和国内大规模减税降费的背景下，出台房地产税的整体条件还不具备。因此，房地产税还处于调研准备的过程当中。

今年《政府工作报告》表示，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

3月9日，全国人大财经委副主任委员乌日图在全国两会记者会上表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

4月9日，国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，要求各部门一把手要亲自抓、负总责，对照分工逐项制定落实方案，于4月15日前报国务院。其中，稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。

“房地产税立法工作的推进还需一定时间进行相关论证”，诸葛找房数据研究中心研究员姜国君对《证券日报》记者表示。

张依群表示，房地产税立法的难点一方面是在理论上如何处理房与地的关系问题，特别是在我国城镇土地国有的根本制度框架下，收缴70年土地出让收入后的房与地的相关税收关系如何界定；另一方面是在实际操作上，征收房地产税必然带来政府与居民家庭之间的收入再分配问题，如何平衡是保证房地产税能否达到征收效果的关键。

“房地产税立法迟迟未能落地，主要是因为房地产税牵涉主体较多，需要协调推动，在立法过程中存在纳税主体、税基、产权、重复征税、税源统计、细则制定等难题待解。”杨芹芹说。例如，在产权方面，除了商品房外还有大量房改房、央产房、小产权房、经济适用房等，多种形式的住房并存。这其中商品房产权明晰、价格市场化，而其他类型的房屋普遍存在程度不同的产权模糊等问题，未来房产税的征收标准很难确定。

苏宁金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》记者表示，针对市场上福利房、小产权房等特殊性质的房产要如何制定税收标准，城乡是否同步推进，要如何借鉴国外经验等一系列问题，都是亟待解决的，这并非只依靠某个或某几个部门的力量即可达成，因此需要“有关部门按职责分工配合做好工作”。

付一夫认为，对于属于地方税种的房地产税，地方政府有相当大的自主权，其中也包括税率的确定。在制度设计初期，房地产税税率应该不会太高；同时，税率高低与征税基数评估高低是存在一定内在逻辑关系，通常情况下都是税基越高、税率越低，反之亦然。所以在确定房地产税税率时，在因地制宜的基础上，也可以参考这一规律。

杨芹芹表示，上海和重庆试点均采用超额累进税率，未来房地产税税率大概率会采用超额累进的形式，整体税率不会太高，各地会存有差异，也可能是给地方政府设定一个合理的参考区间，由地方政府根据当地房价和调控目标自行决定。

“至于设定居住面积免除额，是完全有必要而且应该设定的。”付一夫说，应将居民住宅免税面积适当放宽，可以避免进一步增加那些持有自住房群体的税负。

据姜国君介绍，目前上海、重庆已先行试点征收房产税，上海按人均居住面积界定缴纳门槛，重庆则是对高档住房以及外地人购买的第二套住房进行征收。

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