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哪些情况下房屋租赁合同无效

导读：租房合同因主体不适格、房屋违法违章、租赁期限问题、共有房屋出租及非法转租可能无效。无民事行为能力人或无授权代理人、限制行为能力人越权签约需追认；违章建筑、未获审批的房屋租赁合同通常无效，但特殊情况可争取法律认可；租赁期限超过20年或共有人未同意的转租，可能导致合同失效；未经房东许可的转租，超出承租人剩余租赁期的转租合同效力可能受限，但有例外条件。

一、哪些情况下房屋租赁合同无效

首先，我们来探讨因签约主体不适格引发租房合同无效的可能原因:

(1)由无民事行为能力者或无授权代理人事先签署的房屋租赁协议;

(2)限制民事行为能力者或越权代理人签名且未经追认的房屋租赁合同。

其次，我们要了解租赁房屋不符合法律法规或合同约定导致租房合同无效的几种情况:

(1)违法违章建筑的租赁合同一律视为无效:

这种契约通常被认为是无效的，但是如果一审法庭辩论结束之前能够获得合法手续，那么法院会视其有效的;

(A).那些没有建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证要求进行建造的房子;

(B).未经批准或未严格按照批准文件内容打造的临时建筑;

(C).租赁期限超过临时建筑的使用年限，超出部分视为无效;

(D).必须通过公安消防机构审批的房屋，未经过消防验收或消防验收不达标的房屋;

(2)房屋租赁期限过长也可能导致合同效力受到影响:

期限超过20年的房屋租赁，超出部分可能被判定为无效;

(3)涉及到共有的房屋出租:

在共有人之间未作特别约定的前提下，需要得到其他共有人的同意才能签订租赁协议，否则在共有人不予认可的情况下，所订立的租赁合同可能被认定为无效;

以及(4)关于房屋转租:

承租人未经房东允许不得自行转租房屋，房东有权要求承租人和次承租人签署的转租合同无效。

若承租人在征得房东同意的基础上将租赁房屋转租给了第三方，但转租期限超出了承租人剩余租赁期的，人民法院可能会视超出部分的约定无效，除非出租人和承租人另行约定。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、哪些情况下有取保候审

于以下所述之情景下，才得以提出取保候审之申请：

首先，或许可能面临被判处管制、拘役或是独立适用之附加刑罚者；

其次，可能被判处有期徒刑以上之刑罚，但在采用取保候审措施时，将不会对社会产生任何危害性；

再者，若身患严重疾病、生活无法自理，抑或正处于孕期或哺乳期的女性，在采取取保候审措施时，亦不会对社会造成危害性；

最后，若羁押期限已届满，而相关案件仍未得到妥善处理，此时便需采取取保候审之措施。

《刑法》第六十七条

人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人，其实可以取保候审：

（一）可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的；

（二）可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审不致发生社会危险性的；

（三）患有严重疾病、生活不能自理，怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女，采取取保候审不致发生社会危险性的；

（四）羁押期限届满，案件尚未办结，需要采取取保候审的。

取保候审由公安机关执行。

在签订租房合同时，若存在主体不适格、房屋属于违法违建、租赁期限存在争议或者同一房屋被多个产权主体出租以及非法转租等情形时，该租赁合同则可能被视为无效。对于无民事行为能力人或者未经有效授权的代理人所签署的合同，在进行签约的过程中其实我们应当获得法定代理人的同意并进行追认；若租赁者为限制民事行为能力人，其缔约行为也需要得到监护人的有效确认和批准。此外，违规搭建或者未经过合法审批的房屋所签订的租赁合同同样可能面临无效的认定，但是在某些特殊情况下，仍有可能通过法律手段来争取得到认可。除此之外，租赁期限超过20年或者未经共有人许可擅自进行出租的，亦有可能导致合同效力的丧失，因为这涉及到出租方的长期利益与共有人的共同权益。最后，在未经出租方同意的前提下将房屋进行转租，以及租赁度超出了承租人与出租方约定的剩余期限的转租行为，其合同效力可能会受到某些限制。然而值得注意的是，以上规定并非绝对不变的，具体效力仍然需要依据实际情况进行辨别和判断。

哪些情况下房屋租赁合同无效

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。3、以合法形式掩盖非法目的。4、损害社会公共利益。5、违反法律、行政法规的强制性规定。

一般情况下，房屋出租人与承租人都会签订房屋租赁合同，一般来说只要合同双方当时人协商一致，合同就其实可以达成，但在这些情况下，租赁合同却是无效的。下面就和律图一起来看看法律的具体规定吧。

1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效。

①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料

④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。

2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效。

①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院其实我们应当认定有效。

②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院其实我们应当认定有效。

3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效。

①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院其实我们应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院其实我们应当认定超过部分的约定无效。

4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

一属于违法建筑的;

二不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

三违反规定改变房屋使用性质的;

四法律、法规规定禁止出租的其他情形。

另外，租赁合同属于合同的一种，应该适用《民法典》总则的规定。总则第一百四十四条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定。”

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