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未经出租人同意擅自转租

导读：若租赁人未经出租人同意擅自转租房地产，但出租人事后默认，则该转租合同具有合法效力。反之，若出租人事先不知情，则该合同为准效性待决状态，需进一步核实法律效力。

一、未经出租人同意擅自转租，合同是否有效

如租赁人擅自将所租赁之房地产转租予次承租人且未经出租人明确批准或同意，然而出租人在事实发生之后默认此种转让行为，则可依法视为该项房地产转租合同具有合法效力。

反之，若租赁人未经出租人的许可就擅自将房地产转租予次承租人，而此时出租人事先并不知晓，那么这项房地产转租合同便其实我们应当被界定为准效性待决的状态，有待进一步查明核实其法律效力。

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意，其实可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人其实我们应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人其实可以解除合同。

二、未经出租人同意承租人转租的效力?

若未经出租人同意，承租人便擅自将租赁物进行转租，此种行为是缺乏法律效力的，根据相关法规，承租人需赔偿出租人由此产生的损失，并且出租人有权依法解除与其签订的租赁协议。

然而，如果出租人已经得知或理应知晓承租人存在转租行为，却并没有在六个月期限内对此提出任何异议，此时再以承租人未经自己同意即擅自转租为由，主张解除租赁协议或者认为此份转租协议无效的话，相关法律对此是不会予以支持的。

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意，其实可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人其实我们应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人其实可以解除合同。

擅自转租的合同有效吗

擅自转租合同有效力，但是出租人其实可以解除合同。出租人知道或者其实我们应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，第三人造成租赁物损失的，承租人其实我们应当赔偿损失。

一、擅自转租的合同有效吗？

未经出租人同意的情形下，承租人和第三人的合同有效，出租人有权解除和承租人的租赁合同。但出租人知道或者其实我们应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的除外。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条

承租人经出租人同意，其实可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人其实我们应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人其实可以解除合同。

第七百一十八条

出租人知道或者其实我们应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

二、房屋转租的风险提示

对出租人的几点风险提示：

1、如果出租方知道或其实我们应当知道存在擅自转租行为，及时提出异议，并保留证据;

2、如解除合同，及时提出，并载明具体腾退时间，及逾期腾退按何种标准计算逾期腾房占有使用费，我们的建议采用邮寄方式送达解除通知书并保留好面单及解除原件;

3、因违约解除合同，如果合同没有约定违约条款，实际有损失，则要保留好实际损失的相关证据。

对承租人的几点风险提示：

1、转租要经过出租人同意，其实可以事先在合同中约定，或者出租人书面或口头表示同意并保留证据;

2、按照解除通知，承租人要及时腾退房屋包括确保次承租人及时腾退房屋，否则出租人有权要求承租人支付全部逾期腾房占有使用费;

3、经出租人同意装饰装修，因违约解除合同，除非合同约定，出租人有权不承担承租人已形成附和的装饰装修损失，未经出租人同意装饰装修，出租人有权不承担承租人装饰装修损失。

对次承租人的几点风险提示：

1、在承租时，确认承租人是房东还是二房东，如果是二房东，其实我们应当要求承租人出具房东同意转租的声明;

2、如果因擅自转租解除合同的，应积极配合承租人及时腾退房屋，并与承租人做好交接;

3、如果承租人逃逸，而次承租人已向承租人支付租金的，对于出租人而言，出租人有权要求次承租人支付腾房占有使用费，次承租人其实可以不当得利为由要求承租人退还次承租人已支付但没有使用期间的租金。

或者说，直接与出租人协商解决方案，这个时候，双方就要让一步了。

根据规定，出租人在知道或其实我们应当知道承租人转租之日起，必须在6个月内提出异议，如果超过六个月没有提出异议的，出租人与承租人之间的房屋租赁合同、承租人与次承租人之间的转租合同均具有法律效力。反过来，出租人在知道或其实我们应当知道承租人转租之日起，6个月内提出异议的，出租人有权解除房屋租赁合同，并其实可以请求法院确认转租合同无效。

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