导读：由于开发商破产，那些尚未办理房产证的房产可能会面临司法拍卖的风险，但这并不是必然的。对于那些已经全额或大部分支付购...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

开发商破产房子已交但房产证未办会被拍卖吗

导读：由于开发商破产，那些尚未办理房产证的房产可能会面临司法拍卖的风险，但这并不是必然的。对于那些已经全额或大部分支付购房款并且已经入住的人来说，他们的房产可能会被视为个人资产，从而避免被拍卖。然而，对于那些只支付了部分房款或尚未入住的人来说，他们的房产可能会被列入破产清单。根据相关法律规定，只要买受人满足签约、占有、付款以及非因自身原因未办理过户登记这四个条件，法院就应该支持他们的异议，以保护他们的权益。

一、开发商破产房子已交但房产证未办会被拍卖吗

鉴于开发商破产等特殊情况，已顺利移交并尚未办理房产证的物业的确存在被司法拍卖的潜在风险，但需要注意的是，这仅仅是一种可能情况而非必然结果。若售房者已全额支付或支付大部分购房款，同时已实际入住该物业，那么在破产程序中，该物业有望被视为售房者的个人资产，进而得以避免被强制拍卖。

然而，若售房者仅支付部分款项，或者未能实际入住该物业，那么该物业很可能会被列入破产财产清单，等待进一步处理。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在金钱债权执行过程中，如买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只要满足以下条件且其权益能够排除执行，人民法院便其实我们应当予以支持：

（1）在人民法院查封前已与卖方签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封前已合法占有该不动产；

（3）已全额支付购房款，或者已按合同约定支付部分购房款并将剩余款项按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因买受人自身原因导致未能及时办理过户手续。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

因开发商破产，未办房产证的物业有被司法拍卖风险，但非必然。全额或大部支付购房款且入住者，物业或视为个人资产避免拍卖。仅部分支付或未入住者，物业可能入破产清单。据执行异议规定，满足签约、占有、付款、非自身原因未过户条件的买受人，法院应支持其异议，保护其权益。

二、开发商破产网签房子其实可以否保住

倘若房地产开发商宣告破产，即便已有网签过的房产交易，这并不意味着这些房产能够得到保障。

根据现行法律法规的规定，倘若业主已经进行了预告登记手续，则他/她将获得对其权益的法律保护，具体内容为：

除非获得预告登记权利人的批准，否则任何关于处置该不动产的行为都不会被法院认为具有物权效力。

然而，若业主仅仅完成了网签程序，却并未进行预告登记，那么在未来可能出现的诉讼及执行过程中所涉及到的权益纷争中，他们必须要提供证据，证明满足以下四个条件之一，才能确保自己的权益免遭侵犯：

首先，在人民法院实施查封措施之前，已经与对方签署了合法有效的书面买卖合同；

其次，在人民法院采取查封措施之前，已经合法地占有了该不动产；

再次，已经全额支付了所有购房款，或者已经按照合同约定支付了部分款项，并且将剩余的购房款按照人民法院的要求予以交付执行；

最后，并非由于购买者自身的原因导致未能办理过户登记手续。

一旦无法提供充分的证据证明上述四个条件均已满足，那么无论是在对抗执行方面，还是在应对破产问题上，他们的权益都将难以得到保障。

在实际操作中，当房屋买卖合同或以房抵债合同签订完毕后，尽管双方已经完成了网签程序，但如果没有进行预告登记，仍然存在着相当大的诉讼和执行风险。

值得注意的是，网签只是一种行政行为，而预告登记却是由《中华人民共和国物权法》明确规定的法律制度。

因此，我们强烈我们的建议各位业主尽可能选择办理预告登记手续，以规避在诉讼和执行过程中所可能遇到的法律风险。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定其实可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

三、开发商破产商品房贷款怎么还

当房地产开发商面临破产境地之时，并不会立即对您与银的信贷合约产生任何实质性影响。根据严谨的法律原则，您与银所签署的借贷协议具有其自身的公信力和合法性，彼此间的权利义务关系其实可以被单独分离出来进行衡量。即便开发商不幸破产，您仍然需要依照合同条款，如期向银履行还款责任。在这种情况下，如果房产已经顺利完工，那么在破产清算过程中，可能会有其他的机构或组织来接管后续的事务处理，从而确保您的房产权益得到充分保护。然而，如果房产尚未竣工，那么可能会牵涉到一系列错综复杂的法律程序以及资产处置方案。因此，我们强烈我们的建议您时刻关注开发商破产的最新动态，并及时与银取得联系，以便获取最新的政策信息以及相应的应对策略。同时，请务必妥善保管所有与购房及贷款相关的文件和凭证，以防不测之需，为可能发生的法律纠纷做好充分准备。总而言之，无论面临何种困境，按时、全额偿还贷款始终是维护个人良好信用记录的关键所在。

因开发商破产，未办房产证的物业有被司法拍卖风险，但非必然。全额或大部支付购房款且入住者，物业或视为个人资产避免拍卖。仅部分支付或未入住者，物业可能入破产清单。据执行异议规定，满足签约、占有、付款、非自身原因未过户条件的买受人，法院应支持其异议，保护其权益。

破产拍卖房产的买卖不破租赁成立吗

破产拍卖房产的买卖不破租赁是不其实可以成立的，根据我国法律规定，对于破产的财产是不其实可以适用于买卖不破租赁原则的，主要原因在于破产的房产在进行拍卖时就构成了强制执行的情况，不其实可以适用于其它法律。

一、破产拍卖房产的买卖不破租赁成立吗

不成立，破产的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：

1若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则;

2在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。

二、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则其实我们应当不适用于动产租赁。对于我国民法典第七百二十五条的规定是否其实我们应当适用于动产呢?笔者认为，动产租赁不其实我们应当适用该原则，其理由如下：

第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。

第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。

第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。

第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。

有关破产拍卖财产的情况是显然不适用于买卖不破租赁原则的，具体情况下其实我们应当按照法律规定的情况来进行处理，特别是对于破产财产的认定上，必须由司法机关根据实际情况来进行处理，避免法律适用错误造成违法的行为，还需要追究法律责任。

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