您好，很高兴能为您介绍一下进城落户有偿转让宅基地的相关问题。我希望我的回答能够给您带来一些启示和帮助。

进城买房的宅基地可以退出来吗

新修订通过的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，将于9月1日起施行。在新修订的《条例》中，对于农村宅基地的退出，也有了更加明确的规定：

第三十五条规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求”。

允许有偿退出宅基地的利有哪些？

一是盘活了农村闲置的宅基地资源。近些年来，因为子女结婚、孩子上学、人们生活水平的提高等各方面的原因，越来越多的人在城里买了房、落了户，全家人搬到了城里居住和生活，导致农村的宅基地闲置着。而这次《条例》的修订，有利于盘活这部分农村闲置的宅基地资源，不至于常年闲置、荒废。

二是满足了人们对于宅基地的需求。现在的一些地方，因为土地政策的调整，对于宅基地的审批是特别的严格。这样一来导致的局面就是“一方面年轻人因为成家等原因需要新的宅基地，但因为土地政策的原因申请得不到批准；另一方面离开村庄进城的一部分家庭的宅基地常年闲置着，浪费了资源”。新修订的《条例》很好地解决了这样的需求矛盾，在一定程度上满足了人们对于新建宅基地的需求。

三是激发了农村人进城落户的激情。农村人进城，也不知道为什么，近些年成了一种趋势。家庭条件好一点的，基本上都在城里买了房，而家庭条件差一点的，也在想尽办法在城里买房。而此《条例》的修订，由于是有偿退出宅基地，也就是说，退出宅基地有一定的经济补偿，势必在一定程度上会进一步激发农村人进城落户的激情。

允许有偿退出宅基地的弊有哪些？

一方面跟楼市一样，导致部分地方的宅基地价格过高。宅基地有偿退出，虽然《条例》中明确规定是进城落户的村民，但是，随着近些年乡村旅游等的兴起，大量的资本向农村倾斜，这样一来，一些城郊或者景区周围的宅基地随着政策的放开，或许会越来越吃香。而农民看到别人家的宅基地“卖”了个好价钱，肯定特别眼红，存在着“卖”自家宅基地的可能性。这样一来，如果政府不加以控制，毕竟宅基地的总量在那里放着，或许会出现“供不应求”的局面，导致宅基地的价格虚高，而真正有需求的农村村民，却得不到宅基地的情况。

另一方面有偿退出之后，农户不能再次申请宅基地，农民容易丢了“根”。宅基地有偿退出以后，按照现行的“一户一宅”的宅基地政策，肯定是不能再次申请宅基地的。这对于在农村还有土地的农民来说，只能是将农村的土地荒废或者流转了，农村也就基本不回去了，长此以往，农民最容易丢了自己的“根”。

农村房屋确权，我的户口不在本村了，怎么办

对于进城落户的农民，可以在自愿的的基础上有偿退出宅基地，这个有偿具体要以当地经济水平为准，毕竟每个地区的经济发展水平不一样。

如果村民不愿意退出，也要尊重农户的意见，不得强制。所以说，宅基地确权，如果户口迁出，虽然不再享有宅基地资格权，但是地随房走，农村房屋所有权依然归个人所有，只需要准备好房产证或者房屋证明材料，既可以完成确权。只不过这种情况的房屋，不得再进行重建，或者扩建，待到房屋自然倒塌，宅基地还是要被收回。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条规定

“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地”。

根据国发〔2014〕25号文件精神，现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。对全家迁入设区市以上转为城市户口，承包地已经交回或收回的，本次不予确权登记。没有交回或收回的，尊重其本人意愿，愿意交回的不予确权登记，不愿意交回的应予确权登记。

什么是宅基地自愿有偿退出

国土部：允许进城落户人员自愿有偿退出宅基地

国土部于2016年10月10日召开《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》新闻发布会，国土部副部长周建春对文件进行解读。周建春表示，结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。

为提高农村土地利用效率。结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。

宅基地最新政策2023

农村宅基地最新政策如下：

1、宅基地有偿使用。农民建房要服从统一规划、统一标准、统一施工，提倡集中建设农民新村。明确宅基地有偿使用范围。宅基地具有社会福利性质，属农民的福利，可以继承。但并不是所有的宅基地都可以继承。

2、宅基地无偿收回。闲置两年以上的宅基地不再享有农村宅基地的资格权，宅基地无偿收回。城市子女在继承父母房产的同时，也就继承了父母的宅基地使用权，基本实现了城里人和农村人权利的平等。

3、宅基地有偿退出。如果农民进城落户不放弃农村宅基地，又想要享受城镇社保待遇，国家允许他们继续保留宅基地，但必须自愿退出承包地和集体收益分配权。

4、深化农村改革，开展农村集体经营性建设用地入市试点。农村集体经营性建设用地入市是指土地使用权人以转让、出租、抵押等方式将农村集体经营性建设用地使用权让与他人，在符合规划的前提下，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

5、保护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。鼓励进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。

宅基地使用权的审批如下：

1、符合宅基地申请条件的农户以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房的书面申请。

2、村民小组收到申请后提交村民小组会议讨论，并将申请理由和宅基地的具体情况在本小组范围内公示。

3、村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村委会审查。

4、审查通过后村集体经济组织或村委会签署意见，报送乡镇政府。

5、由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具农村宅基地批准书，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。

6、经批准用地建房的农户在开工前向乡镇政府申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验。

7、农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，并出具农村宅基地和建房验收意见表。

8、通过验收的农户可向不动产登记部门申请不动产登记。

综上所述，未来的宅基地政策也有可能会进一步完善和优化，以更好地满足农村居民的基本居住和生产需要，促进农村经济的发展。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

注意啦！农村宅基地可有偿转让啦

宅基地关系着千家万户，不管你现在在城市还是农村，总会惦记着家里的几分、几亩宅基地，那是老一辈传下来的。近些年，政府对宅基地进行了认定并颁发了很多文件，关系着千家万户。近期又出了最新的农村宅基地政策发文，即2016年10月颁布的《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》（后面简称《实施意见》），建议大家收藏一下。

旧《土地管理法》规定

农村宅基地的政策是农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

新《实施意见》规定

现在《实施意见》要求从提高农村土地利用效率出发。结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。

国土资源部规划司周建春表示是为了解决好1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇定居落户的问题研究出台了《实施意见》。

新《实施意见》规定宅基地可有偿转让

1.原来许多农民工进城，孩子老婆都在城市，需要在城市买房，有这方面的需求。而且农民进城业需要享受城市的教育，医疗的资源，没有落户在城市这方面的会受到限制，而往往农村的宅基地是农民工不愿放弃农村户口的重要原因，所以让宅基地能有偿转让是《实施意见》的核心内容。

2 让宅基地能有偿转让，意味着未来大量的企业和城市人可以到农村进行交易，有效的利用农村土地。

（以上回答发布于2016-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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报告确定鼓励自愿有偿转让，你的宅基地将怎样整治、退出？

党的二十大报告在“全面推进乡村振兴”部分中明确提出，要深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。

在实务中，宅基地制度改革已在一些县(区)试点多年，许多地方已制定本地的宅基地退出、整治或者盘活利用的试点规范。

那么，农村宅基地在未来几年内将要经历怎样的改革举措从而实现“盘活利用”呢?宅基地使用权的退出和整治又有怎样的开展要求呢?

本文，在律师就结合海南省三亚市的相关规定为大家做一番浅析。

何为宅基地的“盘活利用”?这里下定义了

新修订的《土地管理法》第62条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。这就是宅基地“盘活利用”与“自愿有偿退出”改革的明确法律依据。

那么，究竟什么才是对闲置宅基地及房屋的“盘活利用”呢?法律上没有再往下细说，而是将解释的空间留给了基层一线的探索实践。海南省三亚市于2022年6月发布的《三亚市农村闲置宅基地盘活利用管理办法(试行)》中就对此给出了定义:

本办法所称盘活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基础上，农村集体经济组织通过出租、入股或者其他方式流转宅基地经营权，宅基地经营权人开发利用宅基地的行为。

在律师认为，这一新定义有一突出亮点，即在法律现有的宅基地所有权、使用权和政策明确的“资格权”基础上，创造性地运用了“宅基地经营权”这一新概念，从而有效解决了法律上对宅基地使用权在行使中的限制，也与已有法可依的“土地承包经营权”概念相对应。

也就是说，下乡投资创业的城里人依法难以取得只属于村民的宅基地使用权，但却可以通过租赁等方式取得宅基地的合法经营权，从事一次签约至多20年的文旅、康养等经营活动。

这也就标志着农村宅基地只许本村村民居住生活的“用途管制”被彻底改革了，经营将成为闲置宅基地和住宅的新发展道路。

哪些情形下可申请自愿有偿退出宅基地?

村集体收回农村宅基地，是由《土地管理法》第66条明确规定的，三亚市的新规差不多，这里不再赘述。我们重点来看法律上并无明确规定的退出和整治行为。

《三亚市管理办法》第9-10条规定，有下列情形之一的，农村村民可以自愿退出宅基地使用权:

(一)本集体经济组织成员一户一宅，有具有所有权的其他合法住所的;

(例如该村民已响应政策鼓励进城购房，但尚未进城落户等情形)

(二)本集体经济组织成员一户多宅、超占面积的;

(三)非本集体经济组织成员依法占有宅基地。

(二、三两项系实践中最经典的宅基地自愿有偿退出适用情形，前者系对不符合宅基地管理法规、政策历史遗留情形的纠正，后者则专门针对非本村村民因继承等原因取得宅基地上房屋等情形)

进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地，但是不得以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

申请宅基地退出的村民，可以与农村集体经济组织协商确定回购价格。回购价格包括宅基地使用权及其地上附着物的补偿。

在律师认为，这里的“回购价格可协商”规定要明显优于“一刀切”的直接规定补偿价值。在实务中，考虑到闲置宅基地上房屋多数较为老旧，很多长期处于无人居住的失管状态，谈不上什么装饰装修价值，甚至建筑结构有的都只是最原始的土木结构、砖石结构，其补偿价值往往被定得较低。

譬如广西壮族自治区贵港市下辖的覃(音“勤”)塘区《农村宅基地有偿使用、流转和退出的暂行办法》中就规定，对自愿有偿退出的宅基地按以下标准补偿:

1.住房按占地面积300元每平方米补偿;

2.厨房和厕所等附属用房、畜禽舍、柴火间等可按占地面积100元每平方米补偿。

具体的补偿标准，也可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权退出户协商确定;补偿资金从农村集体经济组织自筹资金、宅基地有偿使用费、闲置宅基地和闲置房屋盘活利用的收益资金等支付。

从补偿资金的来源中大家不难看出，这种宅基地自愿有偿退出的补偿在资金规模上完全无法和基础设施建设的征收项目相提并论，其只能是“花小钱办大事”，客观上并非按照退出宅基地上房屋的“重置成新价”和宅基地的“区位补偿价”计算的补偿。

简言之，在大多数此类改革试点中，自愿有偿退出的补偿要比法定的征收补偿、开发商的城中村改造搬迁补偿低得多。因为这里的主体只是村集体，既无县级政府也无开发商。

故此，如若村民真有闲置的宅基地上房屋想考虑退出，还是与村委会“议价”更有取得公平、合理补偿的可能性。毕竟房子和房子的情况是不同的，在有些贫富差距较大地区的区别可能还会不小。

宅基地整治靠“旧村改造”模式推进，“村民自治”搬迁又迎高潮?

从操作形式上看，两年前曾叱咤风云的“撤村并居”搬迁就是一种典型的村民自治搬迁，有些地方的腾退项目也是如此。而从三亚市的新规中看，对闲置宅基地的整治也将通过旧村改造名义的村民自治搬迁来实现。“村庄撤并”已为《乡村振兴促进法》所明确不予鼓励，但这似乎并不妨碍村民自治搬迁行为的持续开展。

《三亚市管理办法》第11-13条有如下规定:

1. 鼓励有条件的农村集体经济组织按照相应规划，采取集中建设新村、旧村改造等方式自主开展宅基地整治。

2. 农村集体经济组织开展宅基地整治，应当经农村集体经济组织成员大会三分之二以上成员同意，或由成员大会授权的成员代表大会三分之二成员同意，并形成宅基地整治方案。

宅基地整治方案应当包括以下内容:拟整治宅基地的位置、面积;整治宅基地需搬迁的农村村民户数、人数、宅基地和房屋的面积;需搬迁的农村村民的安置补偿办法和安置规划方案;整治后多余宅基地的处置方式。

可以看到，是否进行整治是由村集体发起，并通过村民自治程序表决决定的。“少数服从多数”的民主决策规则将在宅基地整治与否的问题上再度发挥决定性的作用。

当然，《管理办法》还是留下了最终的县级政府批准程序:公示无异议或者异议不成立的，农村集体经济组织应当在15个工作日内将宅基地整治方案报经区政府批准。

在明律师认为，这种以“宅基地整治”为名开展的“村民自治搬迁”在操作中会与政府行为严格区分，区政府虽然依规要进行批准，但其批准行为却被视为一种“内部审批流程”，不对外发生法律效力。真正对村民的权利义务产生影响的，只是村集体的决议、决定行为。

这就意味着，农民朋友们需要切实加强对村务的知情、参与和监督，从而避免整治行为给自己的宅基地、房屋权益造成损害。

若宅基地整治方案已经通过，村民切不可盲目起诉，因县级政府的“批准”行为很可能不可诉，而是一定要在专业律师的指导下去做个案分析，寻求对腾退房屋、土地的救济途径。

在明律师最后要提示大家的是，农村的土地由“死”逐步放“活”的过程正在加速推进中，对农民而言这无疑是好事情，是靠地增收致富的历史性机遇，大家一定要积极参与各项改革试点举措，不要被落在后头。

但同时，机遇也往往意味着挑战和不可预知的风险，尤其是在相关措施尚处于反复摸索、试点的阶段下，法律的保障、兜底具有一定的滞后性和不确定性，这就需要农民朋友们在遇到宅基地的整治、退出问题时及时咨询专业律师，充分理解方案和协议的具体内容，从而有效利用自己的“村民自治权利”，为自己在改革试点中争取到更多合法的切身利益。

大家伙可千万不要让自家的宅基地及房屋在稀里糊涂、一知半解之下就被“整治”“退出”了，一旦下笔签了协议领了补偿，再想反悔可就没那么容易了。

好了，今天关于“进城落户有偿转让宅基地”的话题就讲到这里了。希望大家能够对“进城落户有偿转让宅基地”有更深入的认识，并且从我的回答中得到一些帮助。