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商品房预售合同与备案合同的法律效力如何

导读：商品房预售合同与备案合同在法律领域上所享有的效力解析根据相关法律法规，商品房预售合同经严格审核并依法订立后，便具备了法律约束力，自双方签署或加盖印章之日起正式成立。而对于符合法定要件的合法合同，自签订之刻起即告生效。值得注意的是，若该合同为行政法规所要求需要办理审批、登记等手续才能生效的，应遵循上述规定执行。然而，如果在签订合同时尚未获得商品房预售许可证，那么这份预售合同将被视为无效合同。

一、商品房预售合同与备案合同的法律效力如何

商品房预售合同与备案合同法律效力之研究

根据相关法律规定，商品房预售合同经由双方协商达成并依法签订后，具备了相应的法律约束力，自双方当事人共同签字或盖章确认之日起即正式形成该份合同。在法律层面上，任何依法成立且已经生效的协议，均自协议确立之时开始生效。同时，如国务院颁布实施的行政法规中明确要求某些协议需办理批准、登记等手续方能生效，则应严格遵循这些规定执行。

然而，如果在签署商品房预售合同时尚未获得相应的预售许可证，那么这份合同将被视为无效合同。

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《民法典》第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

二、商品房预售定义是什么?

在房地产贸易领域，商品房预售又称为商品房预售、楼宇期货交易以及楼花买卖等诸多概念。

此类交易方式旨在使买房者提前支付定金或者预付账款，从而在不久的将来实现获得现房的愿望。

实际上，商品房预售其实可以看作是一种类似于期货的交易方式，所买卖的仅仅是针对某个特定房屋的期货合约。

相对于已经完工的房屋出售，这种交易方式已经成为了我们国家现行的商品房市场中最为主要的两大房屋销售模式之一。

值得注意的是，商品房预售属于一类附带期限的交易行为。

具体表现为，商品房买卖双方在签署合同时会以一个明确的期限作为依据，同时将该期限的到达视为商品房买卖的权利和义务依法生效或失效的重要依据。

另外，商品房预售亦具备极强的国家干预性质。

鉴于预售商品房并不涉及房屋的实体交易，实际的房屋交接工作尚待完成，国家为此强化了对商品房预售市场的规范化监管力度。

我国相关法规对商品房预售的条件、资格和程序进行了详细规定，并且强制要求在预售合同签定之后，必须向当地房地产行政主管部门办理登记备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售，其实我们应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

（二）持有建设工程规划许可证;

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

三、商品房预售无效合同有哪些

商品房预售合同的效力问题主要涉及到以下几个方面：首先，如果开发商在没有获得商品房预售许可证明的情况下与购房者签订了预售合同，那么该合同将被视为无效；其次，如果预售合同中的条款违反了法律、行政法规的强制性规定，例如存在着非法的目的或者对国家、社会公共利益造成了损害，那么这样的合同也会被认定为无效；再次，如果一方当事人采用欺诈、胁迫的手段来签订合同，并且这种行为已经严重损害到了国家的利益，那么这样的合同同样会被判定为无效；此外，如果合同的签订过程中存在着恶意串通的现象，导致国家、集体或者第三人的利益受到了损害，那么这样的合同也会被认为是无效的；最后，如果合同的表面形式是合法的，但是其背后却隐藏着非法的目的，那么这样的合同同样会被判定为无效。我们需要认识到，当合同被判定为无效时，其法律效果是从合同成立之初就不具有法律约束力，双方当事人其实我们应当将从合同中获取的财产予以返还，同时对于有过错的一方，还需要对另一方因为合同无效而遭受的损失进行赔偿。如果双方当事人都存在过错，那么他们将各自承担相应的责任。

商品房预售合同经双方协商达成并依法签订后，自签字或盖章确认之日起即正式形成，具备法律约束力。依法成立且生效的协议自确立时生效。如行政法规要求某些协议需办理批准、登记等手续方能生效，应严格遵循。若签署预售合同时未获预售许可证，合同将视为无效。

怎么办理商品房预售合同备案

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。1、申请：申请人提出申请2、受理：材料合法、齐全的，受理窗口办理人员出具《收件收据》交申请人，将所有材料审批科。

现实中，公民不管购买的是现房还是期房，在与开发商之间签订了相应的合同之后，那都是需要由开发商到房管部门办理相应备案手续的，否则买卖行为其实可以说就是没有生效的。那实践中该如何办理商品房预售合同备案呢?律图小编整理了相关资料，马上为你做详细解答。

一、怎么办理商品房预售合同备案

商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了《商品房预销售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

房地产开发企业其实我们应当自联机签约之日起30日内，向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记

1、网上打印的商品房预售合同一式四份双方当事人已签字或盖章;

2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;

3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人或负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;

4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十四条“商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十七条“房地产开发企业其实我们应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十二条“商品房预售合同订立后，其实我们应当按照规定向房地产经营主管部门备案。”

二、什么是商品房预售合同?

商品房预售是指房地产开发企业以下简称开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售，开发企业其实我们应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业其实我们应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续其实可以委托代理人办理。委托代理人办理的，其实我们应当有书面委托书。

《城市商品房预售管理办法》

第五条 商品房预售其实我们应当符合下列条件：

一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

二持有建设工程规划许可证和施工许可证;

三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，其实我们应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条 开发企业申请预售许可，其实我们应当提交下列证件复印件及资料：

一商品房预售许可申请表;

二开发企业的《营业执照》和资质证书;

三土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

四投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

五工程施工合同及关于施工进度的说明;

六商品房预售方案。预售方案其实我们应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并其实我们应当附预售商品房分层平面图。

第八条 商品房预售许可依下列程序办理：

一受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门其实我们应当当场出具受理通知书;材料不齐的，其实我们应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

二审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

三许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门其实我们应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门其实我们应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定其实我们应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书其实我们应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》其实我们应当加盖房地产管理部门的印章。

四公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，其实我们应当予以公开，公众有权查阅。

第九条 开发企业进行商品房预售，其实我们应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书其实我们应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条 商品房预售，开发企业其实我们应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业其实我们应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门其实我们应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续其实可以委托代理人办理。委托代理人办理的，其实我们应当有书面委托书。

第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人其实我们应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业其实我们应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业其实我们应当承担违约责任。

若开发商需要预售期房的话，则此时必须要先取得国家规定的证书，有了预售资格之后才能开始预售期房，不然开发商预售的行为就是违法的，此时也是不能办理商品房预售合同备案的。需要注意的是虽然期房的价格要相对便宜一些，但此时购房者所需要承担的法律风险也是要多一些的。

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