二手房买卖合同纠纷的五大原因(房屋买卖合同纠纷的类型及其特点)

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一、二手房买卖合同纠纷的五大原因

1、房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄，是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2、委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。

3、逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》(现变更为《深圳市存量房买卖合同》)上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3)二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

4、二手房买卖合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5、二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

二、合同纠纷起诉流程怎么走

合同纠纷起诉流程是：

1、向法院提起民事诉讼，提交起诉状和证据财产;

2、由法院决定是否受理;

3、法院决定受理的，再开庭审理;

4、进行法庭调查和辩论;

5、作出判决。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百二十条规定，起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

第一百四十八条规定，人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。

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二手房买卖合同纠纷的五大原因(房屋买卖合同纠纷的类型及其特点)

房屋买卖合同纠纷的类型及其特点

房屋买卖合同纠纷根据房屋的类型，主要有商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同以及房改房等特殊房屋纠纷类型。根据发生纠纷的原因可能存在买卖纠纷、离婚纠纷、继承纠纷、案外人执行异议之诉纠纷。也就是说，在这几类纠纷中，除买卖纠纷外，房屋买卖这一行为并不是纠纷发生的根源，而是由于发生了其他纠纷，伴随着对房屋的处置、归属发生的纠纷。近期的系列文章主要以第一种分类进行分析，其他类型具有特殊性，后期以个例形式进行分析。

商品房买卖合同和二手房买卖合同虽然都是针对房屋的交易，但是由于二者交易主体、政策调控、房屋在交易时的状态不同，因此在实践中表现出的纠纷类型或者问题，以及法律适用存在一定区别。

商品房的交易主体主要是开发商和购房人，二手房多为个人之间的交易。商品房在交易时往往属于期房，购房者不能看到自己要购买的房屋的现状，只能根据开发商的宣传、沙盘、销售人员的讲解和合同描述进行判断，因此对于商品房的销售，相关政策规范较多。比如预售的条件、交房的条件和时间、办证的时间等等。

而二手房交易中，购房者可以看到房屋的现状，因此不会存在虚假宣传、预售、没有竣工验收备案逾期交房等纠纷，而更多的在于房屋存在查封、抵押等出卖人债务问题而导致的无法交付问题，以及买受人受限购、限贷政策影响，或者双方有一方反悔问题、税费负担问题等导致的纠纷。在法律适用上，二者均可适用民法典关于买卖合同的一般规定外，商品房买卖可以特别适用《最高院商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，同时还有一些行政法规、地方性法规对商品房销售的特别规定。