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一、租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效

根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。

认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。

当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。

二、租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效

根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。

三、租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效

出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。

四、以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题

在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

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房屋租赁合同效力纠纷有哪些拓展阅读

房屋租赁合同无效有什么法律后果？可能涉及这6个事项

出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租的，该房屋租赁合同无效，在这种情况下会产生哪些主要的法律问题，法律后果又如何承担？

案情简介

法院审理查明：2018年10月15日，刘某丹作为乙方与物业公司作为甲方签订《租赁合同》，约定刘某丹承租物业公司位于某区的房屋用于经营品牌餐饮公司，租赁面积238平方米，租赁期限五年。合同第六条约定租赁保证金按月租金标准17850元支付三个月。同时约定了其他相关条款。

合同签订后，刘某丹、品牌餐饮公司向物业公司交纳了租赁保证金53550元，装修保证金14280元，首月租金17850元。物业公司开具了相应收据。

刘某丹、品牌餐饮公司主张2019年春节前开始营业，因物业公司一直未按承诺时间开业，致使品牌餐饮公司经营困难，品牌餐饮公司于2019年5月中旬停止营业。

经刘某丹、品牌餐饮公司申请，法院依法委托资产评估公司进行评估。2020年8月12日，刘某丹、品牌餐饮公司及物业公司现场确认装修评估范围。后评估报告载明，得出在评估基准日2020年8月12日涉案店面装修的评估值为101760元，桌椅级抽油烟机等动产的评估值为1200元。

另查明，物业公司所在建筑为综合楼一栋，已作历史遗留违法建筑申报，权利人为陈某坤。

裁判要点

一、关于《租赁合同》的效力。

刘某丹、品牌餐饮公司及物业公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案刘某丹、品牌餐饮公司与物业公司签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。

二、关于保证金及装修押金。

根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还。该案中，物业公司应向刘某丹、品牌餐饮公司返还租赁保证金53550元及装修保证金人民币14280元。

三、关于装修损失。

根据资产评估报告，经核算，可拆除的部分装修物共计价值33340元，剔除上述可拆除部分，可以确定装修现值为人民币68420元，由于双方签订的是无效租赁合同，刘某丹、品牌餐饮公司及物业公司均应承担相应责任，故物业公司应向刘某丹、品牌餐饮公司承担部分装修损失。

物业公司作为出租方，未能提供符合法律要件的场地导致合同无效；刘某丹、品牌餐饮公司作为承租方，未能履行核实承租场地是否合法，故法院酌定物业公司应向刘某丹、品牌餐饮公司支付装修残值损失的50%，即34210元作为向刘某丹、品牌餐饮公司承担的装修损失。

四、关于占有使用费用。

刘某丹、品牌餐饮公司基于实际使用涉案商铺的事实刘某丹、品牌餐饮公司应向物业公司支付2019年4月至2019年8月12日期间的占有使用费及管理费。鉴于物业公司的商场主体一直未按承诺时间开业，刘某丹、品牌餐饮公司作为商场的餐饮店铺必然受其影响，故依据公平原则，法院酌定刘某丹、品牌餐饮公司应按照双方约定标准的50%支付此期间的占有使用费，即39154.84元。

五、关于免租期待遇。

根据合同约定，物业公司给予刘某丹、品牌餐饮公司60天免租期，根据合同履行情况，免租期房屋使用费应参照三年租赁期限按刘某丹、品牌餐饮公司实际使用时间进行折算，刘某丹、品牌餐饮公司享有免租期待遇5741.75元[17850元/月÷30天×（60天×9.65月÷60月）]，故刘某丹、品牌餐饮公司应向物业公司支付免租期房屋占有使用费29958.25元（17850元/月×2月-5741.75元）。

六、关于水电费用。

物业公司主张刘某丹、品牌餐饮公司2019年4月至6月水电费12735元，鉴于刘某丹、品牌餐饮公司营业期间实际使用了水电，物业公司主张的数额未超过合理范畴，与刘某丹、品牌餐饮公司自2019年5月起停止营业的主张亦相印证，故一审法院予以采信，刘某丹、品牌餐饮公司应予支付。

判决结果

综上，法院判决：一、刘某丹与物业公司于2018年10月15日签订的《租赁合同》为无效合同；二、物业公司自判决生效之日起十日内一次性返还刘某丹、品牌餐饮公司租赁保证金人民币53550元及装修保证金人民币14280元；赔偿刘某丹、品牌餐饮公司装修损失人民币34210元；三、刘某丹、品牌餐饮公司自判决生效之日起十日内一次性支付物业公司2019年4月至2019年8月12日期间占有使用费人民币39154.84元；物业公司免租期房屋占有使用费29958.25元；2019年4月至6月水电费人民币12735元。

案例评析

该案中，租赁物为历史遗留违法建筑，当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原、被告双方签订的《租赁合同》。

所以，在房屋租赁过程中，出租人除了应保证房屋能合法使用之外，还应当确保租赁物为合法建筑。否则，对外出租极易出现租赁合同无效的法律风险。当房屋租赁合同无效时，虽然可以参照租金的标准支持房屋占有使用费，但承租人发生的其他损失，例如装饰装修损失等，出租人同样也要承担相应责任。反过来，对于承租人来说也是一样的，未履行核实承租的房屋是否合法，租赁合同无效时，同样也要承担经济上的损失。

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