一、什么是“小产权房”?通俗点说,国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房,其中包...更多何为“小产权房”,购买时有什么风险的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

一、什么是“小产权房”?

通俗点说,国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。

“小产权房”的性质有三种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者将无法得到赔偿,因为作为前提的买卖合同是无效的。

二、买“小产权房”有什么风险?

1、无法办理房产证、产权证

小产权房,“小产权”的表述其实是一个民间说法。从法律层面,它其实是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。这是小产权房最大最严重的问题。

此外,办理产权证,需要五证具备,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。因小产权房的开发者不具备五证,那么小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证,导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

购买小产权房没有房产证,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款,同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押,再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

3、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

4、拆迁补偿难,质量没保证

因不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。

另外开发商在建设小产权房屋时,为赚钱可能会偷工减料,加上职能部门监管不力,存在严重安全隐患,在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,购房者维权难,最终只能自行承担损失。

因此,如果不是真的出于无奈,对于小产权房,我们的态度应该是谨慎谨慎再谨慎,能不买就尽量不买,虽然小产权房价格相对便宜,没有交易流程的税费,但是要充分考虑购买小产权房的风险啊。

何为“小产权房”,购买时有什么风险拓展阅读

购买小产权房存在法律风险

来源:人民日报海外版

购买小产权房存在法律风险（律师信箱）

尹律师：

您好！我和女友恋爱多年，打算明年结婚，目前正在看房。考虑到各自的收入，我们不想有过大的房贷压力，打算在稍远一点儿的地方买房。最近我们在郊区看了一套房，价格和环境都很合适，交通也比较方便，但中介说是小产权房，没有产权证。请问小产权房到底能不能买？

北京读者 杜先生

杜先生：

您好！相对于普通的商品房来讲，价格便宜是小产权房的一大优点，这对于资金有限又急于安家的买房者来说是不小的诱惑。物权采取登记制，房屋作为典型物权如何确定所有权就是以登记为准，没有房屋所有权也就没有登记，因此产生的法律风险还是比较大的。我们分别来看：

什么是小产权房

小产权房并不是一个法律上的概念。我们通常说的“小产权房”主要有两种，一种是在集体建设用地，也就是“宅基地”上建成的房子，这种只属于该村的集体所有者，外村农民或城镇户口居民是无权购买的；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

一般来讲，小产权房并未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，所谓“产权证”不是国家法律规定的产权证，而是由乡政府或村颁发的一个备案证件，很多小产权房连这个备案也没有。

小产权房能否买卖

根据我国法律的规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，宅基地上所建农村房屋也只能在同村组村民之间转让。

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

由上可知，小产权房通常只能在本集体经济组织的成员之间，比如本村村民之间进行买卖。城镇居民购房后，不仅不能办理房产证，其购买行为也不受法律的保护，要承担很大的法律风险。

购买小产权房的法律风险

如前所述，小产权房没有产权证书，超出法律规定范围的买卖不受法律保护，就现阶段国家政策和相关要求趋势而言，小产权房“转正”可能性不大，购买小产权房的法律风险较大，主要存在以下几类典型性法律风险：

（一）购房合同无效

如前所述，您作为城镇居民去郊区购买一套小产权房，这个房屋买卖合同无人申请时对您和卖方是有一定法律约束力的，但是一旦对方去法院申请确认合同效力，这个买卖合同一定是无效的。在司法实践中大量存在城镇居民购买小产权房后卖方反悔，或者小产权房遇上拆迁导致卖方反悔的情形，法院的判决一律是认定买卖合同无效的。

（二）不能抵押贷款

依据《民法典》的规定，归抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有权是以登记为准的，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确规定小产权房不得登记发证，所以小产权房不能抵押。

我们知道，银行办理抵押贷款的前提条件是购房者必须提供房产证明，而非本集体成员的第三人即便购买了房屋也不能合法办理转让过户，拿不到房产证，自然也就不能将该房屋进行交易或者抵押，无法向银行申请贷款。

（三）房屋本身不能分割、继承

小产权房拿不到正式的房产证，并不构成真正法律意义上的产权，因此小产权房只有使用权，没有所有权，其本身并不能进行分割或者继承。

不过小产权房虽然没有物权，但具有相应的财产权益，在涉及到离婚财产分割和继承的问题时，可以对房屋本身具有的财产权进行处理。这里需要注意的是，小产权房的分割仅限于夫妻相对方。同理，小产权房作为一个“商品”，能够被占有、使用和收益，这种权利也是可以被分割或者继承的。

律师提醒

购房买卖是家庭大事，在目前的法律及政策之下，购买小产权房是存在比较大的法律风险的，尹律师也在这里特别提醒各位读者朋友：一定要慎重选择，如果确实需要购买，那么在签订相关合同时也务必要把一些具体的事情约定清楚，比如可以约定由卖方来承担所有的法律风险等，并保留好原始凭证，以降低后续产生纠纷的风险。

（北京展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志）

杜先生

杜先生

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