想要从签署合同上回避二手房买卖纠纷，需要注意以下几点：1.买家需与业主一同到房管所对所售房子的产权进行查档;2.仔细核对...更多二手房交易存在哪些纠纷的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

想要从签署合同上回避二手房买卖纠纷，需要注意以下几点：

1.买家需与业主一同到房管所对所售房子的产权进行查档;

2.仔细核对买卖合同是否有明确约定好双方的权利和必须履行的义务;

3.买家若选择一次性付款，也不应提前交付所有款项，建议保留一部分的保证金待交楼及所有手续办理完毕后再支付;

4.买家需亲自到房子所在小区管理处了解清楚房子装修、漏水、是否欠费等问题;

5.对于房子里的家电家具，双方在交易时需列出详细的清单，方便以后交房核对。

二、常见的二手房买卖纠纷有哪些?

1.逾期支付房款引起的二手房买卖纠纷

下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。

2.逾期交付房屋引起的二手房买卖纠纷

上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以同类房屋的租金计算。

3.逾期办理过户手续引起的二手房买卖纠纷

上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

4.要求返还定金引起的二手房买卖纠纷

按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。

5.因中介行为引起的二手房买卖纠纷

如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

6.要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的二手房买卖纠纷

要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

7.因房屋质量引起的二手房买卖纠纷

由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

8.因“黑白合同”引起的二手房买卖纠纷

“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。

但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

9.因户口迁移引起的二手房买卖纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

二手房交易存在哪些纠纷拓展阅读

纠纷频发！购买二手房，这个问题要注意

落户，是二手房买卖的重要环节。然而现实交易中，户口纠纷的问题却十分常见。不少购房者在经历了漫长的买房过程后，终于拿到钥匙时，才发现前业主的户口还在房内，或承诺了迁出户口的前业主突然反悔、拒绝迁出。

根据常住户口登记管理规定，户口登记以户为单位，一个合法稳定住所只能登记一户。因此，卖家占用户口、拒不迁出，买家的落户就成为难题，甚至户口纠纷还可能会影响到孩子上学，买家的损失相对更为严重。这类纠纷该如何解决？

卖家占用户口拒不迁出

致二手房交易纠纷频发

湖北武汉的邱女士最近多了件“后悔”事儿：她在当地曾购买过一户二手房，由于卖家在武汉仅有这一套房产、卖掉房子就没了挂靠户口的地方，因此卖家和邱女士商量，交易后暂时不迁移户口。

福建厦门的杨先生，则遇到了更为复杂的户口纠纷。杨先生于去年4月购买了位于厦门市思明区的一套房产，约定房产总价940万元。然而在交易手续办理的过程中，中介告知杨先生，由于该房产在购买后被划入学区，卖家已将自己和儿子的户口迁入、并使用了该重点小学的学位。

双方协商未果后，杨先生起诉至思明区法院。最终，法院根据案件细节酌情作出判决，双方买卖合同中价款减少37.6万元并赔偿定金的占用利息，目前双方已主动履行判决。

据北京某房产中介的经纪人陈先生说，过去二手房买卖发生户口纠纷，对买家而言，处理起来比较棘手，特别是遇到房子刚被划为学区房、有传言房子要拆迁等情况，卖家不按合约、不按时间迁户口的情况更为常见。

那么，这类纠纷该如何解决呢？

如何规避学区房交易中户口占用的风险？

今年6月，北京市公安局印发了户籍派出所设立公共户工作规定（试行），规定中明确，因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更，现房屋权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的，均符合“公共户”落户条件。

这就意味着，一方面，卖家可以自己申请落“公共户”，不会因为没有第二套房产而不能挂靠户口；如果卖家拒绝迁出户口、也拒绝申请“公共户”，那么，买家可以为其申请“公共户”，再由相关部门按程序执行，最终实现解决户口纠纷的诉求。

规定中明确了“公共户”办理的最后流程，即：滞留户口人员或其监护人收到告知后或公告期满后7日内未进行陈述和申辩或未迁移户口的，或陈述和申辩理由未被公安机关采纳的，公安机关自行对户口予以迁移至“公共户”。

△ 《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（实行）》中所附的《房屋所有权人或公有住房承租人申请迁移滞留户口人员承诺书》

除了北京，另有其他省市目前也已出台规定：原登记人员拒不迁出或者不具备迁出条件的，公安派出所可以将其户口迁至户口所在地的社区集体户，或者将现所有权、使用权人户口迁入并另立一户。

房产中介经纪人陈先生认为，“公共户”政策出台后，户口纠纷将不再是二手房交易的难题；而通常来讲，正规的房产中介也会通过严格合同管理来规避户口纠纷的风险。

第一，签合同之后，三天之内都会去核实一下交易房屋是否有原业主的户口；

第二，都会留户口迁出保证金，过完户之后再去核实，如果没有户口，则把户口迁出保证金放给业主；如果有户口，都会强制业主迁出户口，不然不会给他放户口迁出保证金。

针对二手房交易中的户口纠纷，厦门市思明区人民法院民事审判第四厅法官郭泽喆表示，卖方一旦涉及到房屋合同中户口迁出的违约责任，买方可以将其作为民事案件起诉的内容。

有关如何规避学区房交易中户口占用的风险，法官建议：

第一，可以要求出卖方还有他的配偶出示户口簿，买方可以核实交易房屋的户籍落户情况，如果发现有适龄的儿童落户，就要进一步核实有没有占用学位就读学校的情况；

第二，可以要求出卖方做一些书面承诺，在房屋买卖合同当中，可以约定学位占用的违约责任，具体比如可以约定学位一旦占用减少多少价款、要支付多少违约金或者赔偿多少的损失……越明确越好；

第三，在合同约定了这些违约责任的基础上，还可以一并约定，如果学位占用了，是不是也把学位占用的事由约定为合同解除的条件，作为买受方就可进可退，相对更能够保障自己的权益

来源：山东高法微信公众号

编辑：田璇

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