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拒不履行停工义务继续抢建施工的作出责令停止建设决定的机关应采取强制措施予以制止，违法建设单位或个人必须按本办法规定接受处理。并依据有关法律、法规和规章的规定从严查处。

第一章总则

第一条为加强城市建设管理。保障城市规划的实施，提高城市环境质量，根据国家相关法律、法规和规章的规定，结合市区实际，制定本办法。

第二条本办法适用于市区城市规划区范围。经济开发区，市农业三场(农场、渔场、林场)等。

调整市区城市规划区范围，因市区城市总体规划修编。本办法适用范围随之调整。

第三条本办法所称违法建设是指违反规划、土地、建筑、房产等法律、法规和规章的规定。或不按批准要求进行建设的行为。

给社会造成的直接危害仍然存在属于违法建设的继续状态。建(构)筑物未经规划等部门验收且有违法建设情形。

第四条市规划、国土资源、建设等行政主管部门。负责实施本办法，核查违法建设事实，处理违法建设行为。

(一)未依法办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或不按规划许可内容和要求进行建设的由市规划行政主管部门负责依法查处;

(二)未经批准或骗取批准擅自占地进行建设的不按批准用途使用土地的非法买卖或以其他形式转让土地的由市国土资源行政主管部门负责依法查处;

(三)未依法取得《建筑工程施工许可证》或开工报告未经批准。擅自进行房地产开发建设的由市建设行政主管部门负责依法查处。

第五条区人民政府及其派出机构、经济开发区管委会对本行政区域内的各类建设行为负有管理责任。

市区查处违法建设工作领导小组负责对市区查处违法建设工作的组织、领导、协调和督办;市区查处违法建设工作领导小组办公室(以下简称市查违办)负责具体协调落实、监督实施和检查督办。

第六条下列部门和单位应当协助制止和处理违法建设:

(一)房地产管理部门在核发房地产权证时。产权证规定的房产用途应当与建设工程规划许可证规定的用途一致。

(二)工商、环保、文化、卫生、公安消防等行政主管部门在核发有关执照、许可证时。

(三)供水、供电、电信、燃气等企业在为建成投入使用的建(构)筑物提供服务时。

第二章处理办法

第七条行使违法建设行政处罚权机关应当制定查处违法建设责任制。及时发现和制止违法建设。

责令施工单位立即停止施工，接到举报和巡查发现新的违法建设由市规划、国土资源、建设等行政主管部门责令建设单位或个人立即停止建设。并书面通知供电、供水部门停止供应施工用电、用水。

拒不履行停工义务继续抢建施工的作出责令停止建设决定的机关应采取强制措施予以制止，违法建设单位或个人必须按本办法规定接受处理。并依据有关法律、法规和规章的规定从严查处。

第八条对下列严重影响城市规划。不予确认产权，责令限期拆除，并以书面或公告形式告知违法建设当事人：

(一)擅自改变城市规划确定的土地使用性质。

(二)严重影响近期建设规划实施的

(三)占压城市道路和建筑控制红线、高压供电走廊、景观视线通道、无线电微波通道、永久性测量标志、市政工程管线和设施的

(四)影响消防、防汛、人民防空、国防等设施的正常运行。

(五)对广场等公共设施用地、公共绿地、生态保护区、水源保护区、历史文化保护区、风景名胜区构成破坏和威胁的

(六)严重影响市容景观和破坏城市环境的

(七)严重影响公共卫生、公共安全、城市交通等公共利益的

(八)临时用地上擅自建设永久性建(构)筑物或临时建(构)筑物逾期不拆除的

(九)法律法规规定的其他情形的

第九条对下列严重影响城市规划且能够有限利用的建(构)筑物。暂予保留使用，并按上限处以罚款，今后城市建设拆迁时，必须无条件拆除，且不予补偿：

(一)个人未经许可或许可后超层超面积建设用于出租、出售、开发牟利的

(二)房地产开发项目超层超面积的

(三)城市主次干道两侧临街面和具备联片改造开发条件的

(四)已列入旧城(村)改造规划区域内将在近期实施改造的

(五)居住建筑间距达不到最低规定要求。

第十条对下列影响城市规划尚可采取改正措施的责令限期改正。补办手续：

(一)基本符合市城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、近期建设规划和东坡、遗爱湖等风景区总体规划要求的

(二)居住小区或单位、个人庭院内部建设的生产、生活、办公等配套用房。

(三)通过采取部分拆除、降低高度、开窗堵窗、开辟通道、封闭通道、修改立面以及其他措施能够消除影响。

(四)影响相邻人通风、采光、日照.

(五)未经规划审批擅自建设。

(六)原地改建(含翻建)扩建(含加层)项目。

(七)超过规划许可证有效期限进行建设。

(八)临时建筑期满未拆除但与近期建设规划要求基本相符的

(九)房地产开发项目擅自提高建筑密度和容积率。基本符合规划和技术规范要求的

第十一条因城市道路建设、城市公共设施建设和移民建镇等政府行为的拆迁还建而未批先建的无合法手续的建筑。按拆迁还建政策办理规划、土地、房产等手续;不能满足现行规划技术规范要求，按照当时的规划技术规范要求处理。

第十二条本村村民未取得集体建设用地使用权占地建房的按下列规定处理：

(一)对符合土地利用总体规划及本村村民宅基地政策等许可条件的督促其补办宅基地用地手续。

(二)对符合土地利用总体规划、但超过法定面积标准建住宅的属于因住宅结构原因不宜拆除。按照农村集体建设用地处理后补办有偿用地手续;

(三)属于其他原因的超占部分。限期拆除在超占的土地上新建的房屋;

(四)对本村村民不符合宅基地许可条件的用地。

第十三条非本村村民(含国家工作人员、城镇居民)未取得国有土地使用权占地建房的按下列规定处理：

(一)对未经批准和骗取批准占地建房且不符合用地许可条件的对违法用地上的建筑物和其他设施。退还非法占用的土地，不得以罚款、补办手续取代;

(二)对符合用地许可条件且不严重影响城市规划确需补办手续的依法处罚后。政府不再向村集体支付征地补偿安置费用。

第十四条非法买卖、转让集体土地使用权的按下列规定处理：

(一)由市国土资源行政主管部门没收非法买卖、转让土地的违法所得并处罚款;

(二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。可以并处罚款;

(三)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的责令限期改正。并处罚款。

第十五条对己依法取得土地使用权。

第十六条对其它违反土地管理法律、法规和规章的违法建设行为。

第十七条非法、越权批准用地和建房手续的其批准文件无效。有关违法建设当事人拒不归还的以非法占用土地论处;违法建筑按本办法的规定处理;造成损失的由批准单位负责依法赔偿。

第十八条设计单位对无规划设计要求的项目或者违反规划设计要求进行设计的市规划、建设等行政主管部门不得受理和审批。情节严重的吊销其设计资格证书。

第十九条施工单位承接无《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》建设工程项目或者违反《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》规定进行施工的由市建设行政主管部门责令停止施工。由市建设行政主管部门纳入不良行为记录并予以上网公示，情节严重的责令停业整顿或降低从业资质直至吊销其从业资质。

第三章处理程序

第二十条违法建设当事人应当在限期内自行拆除违法建(构)筑物。

将强制拆除决定书送达违法建设当事人，强制拆除违法建(构)筑物应当在实施拆除的七日前。并在拆除现场张贴强拆通告予以告知。

相关行政执法部门参加。强制拆除工作由区政府、经济开发区管委会组织实施。

自行搬出其财物，违法建设当事人应当在强制拆除违法建(构)筑物前。不自行搬出的由执法机构对其财物进行登记并制作清单，一并当场交付违法建设当事人;不能当场交付的经公证机构现场公证后由执法机构代为临时保管;违法建设当事人应当在强拆之日起三十日内到执法机构指定的地点领取。因拒绝接受而造成损失和临时保管费用由违法建设当事人承担。

所需费用由违法建设当事人承担。强制拆除违法建(构)筑物一律不予补偿。

第二十一条违法建设当事人应当在限期内向作出没收决定的机关交付被没收的违法建(构)筑物。

对已依法取得国有土地使用权的土地由市政府按原出让价收回土地使用权。对应予没收的违法建(构)筑物所非法占用的土地一并没收处理。

依法进行公开拍卖，对可以有条件保留的违法建(构)筑物。拍卖收入上交市财政，对受影响的相邻人从拍卖所得中给予适当补偿，对拍卖处置的竞得人给予办理有关手续。

没收后由市政府委托市城市建设投资有限公司储备。对不符合许可条件的违法建(构)筑物。

第二十二条违法建设当事人应当在限期内到指定银行自行缴纳罚款。将查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款;或申请人民法院强制执行。

本办法实施以前已缴纳罚款的不再缴纳同类罚款。

由相关职能部门提出处理意见，市查违办存续期间。报市查违办备案后执行。

第二十三条符合许可条件的按下列要求补办相关手续：

(一)坚持先处理后补办。向有关部门提出补办申请;

(二)办理《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》后方可办理《建设用地通知书》和《土地使用权证》取得《建设用地通知书》必须附标明四界的宗地图)或《土地使用权证》后方可办理《建设工程规划许可证》上述规划一书两证和《建设用地通知书》或《土地使用权证》办理完毕后。

(三)涉及农用地转用和征收(用)有当年农用地转用计划情况下。

(四)省政府审批后。本村村民按划拨方式供地;

(五)以前的个人违法建设用地。直接补办土地登记手续;

(六)对利用违法建设的房屋作营业场所的工商、文化、卫生、公安、消防、环保等行政主管部门不得办理有关证照;己办理的责令其变更营业场所。

(七)违法建设单位或个人。规划、国土、房产等行政主管部门不得为其补办相关手续，并暂停办理其一切新的建设项目的审批事宜;

(八)违法建设经处理后予以保留或暂时保留使用的必须经消防、环保、建设等行政主管部门鉴定、验收合格后。

第二十四条房地产登记机关对依照本办法处理后的违法建(构)筑物可以申请确认产权的应当依法办理初始登记手续。

申请办理房屋所有权初始登记的应当提供建设工程质量检测鉴定机构出具的建筑质量检测鉴定合格证明文件、公安消防部门出具的消防验收合格证明文件、人防部门出具的易地建设证明书、登记机关认可的测量机构出具的宗地图和房屋面积测量报告。对本办法实施以前的违法建(构)筑物经依法处理后。

房地产登记机关应在登记文件中予以注明。未提交建筑质量检测鉴定合格证明书、消防验收合格证明书和人防易地建设证明书的私人住宅。

第四章处理标准

第二十五条按照本办法规定应当缴纳的罚款和相关行政规费。由违法建设当事人到指定银行缴纳，先集中缴入市查违办财政专项资金管理帐户(非税收入汇缴结算户)资金使用权性质不变，分类记帐核算，再统一上交市财政。

第二十六条依法应予罚款处理的由规划、国土资源、建设等行政主管部门根据违法建设发生的时间、性质、情节、建设地域、建筑物用途和对城市规划、土地利用总体规划的影响程度等按下列规定依法进行处罚：

(一)违法建设按违法建设工程造价10%以上20%以下处罚。

(二)主动接受处理的按下限处罚。

(三)用于自住的住宅按下限处罚。

(四)主次干道临街面、规划重点控制区域和占用耕地的按上限处罚。

(五)可以补办用地手续的按上限处罚;

(六)以后发生的违法建设按上限处罚;

(七)以后发生的非法占地按上限处罚;

(八)成立以前发生的只依法依规进行处理。

第二十七条建设单位未办理《建筑工程施工许可证》依据建设部《建筑工程施工许可管理办法》规定。没有违法所得的处5000元以上10000元以下的罚款。

第二十八条建设单位或个人未取得资质证书从事房地产开发经营的依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定。处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的由市房地产开发主管部门提请市工商行政管理部门吊销营业执照。

由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定。没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

由市房产主管部门责令停止违法行为，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定。没收违法所得，并处已收取预付款的1%以下的罚款。未按照规定的现售条件销售商品房的责令限期改正，并可处1万元以上3万元以下罚款。

第二十九条符合许可条件予以确认产权。追缴相关行政规费。

(一)城市基础设施配套费：公建项目根据鄂价房服函〔2004〕8号文规定。

私建项目在老城区范围内的按建筑面积每平方米20元、新城区范围内的按每平方米10元、主次干道临街面的按每平方米30元、临街面建筑面积大于360平方米的部分按每平方米55元收取;本村村民符合宅基地政策在规定面积内的自住住宅免收城市基础设施配套费。

超层超面积建设的除处以罚款、足额追缴配套费及相关行政规费外，房地产开发项目擅自提高容积率和建筑密度。还须缴纳土地收益补偿金(具体办法另行制定)

(二)报省审批的本村及非本村村民用地按法定上限缴纳新增建设用地有偿使用费和相关行政规费。

(三)土地出让金按法律、法规和规章的规定收取。

缴纳不足的继续补缴差额部分。本办法实施以前已足额缴纳有关行政规费的不再继续缴纳。

第三十条对违法建设各个环节应缴纳的税收。

情节严重、构成犯罪的移送司法机关立案侦察并依法追究刑事责任。对涉嫌漏、偷、抗税的由税务机关依法予以查处。

第五章附则

第三十一条按照本办法规定应当拆除或没收的违法建筑已经出售的违法建设单位或个人应当将购房款退还购买人。

第三十二条对非法转让集体土地、进行违法建设、越权审批或违法审批用地和建设的直接责任人和主管人员。

由上级主管部门或监察机关给予行政处分。处理违法建设工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的工作人员。

上述行为情节严重的由公安机关依法处理;构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十三条阻挠执法人员依法执行公务。违反《中华人民共和国治安管理处罚法》由公安机关依法给予治安处罚;情节严重构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条对本办法没有做出具体处理规定的违法建设。依照有关法律、法规和规章由相关行政主管部门依法处理。

第三十五条本办法自印发之日起施行。

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以案释法 | 如何认定违法建筑，违法建筑的基本法律构成有哪些？

作为专注于土地征收，房地拆迁的专业律所，北京吴少博律师事务所在承办案件的过程中，常常会有这样的一类案件，有的被征收人的房屋被强制拆除以后，没有补偿，行政机关给予被强拆的人答复，就是违法建筑不予赔偿。违法建筑是由行政机关说了算吗？今天，我们来看看违法建筑的基本法律构成有哪些？

▶一、违法建筑的定义及常见“违建”行为

我们先来看一下违法建筑的定义。违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建设的建筑物和构筑物。

违法建筑包括：

(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；

(二)不按批准的设计图纸施工的建筑；

(三)擅自改建、加建的建筑；

(四)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑，特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；

(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；

(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

(七)逾期未拆除的临时建筑；

(八)违反法律、法规有关规定的其他建筑。

▶二、违法建筑的构成要件很重要

下面我们来看一下违法建筑的法律构成。

第一，违法建筑是妨碍社会公共利益的建筑，这是认定违法建筑的独立的实质要件，是在城乡规划区范围外认定违法建筑主要审查的实质要件。确立社会公共利益标准的目的是为了准确揭示违法建筑的本质，因为我国《城市规划法》是在1989年12月通过的，在这之前全国各地都未能真正地推行城乡规划，因此目前的城乡规划覆盖面较小，实践中经处理的违法建筑有很多不是违反了城乡规划，而是妨碍了社会公共利益。

第二，违法建筑是不符合城乡整体规划的建筑，这也是认定违法建筑的独立的实质要件，是在已制定了规划的城市和乡镇认定违法建筑应审查的实质要件。城乡整体规划是政府行政主管部门对城市、农村的各项建设用地和建设活动进行控制、引导和监督，使之纳入有序轨道的手段，其目的是保证社会持续、高效、低耗能而高输出地发展，因而科学的城乡规划最终也是符合社会公共利益的。

第三，违法建筑是违反了法定的建造程序而形成的建筑，这是认定违法建筑的形式要件。这里的法定的建造程序，主要是未依法申办建筑用地规划许可和建设工程许可手续。

违法建筑的上述三要件可概括为“两实质一形式”要件，只有同时具备“一实质”和“一形式”两要件的建筑，经规划行政主管部门审查，才能认定其为违法建筑。其中的“两实质”要件无须同时存在，但“一形式”却不可或缺。如果一建筑仅具备“两实质”要件但不具备“一形式”要件，即该建筑妨碍了社会公共利益，不符合城乡整体规划，但已依法办理了建筑用地许可证和建设工程许可证的，基于两证的公信力，应推定该建筑为合法建筑，至于其与“实质要件”的冲突，可通过拆迁解决。

2008年1月1日实施的《城乡规划法》第64条规定;国务院于1993年6月发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第37条、建设部1995年6月颁布的《建制镇规划建设管理办法》第40条以及全国各省、各直辖市根据法律制定的地方法规都作了相类似的规定。从上述法律法规看，未依法申办建筑用地规划许可和建设工程许可手续建筑是一种“尚可采取改正措施”的建筑，实践中人们习惯称之为“待确权建筑”。因此，形式要件不是违法建筑的独立构成要件，仅具备了违法建筑形式要件建筑，还不能径直认定其为违法建筑。

在现实中，有两种情形是不能斥之为违法建筑的：一种是依法申办了建筑用地规划许可和建设工程许可手续，领取了所有权证，但妨碍社会公共利益或不符合城乡整体规划的建筑，这只能按需拆迁的建筑处理；另一种是未依法申办建筑用地规划许可和建设工程许可手续，但没妨碍社会公共利益，也未违反城乡整体规划的建筑，包括：未办理规划许可的建筑;违反规划许可证的规定而并不影响或轻微影响城市规划的建筑；占用农地但可以补办征地手续的建筑；还有建房者未经完全批准便进行建设的建筑；未制定城乡规划前建成的建筑等等，这类建筑应视为待确权的建筑。对待确权的建筑可按照《城乡规划法》第64条规定处理，即通过补办手续取得所有权。

▶三、违法建筑的法律特征

为了准确地界定违法建筑，有必要进一步揭示违法建筑的法律特征：

首先是违法建筑建造的违法性。违法建筑的违法是指建筑在建造过程中，违反了城乡规划法中关于建筑建造程序方面的法律规定，以及建筑的存在违反了旨在保障公共利益和城乡规划的法律，而不是违反了地方行政部门的规章制度、红头文件，并且违法的程度已足以影响到建筑物所有权的取得。

其次是违法建筑拆除的强制性。违法建筑的不合法状态是一种客观存在的状态，建筑物本身没有自行消除这种不合法状态的功能，所以违法建筑一旦确定，消除建筑物不合法状态的唯一办法是强制拆除，而不是“补办手续”。根据《城乡规划法》第64条规定，还可采取“没收实物”的办法处理。但是没收违法建筑，无法从根本上消除违法建筑的实质要件，没收后该违法建筑仍然影响城市规划或妨碍社会公共利益，而国家则成了新的违法主体，故不宜适用。而罚款也只不过是对违法建筑占有人的违法行为的一种处罚，而不是强制拆除。　

再次是违法建筑审查的法定性。即规划行政主管部门审查确认是认定违法建筑性质的必经程序，未经规划行政主管部门审查确定为违法建筑前，应视为待确权建筑而不是违法建筑，不能以建筑物具备违法建筑的某一实质要件或形式要件就直接将其定性为违法建筑。

▶重点法条：

①《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款；

②《村庄和集镇规划建设管理条例》第37条 在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。

农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。

③《建制镇规划建设管理办法》第40条 在建制镇规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响建制镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施；虽影响建制镇规划，但尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

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