商品房代理销售合同纠纷的主要原因是什么1、商品房的销售模式改变了，比如他的买卖标改变了、房子合同与物业相关的合同混淆在一...更多商品房代理销售合同纠纷的主要原因是什么的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

商品房代理销售合同纠纷的主要原因是什么

1、商品房的销售模式改变了，比如他的买卖标改变了、房子合同与物业相关的合同混淆在一起了、售后包租问题啊、还有就是代理销售的收费标准发生改变。

2、房价上涨引发购房人的不满，房价下调使得许多人可能会反而会解除合同。

3、房地产的调控政策改变引发纠纷，要么就是没有履行合同未交房，或者是买房人借贷买房时回避了许多条件。

商品房代理销售合同纠纷类型及解决方法

1、关于委托人的任意解除权问题

商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。根据《合同法》第410条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有疑问的是，商品房委托代理销售合同中是否允许当事人约定解除权的放弃

我们认为，商品房委托代理销售中，受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。

2、关于溢价款问题

《商品房销售管理办法》第28条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的，是否无效

双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。

3、关于可得利益的问题

实践中商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的，实践中存在三种观点：

观点一认为：应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益，予以支持；

观点二认为，受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立；

观点三认为，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益由法院根据个案酌情处理。

以上就是小编为大家整理的有关问题进行的解答。综上所述，我们可以了解到销售代理合同纠纷有商品房的销售模式改变，房价上涨引发购房人的不满或者房地产的调控政策改变引发纠纷。读者如果需要找律师咨询法律方面的问题，欢迎到蓝箭律师网进行法律咨询。

商品房代理销售合同纠纷的主要原因是什么拓展阅读

判例精讲：由于代理的原因导致一房二卖，开发商仍然承担赔偿责任

某年3月，开发商甲公司与代理商乙公司签订合同，约定乙公司代理销售甲公司的A项目。

第二年4月，丙与甲公司就购买A项目06号、07号商铺，双方签订了《商品房认购合同》，合同加盖了甲公司销售合同专用章。

同月，丙与乙公司签订了《商品房买卖合同》，买卖06号商铺的合同，出卖人甲公司，代理商乙公司，出卖人处盖有甲公司章，买受人处有丙签字，该合同有多出涂改、所附图纸骑缝章不全；买卖07号商铺的合同，当事人与前述合同一致，代理商处盖有乙公司章，买受人处有丙签字，甲公司未盖章。

关于购房款，丙向乙公司现金支付2万元、POS机刷卡支付400余万元、银行转账140余万元，乙公司开具了收据。

6月，乙公司与甲公司解除合同，并办理了POS机撤机手续。

8月，法院组织双方办理了移交乙公司保存的销售合同原件材料。

9月，甲公司将07号商铺另售他人。

10月，丙要求甲公司交房，遭拒。

11月，丙向仲裁委员会申请仲裁。

第三年1月，甲公司将06号商铺另售他人。

7月，仲裁委员会作出裁决。

9月，甲公司向法院申请撤销该裁决。

第四年1月，法院撤销该裁决。

4月，丙到法院起诉，要求：①确认丙和甲公司的《商品房买卖合同》有效，②解除该合同，③甲公司返还购房款560余万元及利息，④甲公司赔偿560余万元及仲裁费，⑤乙公司承担连带责任，⑥甲公司、乙公司承担诉讼费用、保全费用。

一审法院认为，关于06号商铺的合同，丙和甲公司的《商品房买卖合同》有效，但是，丙向乙公司支付购房款，未向甲公司支付购房款，乙公司不当得利，丙过错自担，甲公司无过错；关于07号商铺的合同，仅有丙和乙公司签章，不具效力，甲公司无过错。

一审判决：解除丙和甲公司关于06号商铺的合同，乙公司返还丙购房款560余万元及利息，驳回丙其他诉讼请求。

丙不服上诉。

二审法院认为，甲公司与乙公司之间存在委托关系；06号、07号商铺的合同有效，丙向乙公司支付购房款并无不妥，应视为丙向甲公司支付购房款；乙公司为将该购房款交付甲公司，属另一法律关系，甲公司可另行主张权利；丙依约定支付了购房款，甲公司却擅自将06号、07号商铺另售他人，构成违约，并导致合同无法继续履行，丙解除合同的请求应予支持，购房款应予返还，由收款的乙公司返还，甲公司对不能返还部分承担补充赔偿责任；丙要求甲公司承担赔偿责任于法有据，考虑到丙有疏于审查的过失，甲公司承担购房款50%金额的赔偿责任。

二审判决：乙公司返还丙购房款560余万元及利息，甲公司对不能返还部分承担补充赔偿责任；解除丙和甲公司关于06号、07号商铺的合同；甲公司赔偿丙280余万元；驳回丙其他诉讼请求。

甲公司不服，向检察机关提出申诉。

检察机关认为，甲公司对07号商铺没有“一房二卖”故意，合同上无甲公司签章，亦未收到购房款，07号商铺不存在解除合同问题，反抗、赔偿责任不应包括07号商铺；甲公司对06号商铺具有“一房二卖”故意。

丙表示尊重二审判决。

二审法院认为：

①甲公司与乙公司之间存在委托关系。

②乙公司向丙卖房，法律后果归属甲公司。

一是，销售案涉楼盘时，甲公司授予了乙公司独家全程的代理权限；二是，乙公司是用甲公司的名义销售案涉商铺；三是，案涉《商品房认购合同》均加盖有甲公司签章，部分案涉《商品房买卖合同》亦有甲公司、乙公司签章；四是，丙在售楼处向乙公司支付了大部分售房款。甲乙公司间关于封盘、收款权限、签章权限的约定，并未对外公示，不能对抗善意购房者；甲公司关于合同相对方过错标准的主张超过了丙作为普通购房者的合理注意义务，不予支持。

丙和甲公司关于06号、07号商铺的合同有效，直接约束甲公司。

③甲公司将06号、07号商铺另售他人，对丙承担相应赔偿责任。

根据相关司法解释规定，此种赔偿责任不以出卖人具有恶意违约故意为前提，甲公司做法，实质上是将选择、监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，不予支持。

在合同无法履行情况下，解除丙和甲公司关于06号、07号商铺的合同，并无不当；二审判决甲公司承担50%赔偿责任，丙表示尊重，可以支持。

④甲公司应单独承担向丙返还购房款及利息的给付义务。

在乙公司构成有权代理且案涉合同被解除的情况，甲公司应当单独承担上述给付义务，二审有关判决本应纠正，但是考虑到判决未超出丙的诉求、纠正会增加甲公司责任负担、乙公司要求维持判决，故可不作变更。

再审判决：维持二审判决。

从本案可以看出，代理销售中委托方承担了较大的监督、经营风险，要承受保护善意购房者权益的责任，仅仅以不知情、未收款作为理由，不足以减免自己的责任和义务。

相关法律：《民法典》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

特别说明：本案涉及赔偿依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，已于2020年修正。

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