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三里亭地块公共租赁房项目

项目地址

该项目位于江干区三里家园小区，东至消防站用地，南至规划道路，西至小区道路，北至已建住宅。

项目规模

总用地面积约8亩，总建筑面积约2万平方米，总户数为303户。该项目的建设单位为三里亭经济房开发公司，建成后由我局整体回购。

项目配套

该项目到武林广场直线距离不足4公里，是六个地块中最靠近市中心的，交通便捷，周边各种生活配套都较为成熟。

项目进度

截至2014年底，三里亭公租房项目已完成综合验收并具备交付条件。

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杭州三里亭地块公租房介绍拓展阅读

杭州望江新城成交楼面价4.5W+，绿城摘得三里亭宅地需建公租房

土地市场与楼市是亦步亦趋的关系，3月市场回暖信号明显，开发商信心大增，出让地块频频出现封顶溢价加自持现象，4月推地节奏加快，土地市场集中开闸放地。今日共推出7宗地块，4宅3商，且出让宅地均为备受关注的主城区宝地。

4月16日，杭州主城区7宗地块成功出让，单日揽金126.32亿元。

经过55轮竞价，杭州滨泰投资管理有限公司（滨江）以上限520317万元竞得望江单元SC0402-R21-08地块，楼面价45325元/㎡，溢价率29.98%，自持比例22%。

经过21轮竞价，杭州煊秀房地产开发有限公司（越秀）以58947万元竞得牛田单元C2/R21-01地块，楼面价17744元/㎡，溢价率21.67%。

经过77轮竞价，杭州致延投资有限公司（绿城）以353464万元竞得笕桥单元JG0603-R21-04地块，楼面价27413元/㎡，溢价率29.73%。

经过36轮报价，由杭州致昇投资有限公司（绿城）以191729万元竞得三里亭单元JG0901-R21-04A地块，楼面价29736.49元/㎡，溢价率23.1%。

表1：出让地块概况

图1：地块位置示意图

➤ 重点地块解读

杭政储出[2019]12号

望江单元宅地受关注度高，归根于该块宝地的稀缺性及珍贵性。稀缺性在于望江单元推地节奏缓慢，供地量较少，近年来只出让过该地块北面的滨江金地御品项目地块，而根据杭州2019年第一期读地手册，目前望江单元仅计划出让这一宗宅地。珍贵性在于该地块地理位置得天独厚，位于望江新城核心区域，属老城区范围，东面即为炙手可热的钱江新城。地铁1号线婺江站、城站在步行可达范围内，距离在建中的地铁5号线、7号线仅500米。该地块享有老城区健全的配套资源，1公里范围内，教育资源有杭州市海潮幼儿园、新思维实验小学、始版桥小学、勇进实验学校、建兰中学、杭州市服装职业高级中学等。周边医疗资源十分丰富，3公里范围内有杭州市上城区妇幼保健院，杭州市第一人民医院，杭州市第三人民医院，浙江省中医院等；距离最近的大型商场为万泰城，直线距离1.3公里。周边还有利星名品广场、银泰百货(西湖店)等。

根据《杭州市望江单元控制性详细规划修编（草案）》，望江新城将打造“望江金融科技城”，构建产城融合的城市新区。总体布局为“一心、一带、两轴、四片”，今后将加大公共配套设施建设，建九年一贯制学校3所、幼儿园5所、邻里中心3个及高档人才公寓，还将以贴沙河和新开河水系为纽带，建设城市公园绿地、滨水公园绿地、社区公园绿地，及沿贴沙河绿道。未来，该区块的良好的居住环境，丰富的生活配套、教育资源将极大地便利当地居民。

该地块封顶楼面价45325元/㎡，与地块北边的滨江金地御品项目实际楼面价基本持平。在当前限价环境下，实际楼面价与可企及的备案价之间的差距是衡量拿地利润的重要指标。相比绿城沁园项目，实际楼面价40766元/㎡，提价后备案价54000元/㎡。参考周边在售项目（保利滨江上品）均价68220元/㎡、售罄项目（滨江保利翡翠海岸）二手房均价67753元/㎡，该地块拿地利润仍有一定空间。

望江单元新房供应量有限，库存量较少，周边仅保利滨江上品一个在售项目，滨江金地御品项目即将入市，南面滨江南星地块将由仁恒和滨江联袂打造，19年上市。预计望江单元宅地入市后，去化压力较小。

图 3：杭政储出[2019]12号位置示意图

杭政储出[2019]14号

牛田单元宅地周边围绕着绿城、招商、越秀、金科等房产项目，居住氛围浓厚，周围教育商业等配套丰富，杭州·港龙城在直线距离1.5公里范围内，3公里范围内有夏衍幼儿园、夏衍小学、澎致小学、夏衍初级中学、夏衍中学、杭州高级中学(钱江校区)、杭州天成教育集团等优质教育资源。

该地块“性价比”较高，原因有三。一是起始楼面价低于周边出让地块。该地块相较于金科牛田项目、中南牛田项目，距离地铁稍远，更靠近艮山东路，且含有商业，故起拍价低于前两宗宅地近5000元/㎡。但是实际上，该地块仍在地铁1号线辐射范围内，距离七堡站仅900米。二是该宗地块体量小，起价低，对于拿地企业来说资金压力较小。三是对比毗邻的城东新城板块，牛田单元地价仍被“低估”，随着杭甬高速的高架桥提升工程开展，两板块间阻隔将减少，牛田单元房产价值将进一步提升。

图3：杭政储出[2019]14号位置示意图

杭政储出[2019]16号

笕桥板块是主城区稀有的有待开发的宜居品质住区，相对于主城区多个热门板块渐趋饱和的发展现状，未来具有相当发展潜力。笕桥单元宅地交通便利，在建地铁4号线站点在笕桥板块设有2个站点（笕新路站、机场路站），未来还可能有规划轨道交通6号线、轨道交通8号线。周边优质楼盘众多，居住氛围浓厚。基本配套设施完善，教育资源丰富，周边3公里内有京都幼儿园、杭州市现代实验小学、采荷三小笕正校区、天杭实验学校、笕桥实验中学、艮山中学等。

笕桥板块库存少，板块内仅龙湖大家九龙仓璟宸府一个在售项目，均价40800元/㎡。板块内最新成交的地块为甘肃建总2019年1月2日竞得的笕桥生态公园单元R21-1地块，成交楼面价23556元/㎡，同样需要配建10%公租房。今日出让宅地起始楼面价与甘肃建总笕桥项目相差不大。

根据出让要求，地块需配建不少于12894平方米的公共租赁住房。

图4：杭政储出[2019]16号位置示意图

杭政储出[2019]18号

三里亭板块地理位置优越，邻近德胜中路，秋石高架路，自驾出行极为便利。三公里范围内，教育资源有欣禾实验幼儿园，杭州濮家小学教育集团，大成实验学校，天杭实验学校等，商场有金佰家购物中心，汇和城购物中心，新天地中心等，医疗资源有浙江省人民医院(朝晖院区) 等。

三里亭板块断供已久，多年未出让宅地，且板块内无在售项目，故在一定意义上，今日出让宅地拥有三里亭板块的“定价权”。三里亭单元宅地成交，待项目上市后备案价将奠定该板块新房价格基调。地块周边在售项目均位于西面城东新城板块，新天地金色时光、天府城天著拿地时间早，目前在售均价约34000元/㎡，值得注意的是这两个项目受农药厂重污染区影响，虽然土地已翻整，但售价仍低于东面的信宇锦润公寓（40000元/㎡）。

根据出让要求，地块需配建不少于6447.6平方米的公共租赁住房。

图5：杭政储出[2019]18号位置示意图

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