商业地产的建筑策划知识(商业地产开发中有哪些运营风险？如何规避？)

商业地产的建筑策划知识（一）认清策划师在商业策划中的作用商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处...更多商业地产的建筑策划知识的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

商业地产的建筑策划知识

（一）认清策划师在商业策划中的作用

商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面：

1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。

2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。

3、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。

商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。

（二）掌握现行商业建筑设计规范的尺度

商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。

随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。

以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。

每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过2000m2的1.4倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。

此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于1.4米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。

因此，对与商业地产的策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。

（三）把握商业与设计二者之间的有效联系

建筑策划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单说明：

1、高层楼体的选位与布局

城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商业项目本身的形象展示带来一定的影响。因此，在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。

2、商业项目的交通与人流处理

当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。

3、项目整体使用功能的布置

商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。从本人接触的一些项目上看：商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置;低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置;高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计是采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。

综上所述，小编整理有关商业策划的相关内容。由此可见，商业地产的建筑策划是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径。更多问题，蓝箭律师网提供专业法律咨询服务。

商业地产的建筑策划知识拓展阅读

商业地产的建筑策划知识(商业地产开发中有哪些运营风险？如何规避？)

商业地产开发中有哪些运营风险？如何规避？

大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟。各种商业地产开发风险中，最难应对、最为突出的是商业运营风险。但是，商业和地产经常还是“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。目前应该在统筹管理方面寻求消除隐患、化解商业地产风险的办法。商业地产开发中，要防范商业运营风险可考虑如下对策方略。

与住宅开发项目比较而言，商业地产开发项目可能有更高的投资回报和升值潜力，但也可能潜伏着更大的风险。由于受商业地产高利润、高回报的巨大诱惑，许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，其中个别开发商跟风盲从，只要拿到临街土地就开发商业地产，对于定位是否有偏差、业态是否重复、区域经济环境是否适合等不多考虑，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升25％左右的速度递增，商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多。当前奉行大开发、大招商、大回报的商业地产开发模式，更是对风险有放大作用。

商业地产开发与一般房地产开发最大的不同就在于商业地产需要考虑商业运营。商业地产市场的健康发展，需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟。各种商业地产开发风险中，最难应对、最为突出的是商业运营风险。但是，商业和地产经常还是“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。目前应该在统筹管理方面寻求消除隐患、化解商业地产风险的办法。商业地产开发中，要防范商业运营风险可考虑如下对策方略。

要树立投资

靠商业运营增值的正确开发理念

商业地产开发所追求的不是现值，而是未来的升值，正是在这一点上使它区别于通常意义上的房地产开发。商业地产开发应按照投资靠商业运营来增值的理念去运作，不仅事前要经过定向、规划、定位几个阶段才能破土动工，而且在建筑工程完工之后还要通过一系列的商业运作使地产获得升值。建筑工程的完工仅仅是商业地产开发新阶段的开始而不是终结，通过后期的商业开发和运作才能使地产获得升值，并可进一步扩大周边住宅和其他建筑设施的开发规模，为开发商和投资商带来更大的利益。只有地产开发，缺少商业开发，或是地产开发与商业开发互不搭界，这种断层式的商业地产开发不仅难以使地产获得升值。同时又因为没有商业开发的支撑使得地产开发本身也难以获得成功。一旦开发失败，遭受损失的就不仅仅是开发商、投资商和经营商，甚至会波及金融机构，并形成一个难以解开的债务链。

为了获得未来的升值，商业地产开发不仅要将地产开发与商业开发统一起来，而且还需要一支由具备一定实力的开发商和投资商，以及富有商业经营经验的经营商组成的团队，由这样一支团队来共同运作才能实现开发目标。尤其是在商业运营的开始阶段会出现许多矛盾，这些矛盾的化解需要经历一个较长的磨合期，只有经历了这样的磨合期，使商业运营走上有条不紊的轨道，才可能带来商业地产的逐步升值。如果不能在商业地产的未来升值上获得成功，并确立投资靠商业运营增值这样一种理念，那么前期的商业地产开发就是不成熟的，也注定不会有什么发展前景。

项目未动，商业策划应先行

国际上对一个风险投资项目的考察，首要的就是看这个项目的商业策划是否可行，而不单单是技术是否先进以及市场是否可观等等。既然商业地产开发的成败主要系于商业运营，那么开发商对商业地产项目的考察论证，首要的主题应该是看商业运营是否科学合理。

目前国内不少商业地产开发商由住宅开发转化而来，缺乏一定的现代商业经营运作理念。商业地产开发项目若仍沿袭传统的的房地产模式——先地产后商业，将开发与销售分割开来。关心的只是商场选址是否好，是否容易招商，其结果要么是商业运营考虑欠周影响招商，要么则是赚了楼市却亏了商场，演变成为经营上的短期行为。究其原因，就是开发商只重规划建设与开发招商，缺少更深层次的调研和全方位的全程策划，重“实”轻“虚”，开发缺少策划。

因此搞商业地产应项目未动、策划先行。商业地产从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划环环紧扣，相辅相成。要用整体观念开发商业地产。强调商业地产开发各个环节的不可分割要求开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产。真正的全程策划能够以最少投入获得最大的回报，策划优劣决定开发风险的大小。要突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局，才能取得好的回报。商业地产以经营效益论成败，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商自始至终都要承担社会责任，不断投放资金，采取主动措施化解商业经营风险。

项目小“定位”要服从城市大“规划”

城市规划服务于城市的总体发展目标，有益于塑造城市总体形象。城市规划一般会对商业地产进行合理布局，协调好城市中心商业、社区商业和城市近郊商业的关系。要确保商业地产项目在商业上的市场承受力，就必须使项目的小“定位”服从城市大“规划”。如果城市规划得当，项目定位就比较容易确定。而若城市的商业地产开发缺少统一规划，处于一种无序状态，只要开发商拿到了地产开发权，就可以凭他们的主观构想把楼房盖起来，在临街的楼内留出一些铺面就是所谓的商业地产。这样开发的商业地产价值其实很低，从长远来看不利于城市与商业的发展，因而也不利于商业地产的增值。

有的城市人均年消费性支出才7000多元人民币，人均拥有商业面积却接近2平方米，大大超出发达国家在人均年消费5000-8000美元时拥有1平方米人均商业面积的国际警戒线。那些已经建成却又被长期闲置的楼宇、商厦导致了资金的沉淀，也浪费了宝贵的城市土地资源，开发的过度超前使城市正面临着商业地产过剩的风险；有的城市不是从市场需求和商业布局出发来考虑网点设置，而是立足于城市建设的形象工程，或者是在原有商业网点比较集中的老商业街扒倒重建。或者是围绕着城市主干道年复一年地改造，使得原来那些商业网点密集的地区愈发密集，而相当一部分居民区又存在着网点不足的失衡状况。由于缺少统筹规划，导致商业地产开发在商业业态的选择上又相互趋同，网点布局失衡和业态结构趋同所导致的后果不仅仅是给居民购物带来不便，无法满足多样性的消费需求，也使那些商业网点密集的地区和业态结构趋同的领域出现过度竞争，面临经营艰难的窘境，带来较大的商业风险。对于以上情况，商业地产开发在定位、规模等问题上更应该慎重，不妨多等待、多考察，防止商业布局进一步失衡、业态进一步趋同。商业地产项目的规划设计除了必须依据详尽的市场调研以外，还应该符合城市发展规划，要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次等，而不是一味追求高档大型商业物业开发。

针对目标消费群体正确选择商业业态

商业业态的选择对个商业地产的经营至关重要，良好的业态规划可以在内部形成造血作用，在一个商圈内，每一家商铺一方面在消化固有的客源，成为其他商铺的竞争者，另一方面也在吸引新的客源，为其他商铺贡献人气。开发商和经营者也会自觉的采取差异化经营策略，从而使得不同商业形态之间形成很好的互补，形成自动循环的造血系统，互相拉动。

正确选择商业业态的前提是要研究商业地产面对的目标市场，即要有科学合理的目标市场定位，针对目标消费群体谋划好商业业态。具体可进行两阶段定位，第一阶段是初步定位。这个阶段的主要工作是结合区域与城市经济发展水平，发展商自身情况、城市现有商业格局、当地消费能力等方面情况对商业形态类型和投资区域、地段作出选择，确保投资类型和区域、地段选择对路，并对项目发展的地段、业态、功能、规划布局和经营策略等方面进行初步研究与决策。第二阶段是详细定位。这个阶段主要工作是在详细调查分析城市经济指标、历史人文、商脉、商圈商业布局、消费层次与消费能力、商圈现有业态的功能和规模以及周边生活服务设施等因素基础上，提出详细的目标市场、开发规模、功能与主题内涵及业态规划，并根据发展商自身的实际、业主需求、盈利需求及经营管理能力，作出盈利模式和经营管理方式定位，同时，结合地段、功能和规模，对项目进行概念性规划设计，对商业地产的空间结构布局、建筑个性和景观主题进行定位。

作为商业街区型购物中心，肯定要布局大量的专业店和专卖店，高档次的大型商业街区还需要考虑起龙头带动作用的核心主力店和次店，核心店一般由百货店担任，次主力店一般为超市和主题商场组成，专卖店由品牌店或直销店担任。对一般小型特色商业街则不必考虑主力店。当周边有兼容效果的大型百货店时，也不考虑设置主力店。各种业态的具体组成比例与周边已有商业业态和服务配套设施布局应有直接关系。

以建立商业品牌为目标

统一招商管理和物业管理

现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，最终建立一个被消费者认同的商业品牌。大量商业运作的失败缘于商场不具有整体性或经营格局紊乱，这样就是不会有好的效益，结果就会出现主力店不进、品牌店不跟，成了街头上的大排档而不能成为知名商业品牌，实际回报与预期收益相差甚远。在这种状况下，一些专业规划、专业建造、专业营销管理的商业地产浮出水面。商场统一经营主题、统一招商、统一物业管理，从而锁定目标消费者，发挥整合优势，实现精准定位，避免了商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。要统一经营主题就直接要求统一招商管理以及统一后续物业管理，这其中统一招商管理是工作的难点，也是核心。在招商工作中品牌意识的强弱决定了商业地产开发是否可持续，从而决定了商业地产开发的最终前途。

商业地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模等进行经营主题与定位的确定。不同微观商业经营主体组成不应完全由市场自由决定，而是要求开发商有意识地根据品牌建设的需要自主选择，不合标准不够资格的经营者应坚决不与之签约。在制定招商计划时，应基本确定各种微观经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。核心微观经营主体的位置需要最先确定，业态的布局除考虑消费的方便与气氛营造以外，更要符合商业品牌形象识别的需要。