深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市...更多保障房矩阵来袭！“北上深杭”房价不保了的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。一线城市纷纷实行多种保障房组合。依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

保障房矩阵来袭！“北上深杭”房价不保了

深圳的这些决策，可以称得上是1998年以来的房地产路线的一次大调整，但在一线城市里，并不是单独的新闻。

去年北京土地市场的住宅用地，总计规划面积超过800万平米。但仔细算来，这些土地几乎全面“限制化”。其中占主体七成多的是持有型租赁用地、共有产权房、限价商品房三大类。也就是说，只剩下不到30%的纯商品房。

北京如此，上海也快速跟上。上海市市长应-勇去年就表示，浦东组团的大片土地大约900万平米，都要建成租赁住房，形成规模效应——“十三五”期间，上海要新增供应70万套各类租赁住房，这是个非常庞大的规模，如果全部实施，意味着上海楼市的纯商品房只会占很小的比例。

也就是说，在一年的时间里，京沪深三个中国一线城市，已经按照十九大报告所说的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”来做了。

这个新的住房框架制度，意味着一线城市地产市场将会发生根本性改变，进入一个新的时代——我们的大城市更多将结合新加坡的组屋经济房、廉租房、共有产权房、限价房等多种组合，将房价压制在一个比较有限的范围内。

在增量市场，单一产权为主的商品房的主体比例将大幅度下降，各种形式的保障房将在很大程度上成为主体。如果再算上存量房将实施的房产税制度，那么，这两方面将组成一个比较严密的长效机制，将房地产市场控制住。

一线城市楼市供给侧改革时代到来

这种局面下，房地产行业的各个相关方都将受到冲击。比如，快周转模式将失灵，很多将自持;高利润模式将式微，做保障房不可能有高利润;拿地的条件更加苛刻，开发商更多将扮演建筑商的角色，把房子盖起来交给政府去分配;而购房者们只要符合条件，首先肯定不是急着买昂贵的商品房，而是轮候福利房，等着抽签选房。

如果这些措施得到有效实施，那么一线城市楼市多元供给侧改革的新时代已经快速到来，而且在京沪深都已获得突破。

但一些开发商们似乎依然沉浸在目前的地产热潮中，拼命追求规模，没有什么大的转变。要知道，与香港的地产寡头相比，福利房占绝对供给主体的新加坡几乎没有大型开发商。

二十多年前，我国在房地产发展初期，曾大量借鉴新加坡模式，比如住房公积金制度，经济适用房制度等等，但后来因为种种原因，还是偏向了香港模式。尤其是在土地出让方面。

这样的制度安排，导致二十年来尽管调控不断，但是房价依然高企，甚至是越调越高，房地产对实体经济的压力越来越大。此时，选择一线城市为突破口，吸取二十年来的经验教训，回归新加坡模式，对房地产实行多元供给侧改革，对中国经济未来的发展意义重大。

用增加福利房的办法来消除楼市泡沫

目前，中国的地产泡沫还比较大，是防范金融风险的重要组成部分。而且房价高企，对一线城市的发展也不利。对一个城市来说，房价越高，就越不利于对城市发展至关重要的青年人安家落户，这无疑使得其在吸引人才方面大打折扣。

而治理楼市泡沫，需要一个过程。在当前形势下，不能下太猛的药，用大幅度增加福利房的办法，让价格在福利房范围内有明显回落——就如深圳的五折六折房，实施两条腿走路，对商品房的冲击也没那么大，有利于慢慢消除泡沫，降低金融风险。而于一线城市而言，还能降低城市门槛，吸引更多人才进入，给城市注入更多发展的活力。

当然，转型是曲折的，中间要有大量细节需要重新安排，尤其是在房地产市场唱主角的地方政府和开发商的角色如何转变，如何承担土地出让、规划设计、房屋建设、产品分配、未来流转等职责，尚需一整套完善的接地气的实施制度。这是需要中央政府和地方政府共同努力要做到的，也是楼市长效机制的根本所在。

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这些房子，现在干脆别卖了

最近气温升得很快，又到了看大长腿的季节，但似乎人们现在都不大愿意出门。

都说裙子的长度反映了经济的热度，今年连裙子都看不见了，经济又该如何判断？

与气温一起上升的，还有楼市的热度。最近开盘的几个楼盘，市场反应都比预期的要好，虽然还没能回到摇号的盛景，但开盘去化率绝对称不上是熊市。

二手房也在好起来，低总价二手房重新开始走量，三月的复苏被疫情打断之后，在六月份终于缓了过来。

一系列见真章的救市组合拳下，楼市正逐渐从ICU里拔下管子，除了民企开发商还在深度昏迷外。

宁波第二批次集中拍地结束了，虽然有地拍到封顶价，但这个封顶是低水平的，在起价普遍不高的情况下，15%的封顶线一点都不刺激。

而且仍然是央企国企的天下，民企几乎看不到身影。有统计显示，到7月末民营房企还有1700亿债务到期，此刻他们仍在渡劫。

就跟白娘子一样。

说到白娘子，老司机突然想到古人对美女的描写，我认真想了一下，无论是《红楼梦》还是《西厢记》，无论是《三言二拍》还是《金瓶梅》，古人对美女的描写，都毫不“性感”。

没看到他们描写女人的胸，也没有看到描写女人的腿，写腰的倒是不少。

“性感”这个概念是近代才由西方传入中国的，到改革开放时还羞于启齿，孔子要是看到今天的审美情趣，估计一口老血喷了出来。

礼崩乐坏，礼崩乐坏啊！

没有民企的楼市，就像少了古人笔下的美女，少了性感，没劲。

土拍的确没啥可说的，如果一定要找个话题，那就是“缩量”，商品房用地今年两次拍下来同比缩减了不少，更无法和2019-2020的盛世辉煌相比。

可能这是一个好消息，开发量逐渐缩小，长远来看才能稳得住房价，毕竟现在“韭菜”也没那么多了。

1070万大学毕业生签约率只有30%，打激素用化肥都不管用。

就像生娃一样，买房还得靠“老”客户，比如70后和80后。不是年轻人不给力，是年轻人根本就没力。

以后甚至都没年轻人了。

政府当然希望能多卖点地，但形势比人强，转入存量市场是必然趋势，或许再过十年，新楼盘就像新生儿一样珍稀了。

你说，今后不收房地产税怎么行！

新房缩量之后，楼市真的问题在二手房，消化二手房库存是个长期课题。

上一篇老司机讲到楼市时代的转换，即短缺时代转向过剩时代，那些短缺时代的产品，未来流通的难度会越来越大。

比如之前我们提到的“老破大”，无论是海曙还是江东，很多老破大二手房的价格低到难以置信，但任然无人问津。

最近在给一套江东的房子估价时，老司机意外发现华侨城的大面积二手房在成交，有130平的，甚至还有150-160平的。

按理说这么大的二手房很难卖了，为什么还有人买呢？

仔细一看才发现，这些老破大成交的根本逻辑，是单价低。华侨城大面积的单价甚至低到了17000元/平，远远低于同地段的地价。

我们房产行业有个词叫“破底价”，老破大的售价已经不是破底价，而是破地价了。

不但是破地价，而是大幅度低于地价。招商在拍潜龙巷地块时，楼面地价达到了25500元/平；华润白鹤地块的楼面价也达到了25200元/平。

华侨城的房子居然才卖17000元/平。

对比一下就会发现，周边的老破小却越小越贵，最贵的可能都接近3万了，两者差了13000元，存在着明显的套利空间。

怎么套利？有人用17000的价格把这套房买下来，拿到银行一评估，银行可能会给出25000元甚至更高的价格，这样按揭比房款还高，基本上就是零首付，空手套白狼。

所以有人问，老司机的估价服务为什么比银行的估价贵？银行那叫估价吗，那叫套公式，初中没毕业的人都能做。

老司机的估价是立足于市场实际，是基于经验和敏感度，而不只是套个数据盖个戳（我们也没有估价的戳）。我们的估价服务不但不贵，还是亏本生意。

但它很有意思，能让我们接触到市场第一线的脉搏，能让房东卖得掉，买家不吃亏，能真正的解决问题。

了解老司机估价服务，请点击文末：存量房估价。

最近来找我们估价的，这种老破大特别多，可能的确也是太难卖了。但这对我们来说也是个挑战，如果单纯看成交可能性，这些房子价格低到难以接受。

不但房东难接受，连我们作为第三方都觉得肉疼。

但市场是没有感情的，无论我们有多么不甘心，如果你要现在成交，就得接受市场给出的价格，哪怕血淋淋的。

当房价低于地价时，老司机认为卖出就是在割肉，不管这房子原来买来是多少钱。

所以，在这些估价报告的后面，我们都会加上一条特别建议：

如果不是不得已，不建议现在卖出。

如果缺资金，可以用这些房子去抵押，银行给出的价格远高于市场价格；如果是占了房票，就过户到别人名下代持，在政策放松后再拿回来。

继续持有下去会继续贬值吗？这个要从一个很长的周期来看，而且考虑到不同变量。

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第一个变量是拆迁，如果老破大列入拆迁了，毫无疑问价格会迅速回血，拆迁的补偿标准也肯定要高于地价；

第二个变量是城市更新，如果房龄不算太老，结构没有安全隐患，大概率会逐渐更新。更新对于房东来说就是政策红利，投入主要来自政府，享受的是每个业主；

第三个变量是新房供应量，如果新楼盘越来越少，而城市人口越来越多，那么老破大最终也是有人买的，这一点在北上广深体现得很明显，但宁波很难讲；

第四个变量是楼市回暖，以前总说要有底线思维，现在看很多事是没底线的，比如大放水。如果楼市救不起来，还要底线干什么？所以乐观来说，楼市在无底线的刺激之下终究会好起来，那时候市场给出的价格肯定跟现在不一样。

涨还是跌，就得看这些变量的影响了。觉得老司机说得有道理吗？文末点个赞。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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