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女子购房合同上规定层高295，实际交房层高290，能否要求赔偿

当消费者交房时发现层高不符合约定，可以实施下列行为进行维权：

一、业主可以起诉开发商要求开发商赔偿因房屋层高明显不符合合同约定，而给业主造成的损失；二，业主可以起诉开发商要求退房，即要求解除购房合同及相应的按揭贷款合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿已还贷款本金及利息、由开发商向银行偿还剩余贷款（即购房者无需再向银行归还贷款）等。

网友咨询：

2018年3月，某市的孙女士向某开发商购买当地某楼盘商品房，双方签订《商品房买卖合同（预售）》。

合同中除了对房屋面积（188.78平方米）、价款（4162599元）、交付条件及手续、房屋质量及保修责任等事项分别作出约定外，还明确约定房屋层高为2.95米，并约定了面积差异的处理方式即按实际面积误差比例多退少补。合同签订后，孙女士按约付清了全部购房款。

2020年1月，在交房验收过程中，孙女士发现房屋实际层高仅为2.9米，相较合同约定缩水5厘米，误差比例约为1.695%。

女子购房合同上规定层高295，实际交房层高290，能否要求赔偿？

河北康诏律师事务所陈朝民律师解答：

女士已经全额支付购房款，开发商应当按期交付符合合同约定的商品房。案涉房屋实际层高虽符合相关《住宅设计规范》，但低于合同约定层高，属于履行合同义务不符合约定，开发商应承担违约责任。

鉴于双方在合同中并未对层高减少的违约责任作出约定，事后亦未能达成一致，而案涉房屋层高已无法改变，不具备采取补救措施的条件，孙女士要求开发商赔偿损失于法有据。

至于赔偿损失的标准，实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少，客观上给购房者造成一定损失，孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿数额，具有合理性，且于法不悖，区法院遂判决开发商按照层高误差比例1.695%退还孙女士房屋差价70556.05元。

至于赔偿损失的标准，实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少，客观上给购房者造成一定损失，孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿数额，具有合理性，且于法不悖，区法院遂判决开发商按照层高误差比例1.695%退还孙女士房屋差价70556.05元。

当消费者交房时发现层高不符合约定，可以实施下列行为进行维权：

一、业主可以起诉开发商要求开发商赔偿因房屋层高明显不符合合同约定，而给业主造成的损失；

二，业主可以起诉开发商要求退房，即要求解除购房合同及相应的按揭贷款合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿已还贷款本金及利息、由开发商向银行偿还剩余贷款（即购房者无需再向银行归还贷款）等。

河北康诏律师事务所陈朝民律师解析：

房屋的层高计算

购房者在在遇到房屋实际层高与合同约定层高不一致的情况时，应首先认真看看合同中究竟是约定的净高高度，还是层高高度。其次，因为开发商在建设时，所使用的楼板厚度和其他房屋建材的不同，所以无论是购房者自行测量，还是有关机构专业的测量，都会和合同约定的高度存在一定的测量误差，只要在合理范围内就是可理解的。但是如果明显超过了合理范围，那么开发商就是属于违约的，购房者就可以依法维权。

房屋层高

房子层高通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.80米。

房屋净高

住宅的楼层净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。 可理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，楼层净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。

层高与净高的关系

净高和层高的关系可以用公式表示为“净高=层高—楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，同时商品房的建设还应符合开发企业与购房人订立的买卖合同的约定。层高缩水问题囿于法律并未作出明确规定，合同中一般也未约定损失赔偿的数额或者计算方法，如何评价违约责任并以此确定损失赔偿额成为实务中亟需解决的问题。

鉴于房地产开发项目需经竣工验收合格后方可交付使用，故开发商所售房屋层高一般均符合国家强制性标准。层高“缩水”问题一般不会严重影响正常居住和使用，亦不会达到合同目的无法实现的程度，一般不构成根本违约。但是，层高出现“缩水”，开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因房屋层高已无法改变，客观上不能采取补救措施，故买受人有权要求开发商赔偿损失。

商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用，实际层高的减少致使房屋可使用空间相应减少；同时，层高“缩水”将直接导致房屋成本价值的减少，主要包括土地成本、建筑成本及房地产开发费用，开发商得以降低成本并由此获益；再者，层高“缩水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方承担。

在合同未约定层高缩水损失赔偿标准的情况下，应当从公平原则和诚实信用原则出发，综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素，可以通过计算层高误差比据实结算房价款，较为合理。

陈朝民律师简介

陈朝民律师，男，法律本科，河北康诏律师事务所，高级合伙人.高级企业合规师，具有证券从业资格。 从事法律事务有20余年，办理过婚姻，工伤，交通事故，民间借贷，刑事辩护，房地产建筑，合同，损害赔偿等案件。

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