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回迁房只有回迁协议可以买卖吗

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。

网友咨询：

回迁房只有回迁协议可以买卖吗？

上海市华荣律所事务所杨芳律师解答：

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。

一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。这两种回迁房是否都能买卖呢?

回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

第一种情况：业主已经取得该商品小区的《房产证》。

这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。

第二种情况：业主手中只有发展商的回迁协议的。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。回迁房是开发商征用回迁民的房子后所赔的新房，每一个楼盘里都有商品房和回迁房，但是回迁房比商品房要便宜很多。有的人在房屋拆迁之后会持有一种回签协议，之后会有一套回迁房。

上海市华荣律所事务所杨芳律师解析：

回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。

另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。

杨芳律师补充：

回迁房买卖协议是有效的。只要买卖房子的双方经过协商，在自愿平等的基础上签订的买卖合同，并且合同的内容没有出现违反法律强制性规定或是社会公共利益，回迁房买卖协议是有效的。回迁房属于是安置房，想要买卖的话，需要原房主拥有该房子的年限满5年，并且缴纳了土地出让金和税契等费用，然后才可以自由进行买卖，才能够把房子过户给他人。回迁房土地如果是国家划拨的，这种情况下也只有满5年才能进行交易，必须缴纳相关费用，缴纳出让土地金。

回迁房买卖协议私下进行是不受保护的，但是可以把交易变成合法交易就能够受到保护。卖方如果不能改名的情况下，这时候要到当地的市公证处做一份房产转让书，填写重要信息就是回迁房要更名的两道手续。回迁协议书，其实就是一张白纸，上面有回签办的印章。如果说房子不能改名，建议千万不要购买。

【法律依据】

《房屋登记办法》第八十六条，房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书;

(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

(五)证明房屋所有权发生转移的材料;

(六)其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

【律师解析】

杨芳律师简介

上海市华荣律所事务所主任，团队律师上百人，擅长婚姻家事、房产纠纷、动迁纠纷、公司事务、合同纠纷、劳动工伤、交通纠纷等，办案思路清晰，办案经验丰富、策略方法娴熟、当事人好评不断。

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