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租房合同中的免责条款有效吗

租房合同中一方免责条款一般为格式条款，对于格式条款，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款是无效的。

网友询问：

租房合同中的免责条款有效吗？电器损坏由谁来承担责任？

江苏天煦律师事务所王加树律师解答：

租房合同中一方免责条款一般为格式条款，对于格式条款，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款是无效的。

如果在房屋出租协议中房东约定如下六种免责条款,不具备效力:

1、根据物业等合同,房屋水电费等费用的缴纳责任人为房东而不是租客。不能将一份合同的责任强加在另一份合同的相对人身上。

2、房东可以约定由租客对房屋质量问题进行维护和维修,但一-旦发生相关事故,房东依然不能完全免责。

3、出租期间,房屋一切设备设施由租客使用并负责管理,由此起的安全事故等责任均由租客个人负责。

4、房东将电器、热水器等设备交给租客使用时, 可能在交付之日看着没问题,但不代表没有安全隐患。只要有证据证明房东存在过错,依然不能完全免责。

5、为避免发生不安全事件,租客洗澡、洗头或煮饭时,要打开窗户通风通气,如果租客不听,发生的一切事故均由租客承担。

6、种条款往往出现在比较老的房子的出租合同上,但不符合人的日常生习惯,于无效条款。

出租房中的电器损坏由谁来承担责任？

1、如果双方在签订租赁合同中包含附属设施维修的条款,此时按照双方的约定执行。如果双方没有约定,可以协商解决。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因此房屋租赁期间电器损坏的，如果电器是承租人自己的，由承租人自己负责维修，如果是出租人的，应该由出租人承担维修。

2、如果确实是自然损坏,由出租人承担维修责任。

3、对于房屋附属物的维护由业主这一约定，可以解释为仅维护不修缮，若对方主张包括修缮，可以主张该部分为格式条款，且签定合同是对方未对这一条进行解释。

4、如果出租人始终不同意，建议向法院起诉，不过需要注意的时，对于电视机自然损坏这一情形，需要由你举证证明，否则法院是不会认可的。

5、如果在租赁合同中没有明确列出屋内电器的权责划分，且租客并非是刻意造成家电的损坏，维修费用应该是由房东来承担，即使房屋中介给了一份物品清单也只是尽到了告知义务。房东在租赁合同中可以详细的列出屋内物品的购买时间、使用年限、物品状况，并对物品的损坏责任做明确的约定，并且拍照留底。比如：租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的，出租人负责;如果是由承租人的过失造成的，由承租人向出租人负损害赔偿责任;如果是由第三人造成的，第三人向出租人负侵权损害赔偿责任;如果是由不可归责于任何人的原因(如不可抗力)引起的，由出租人对自身负担财产损失风险。

江苏天煦律师事务所王加树律师解析：

免责条款应当符合以下条件，才能发生法律效力：

1、必须是双方当事人真实的意思表示。合同的本质即是一种合意，合同的成立意味着双方当事人的意思表示达成一致。这个意思表示必须要明确且真实。合同中所约定的全部条款都必须是双方当事人经过深思熟虑后形成的真实的意思表示，否则无效。

2、必须经双方当事人协商同意。双方的意思表示都是通过一定的条款表现出来的，意思表示一致应当表现为对合同全部条款和内容的协商一致。即使是格式合同，也必须对规定的条款(包括附加条款)达成一致，必须为对方当事人所接受才能缔约生效，否则无效。

3、必须符合社会公共利益要求。合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益和利益，否则无效。

4、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。司法实践中，大多免责条款是在既有的价格、保险等机制的背景下合理分配风险的措施，是维护企业的合理化经营、平衡条款使用人、相对人乃至第三人之间利益关系的手段，它不是对国家强制性的否定，也不是对法律的谴责和否定违约以及侵权态度的藐视。如购销合同中，免责条款常起着分配风险的作用，并由此决定谁在实际上投保抵御风险，左右着合同标的价格。此类免责条款只要不违反法律强制性规定，均应属于有效。但不能合理分配双方当事人之间的权益与风险，限制或剥夺另一方当事人权益或故意加大另一方当事人风险的免责条款，当属于无效。

5、必须予以说明的格式合同免责条款，其提供者必须尽说明义务。如果格式条款的提供者在订立合同时，未尽提请对方注意和说明的义务，属于强迫对方当事人接受不公平条款，则该免责条款无效。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国民法典》第五百零六条，合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身损害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国民法典》第五百零六条，合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身损害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

王加树律师简介

毕业于南京大学，获硕士研究生学位，二十余年的律师从业经验，先后担任多家大小型企业的法律顾问，代理一千多件诉讼和仲裁案件。一贯遵循客户至上的原则，以专业的法律技能，严谨的职业道德，为客户提供优质的服务。

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