谢谢大家对土地一级开发项目的实施方式具体有哪几种 问题集合的提问。作为一个对此领域感兴趣的人，我期待着和大家分享我的见解和解答各个问题，希望能对大家有所帮助。

土地一级开发的内容是什么

土地一级开发是指政府或其授权委托的企业在土地出让前，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详规，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行适当的基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内土地达到“几通一平”的建设条件，从而可以净地出让土地使用权的行为。

土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。

由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织施的，利润率为开发成本的8%。

土地一级开发业务的特点

*资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。

*融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。

* 需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。

*土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。

*土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。

*土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。

《北京市土地储备和一级开发管理暂行办法》第四条规定，“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。”未来，只有有诚信、有实力的开发企业才能经营土地一级开发，市场准入门槛的提高将进一步提升土地一级开发企业的整体素质，降低融资风险。

日前，北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，将正式开始实施，这意味着北京市土地一级开发将驶入更加市场化、透明化运行的轨道。

土地一级开发流程及相关手续

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程一 ．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库

什么是房地产一二级开发？

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易

土地开发建设流程

法律分析：(1)计划编制：首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划：根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3)征询意见和审批：市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。(4)组织实施开发：土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收：土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第十四条 建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地，提高建设用地使用效率。从事土地开发利用活动，应当采取有效措施，防止、减少土壤污染，并确保建设用地符合土壤环境质量要求。

第十五条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划及年度计划、国土空间规划、国家产业政策以及城乡建设、土地利用的实际状况等，加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制，推动城乡存量建设用地开发利用，引导城镇低效用地再开发，落实建设用地标准控制制度，开展节约集约用地评价，推广应用节地技术和节地模式。

通过招标方式选择企业实施土地一级开发利润率为多少？

现阶段，通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，开发企业的利润率不高于预计成本的10%。

根据《土地一级开发的暂行办法》

第八条 土地储备机构负责实施土地一级开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。管理费用按照土地一级开发成本的2%列支。

通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润，利润不高于成本的10%。

因此，在这方面相关的法律已经规定了，开发企业的利润率不高于预计成本的10%。

一级开发和二级开发的区别是什么？

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿。

并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。

包括土地使用权的转让、出租、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

土地一级开发的开发模式：

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：

1、割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。

2、指婚式：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。

3、招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移。

4、新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。

5、借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。

什么是一级开发商

什么叫“一级”开发商？招拍挂？红线范围？报批？报建？交底？一、一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。一级开发结束后，房地产开发商拿土地盖房子便开始了二级开发 。二、招拍挂：是招标、拍卖或者挂牌方式出让的简称。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：“招标出让国有建设用地使用权”是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为；“拍卖出让国有建设用地使用权”是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为；“挂牌出让国有建设用地使用权”是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。三、红线范围：是指以封闭红线为边界的一个范围，红线一般是指各种用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红线。它可与道路红线重，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在道路红线内不允许建任建筑物。四、报批和报建：在建筑工程这两个概念几乎是相同的。根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市规划法》等有关法律、法规的规定，在城市规划区内新建、扩建、改建的建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须向有关主管部门申请办理规划、施工许可和验收手续，获得批准方可进行后续工作。这些工作统称为建设工程报建手续。目前不同省市、不同项目工程报建手续不尽相同，但主要工作基本一致。在工程规划报审阶段主要围绕获取建设工程规划许可证进行，有的需要输建设用地规划许可证、修建性详细规划、规划意见书等，有的还要进行人防工程、消防工程交通和园林等方面的审查。在施工准备阶段主要围绕获取工程施工许可证进行，要完成施工招标、监理招标、合同签署、缴纳规费等工作。在竣工验收阶段主要是办理消防工程等专项工程验收、工程竣工验收备案、城市规划验收等。五、交底：交底相对而言只是一个局部点的工作，大多情况是指设计单位将其设计的意图及注意的问题向施工单位进行交待的一个技术管理过程。

简述一下土地开发流程

土地开发基本流程

一、土地储备申请原土地方或区储备中心征得上级部门同意后向市国土资源局提出申请。

二、编制土地一级开发实施方案上报区人民政府1、项目基本情况；2、工作方案；3、开发进度；4、投资方案。

三、方案的审批

1、区（县）人民政府审查

2、专家会审批

3、市国土资源局审议

4、联席会终审（联席会成员由国土资源局会同发改委、规划、资质、交通、环保等部门共同组成）。

四、组织社会投资人一级开发招投标

1、编制招标文件、评标手册

2、发布招标公告、发售招标文件

3、组织实施招标工作（投标、开标、评标）

4、签约（四方协议）。

五、委托控规调整

1、审批

2、审批条件

3、审批程序

4、申报要求

5、公开方式。

六、申报规划意见。

七、建设项目用地预审。

八、相关部门出具意见。

九、申报项目备案。

十、征地与国有土地收购。

十一、拆迁、拆除。

十二、市政基础设施建设。

好了，今天关于“土地一级开发项目的实施方式具体有哪几种 ”的话题就讲到这里了。希望大家能够通过我的介绍对“土地一级开发项目的实施方式具体有哪几种 ”有更全面、深入的认识，并且能够在今后的实践中更好地运用所学知识。