导读：一、买家贷款出现障碍二、房价上涨过快，卖家毁约三、中介费支付问题四、交易税费计算出现误差五、户口问题卖家卖房其实我...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

二手房买卖合同常见纠纷案件的问题有

导读：一、买家贷款出现障碍二、房价上涨过快，卖家毁约三、中介费支付问题四、交易税费计算出现误差五、户口问题卖家卖房其实我们应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。六、定金问题

一、买家贷款出现障碍

买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。

解决办法：为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，其实可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

二、房价上涨过快，卖家毁约

1.如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款(价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等)，则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

2.如果已经签订了《房屋买卖合同》，其实可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还其实可以主张赔偿。

三、中介费支付问题

1.由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。

2.私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自成交后，可能会被中介告上法院要求赔偿。

3.“飞单”。为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。

四、交易税费计算出现误差

由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：

一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。

二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。

三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。

五、户口问题

卖家卖房其实我们应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。

买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。我们的建议考虑以下三个办法：

1.在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。

2.可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则其实可以不付尾款，还其实可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。

3.约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家其实可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

六、定金问题

在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：

1.付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家其实可以没收定金;卖家违约的话，买家其实可以要求双倍返还定金。

2.付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都其实可以要求解除定金合同，卖家其实我们应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容其实我们应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。

3.付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己其实可以不受定金合同约束。

二手房常见质量问题有哪些

在我国，由于一手房价格比较高，越来越多的人选择价格相对较低的二手房。不过，人们在购买二手房时也要格外注意二手房可能存在的质量问题。那具体来说，二手房一般有哪些质量问题，也就是说二手房常见质量问题有哪些呢?本文将一一为您进行揭晓。

在我国，由于一手房价格比较高，越来越多的人选择价格相对较低的二手房。不过，人们在购买二手房时也要格外注意二手房可能存在的质量问题。那具体来说，二手房一般有哪些质量问题，也就是说二手房常见质量问题有哪些呢?本文将一一为您进行揭晓。

一、二手房一般有哪些质量问题

二手房常见质量问题产生的原因大多是年久失修，或者使用保养不当，或者是在最初施工时造成的。具体如下：

1裂缝

产生的原因：裂缝有大有小，有的是表面裂缝，有的是贯通性裂缝。产生裂缝的主要原因是材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

2渗漏

产生的原因：渗漏通常在顶层的屋面、各层的外墙、窗户与墙体连接处、卫生间防水层、管线与楼板接合处等。渗漏主要是由于防水工艺不完善、施工质量低劣、防水材料质量不过关或偷工减料等原因导致。雨水及厨房、卫生间渗漏会严重影响使用人的正常生活，破坏装修，损坏家具，影响邻里关系。

3门窗密闭性差、隔音、防尘、隔冷热性差，门窗变形、五金质量差

有的门窗在使用一段时间后出现密闭不好、整体变形、五金件损坏等问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生这些问题的主要原因是选用材料质量不好，有些属于不合格产品，有些属于冒牌产品，有些木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙等。

4墙体不直，室内长宽不等

原因主要是施工质量问题，有些是在施工时跑模造成的。

5墙体空、墙皮脱落

是墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空豉的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

6地面及墙面起砂

原因主要是水泥标号配比不对，强度不够。

二、二手房常见质量问题有哪些

在二手房市场上，常见的质量问题有以下7种，购房者必须对其逐一了解，在选房时进行对比分析： 渗、漏 通称“六漏一渗”，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。从居民投诉和多次质量抽样查看，这类问题约占总数的70%以上。

堵、泛 上下水管道和卫生洁具堵塞，影响极大。

这类问题占质量问题10%左右。屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。 壳、裂 “壳”是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳;“裂”是指墙面、地面和屋面等裂缝。

起壳、开裂最容易导致渗漏和面层脱落。 砂、渗 “砂”是指楼地面起砂，“渗”是指住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。这类质量问题，往往给住户带来诸多生活上的不便。 粗、污 “粗”是指钢木门窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙，内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙。“污”是指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。

钢门窗问题 钢门窗开启不灵活，关闭不密封，零件脱落，损坏多。这往往给居住者带来不必要麻烦，也是一类需注意的质量问题。 电器安装问题 主要问题有：安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动、短断路、漏电、烧损等，这些问题将形成居住安全隐患。

希望对您购买二手房有所帮助。在实践中，有不少的购房者在购买二手房时不太注意二手房的质量问题，结果在居住期间才发现有质量问题，再去找卖房人维权，但为时已晚。因此，我们的建议大家在购买二手房交付验收时多关注一下房屋的质量问题，如果您有关于二手房质量问题的纠纷，我们的建议您咨询专业的房产律师。

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答：因户口问题引起的纠纷 卖家卖房其实我们应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是 学位房，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定。1、在买卖合同......

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