导读：购房前要实地勘察房屋状况，了解租赁情况等，确保权益。购房时要查询房产信息，审慎签订买卖合同。购房后发现租赁问题，要...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

买二手房如何防止卖不破租

导读：购房前要实地勘察房屋状况，了解租赁情况等，确保权益。购房时要查询房产信息，审慎签订买卖合同。购房后发现租赁问题，要查阅租赁合同，与租客协商解决。购房前调查清楚，避免后续压力与负担。

一、买二手房如何防止卖不破租

首先，对于想要购房的人士来说，详细地了解所购房屋的实际状况显得尤为重要。您其实可以通过实地勘察以及访问周边居民等各种方法来获取关于房屋现状的准确资讯，包括但不限于现有住户及其身份等具体信息。

值得注意的是，根据我国现行的法律法规以及相关权威解释来看，"买卖不破租赁"这一重要原则的成立条件主要包括以下几点：其一，建立起有效且规范的租赁合同关系；其二，租赁标的物已经正式交由承租人实际使用；

最后，出租方需将此租赁标的物的所有权出售给了第三方。因此，如果您未能实际占有并支配这处标的物，那么就无法充分利用这一至关重要的法律原则。

其次，在选择购买房产时，务必要登录相应的不动产登记中心进行全面的房产信息查询。这样不仅能够帮您了解到该房产是否还设置有抵押权、使用权、预告登记等情况，更有助于您降低日后可能引发产权纷争的风险。

再次，为了最大程度地规避风险，我们应该充分发挥买卖合同的作用。在签署买房协议期间，务必严格审慎各项条款，尤其关注卖家的如实告知义务、买家的风险防范意识和违约赔偿责任等关键内容，以保护自己的权益不受侵害，把所有潜在的问题都尽可能地消灭在萌芽阶段。

第四，在购买房屋后，发现原房东的租客尚未搬离的情况下，认真查阅租赁合同成为了关键步骤。我们需要依据租赁合同的签订日期、租金金额以及租期长短等因素，评估租赁合同的有效性，从而找出相应的解决方案。

最后，当您在购房后发现有承租人存在时，首先要考虑的便是与其协商解除合同或要求其按时缴纳租金。按照法律规定，自完成房屋过户之日起，该房屋的所有权即转移到了您的手中。在此前提下，即使这个房子事先已经出租出去，根据传统的"买卖不破租赁"原则，您有权依照相关法律程序收取租赁房产的全部租金。对于已经付给原有房东的租金，您其实可以依法要求其在房屋过户后及时退还给您。如果承租人愿意自动解除租赁合同，这当然是最佳的结果。

然而，无论我们创建何种救济策略，对于购买者来说，都会带来不同程度的压力和负担。因此，我们强烈我们的建议您在购买房屋之前彻底调查清楚相关情况，这样才能为您的购买过程提供最大的便利和保障。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

（四）拖欠租金累计六个月以上的；

（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

（六）租用承租房屋进行违法活动的；

（七）故意损坏承租房屋的；

（八）法律、法规规定其他其实可以收回的。

二、买二手房前房东有抵押敢买吗

在购买二手房之前，我们的建议您务必了解原屋主是否曾将该房产进行过抵押。这种情况可能会对您未来的贷款办理流程以及房屋所有权转让手续产生相应影响。

因此，为了避免不必要的困扰与风险，我们强烈推荐您尽可能准确地掌握该房屋目前的抵押状况，做好应对房东提前履行完贷款义务之后各项手续繁琐复杂的心理准备。此外，在签订购房合同时，请务必明确标明房屋的具体现状，并确保原屋主提供的有关其房产的所有证书以及其他必备文书齐全无缺。只有这样，才能最大限度保障您作为购房人的权利和利益不受损失。

《城市房地产抵押登记管理办法》第三条规定，本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿

在进行住宅购置之前，务必对房屋的实际状况进行全面的现场勘查，深入了解其租赁历史和现状，以此确保自身权益能够得到充分保障。在选择购买住房时，务必对相关房产信息进行详尽的核实与审查，并且务必审慎地签订买卖合同，以减少可能存在的法律风险。倘若在购买完成后仍然发现存在租赁问题，必须对租赁合同进行仔细查阅深入研究，并积极与租户进行沟通协商，寻求妥善的解决方案。因此，在购房之前，务必要对相关事项进行全面而细致的调查研究，以避免给自己带来不必要的经济压力以及其他方面的负担。

二手房怎么防止一房多卖

1、买房前，查询房产的所有人。2、先进行预告登记。3、买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。4、视情况约定高额违约金。5、通过中介公司进行交易。

一、二手房怎么防止一房多卖

1、买房前，查询房产的所有人

选好了房子之后，与卖方进行交易的时候，要确定房产所有权人是和你交易的卖家是同一个人，一套房子不可能同时归属到很多人名下，除非是公有产权人，其他没有例外。交易时，和卖家一同去房管部门进行查询产权的归属。如果你要求查询房子的产权情况，卖家却以各种方式推脱，那么你就要小心了。

2、先进行预告登记

根据《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定其实可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

这条规定是告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定其实可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。

只不过需要注意的是，根据第221条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，3个月内要进行产权登记，否则预告登记就失效了。

3、购房时，要及时网签

网签是指在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户其实可以通过网签号在网上进行查询。根据相关的法律规定，二手房网签其实可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。

网签其实可以使交易过程中的资金将会更加安全，同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。只要签订了网签之后，便随时其实可以网上实时查询，得知房子的信息。

4、视情况约定高额违约金

“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与卖家签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。

按照有关规定，买卖双方其实可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也其实可以在房地产总价款30%以内进行协商。

5、通过中介公司进行交易

在和卖家交易时，如果实在不放心，其实可以去寻找当地知名的中介进行房屋交易。在交易的过程中，让中介写清楚“如果出现了房屋纠纷，一房多卖的情况，卖家要负全部责任”。虽然中介会收取一定的费用，但是这样保障会更强，通过中介协助买卖双方制定较为明确、细致的合同条款。

二、怎么处理处理一房多卖纠纷

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权，此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权，而前一个买家只能主张返还购房款、赔偿损失。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同

在该情形下，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，也就是卖家出卖的并不是自己的房产，所以后一个合同是无效的。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人进行赔偿。

3、在一房多卖中，二次买卖均未完成过户登记

二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异，实践中要区别不同情况予以合理的处理。

卖方一房二卖的，并不是在先签署合同的买方取得房产，产权归属还是以登记为准，在后签定的合同被先履行而过户的，则取得房屋产权。未取得产权的买方其实可以要求卖方承担违约责任，但不能要求撤消在后的合同。但是，以上房屋归属也有例外，当先过户一方其签定合同为恶意串通，损害其他人合法权益的，则对方其实可以要求确认合同无效，合同无效的，即使房屋产权已经过户，仍然其实我们应当撤消，不能取得产权。

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