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房地产转让要按照什么程序办理

导读：房地产转让需签订具有法律效力的书面协议，双方在90天内持相关证件至房产所在地管理部门申请，如实申报成交价。管理部门7个工作日内决定是否受理，逾期默认同意。随后，部门核实价格，可能进行实地考察和价值评估。交易双方需缴纳税费，管理部门办理所有权变更并颁发新产权证。

一、房地产转让要按照什么程序办理

房地产转让之操作流程如下：首先，房地产转让双方必须签署具备法律效力的书面转让协议；其次，在签订转让协议之后的90个自然日内，转让双方需携带房地产权属证书以及其他相关文件，如身份证明等，前往房地产所在地的房地产行政管理部门，提交申请并如实申报成交价格；再次，房地产行政管理部门将对所提供的文件资料进行严谨的审查，并于收到申请的7个工作日内，以书面形式给予答复是否予以受理；若逾期未收到书面回复，则视为同意受理；紧接着，房地产行政管理部门会对申报的成交价格进行核实，同时视情况对拟转让的房地产进行实地勘察与价值评估；最后，转让双方应依照相关法规缴纳相应的税费，然后由房地产行政管理部门为其办理房屋所有权变更登记手续，颁发新的房地产权属证书。

《城市房地产管理法》第六十一条

房地产转让或者变更时，其实我们应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

《民法典》第二百一十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

二、房地产税怎么计算

根据相关规定，按照房屋原始价值进行一次性削减30%之后，剩余的部分即为应缴房产税的依据，我们其实可以采用以下固定的计算方法来确定每年所需缴纳的税额：年度应纳税费=房产原始价值×(1-30%)×1.2%。

另外，若按照租金收入作为征税标准，则可通过以下方式计算：年度应纳税费=年度租金收入×适用税率(12%)。其实我们应当指出，有下列几种情况的房地产将免于征收房产税：

1.国家机关、人民团体、军队自行使用的房地产；

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自我使用的房产；

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自己使用的房产；

4.个人拥有且非用于商业使用的房产；

5.经过财政部特别批准予以免税的其他类型的房产。

《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》第六条

房地产税依下列标准及税率，分别计征：

一，房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。

二，地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。

三，标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。

四，标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五

在针对房地产买卖的行为中，双方其实我们应当签定具备法律约束力的正式书面合同。此项协议的有效期限为自签署之日起的90日内，当事人需要凭各自所需的相关证件前往所购房屋所在区域的房屋管理局履行相关手续，并需对这次交易的真实成交价格进行如实申报。房管局会在接收到提交申请后的7个工作日之内就此次申请作出是否接收的决定，若在规定时间内未收到任何回复，则视为已被批准。基于此，房管局将对申报的价格进行核实，必要时还会进行实地考察以及价值评估等工作。在完成上述程序之后，交易双方需要按照相关规定缴纳相应税费，而房管局也会负责办理所有权变更手续，并向交易双方颁发新的产权证明文件。

哪些房地产按照法律规定不得转让

1、没有达到规定条件的房地产。2、已经被依法收回了土地使用权的房地产。3、权属还存有争议的房地产。4、没有按照国家有关规定依法登记领取到权属证书的房地产。5、多人共有，但是没有经过其他共有人书面同意的房地产。6、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产。

一、哪些房地产按照法律规定不得转让

房地产的转让必须是依法登记并取得房地产权证书的房地产权利人，而房地产的受让人其实可以是中华人民共和国境内或境外的自然人、法人、其他组织，也其实可以是法律、法规、规章另有规定或土地使用权出让合同约定的其他自然人、法人、其他组织。

下列房地产不得转让，转让也无效：

1达不到下列条件的房地产不得转让。

①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;

②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的

3依法收回土地使用权的。

4共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

5权属有争议的。

6未依法登记领取权属证书的。

7法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

二、房地产转让方式主要有：

1.房地产买卖：转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。

2.房地产赠予：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与;土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

3.其他合法方式：

①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

④以房地产抵债的;

⑤法律、法规规定的其他情形。

转让房地产其实可以通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人。但是在转让的时候，房屋的所有权是必须要与土地使用权一并进行转让。但对于一些情况比较特殊或者权利存在瑕疵的房地产，法律明确规定是不得进行转让。格外需要注意的是，转让房地产必须要签订书面的合同。

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