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农村的住宅能不能卖给外地人

导读：实际上，我国法律不支持农村宅基地使用权的流转交易，但在特定情况下允许转让，需满足三个条件：本村委会初步许可、转让人和受让人均为本村村民、转让人户籍已迁离或存在“一户多宅”。宅基地所有权归农村集体，不能作为遗产继承，但宅基地上的房屋可继承，从而间接维持对宅基地的使用权。

一、农村的住宅能不能卖给外地人

实际上，目前我国法律并不支持将农村宅基地使用权进行流转交易。

然而值得注意的是，在某些特定情况下，农村宅基地使用权在符合相关规定的前提下也是允许进行转让的。具体而言，农村宅基地使用权的转让必须满足以下三个基本条件：

第一，得到本村委会的初步许可;

第二，转让人和受让人均为本村村民;

第三，转让人的户籍已经迁离本村或者存在"一户多宅或多房"现象。只有在上述三个条件都满足的情况下，转让行为才被视为合法有效。

另外需要特别强调的是，如果一家仅持有一处宅基地，并且明确表达了不再提出新的宅基地需求的意愿，并提供充分的证据证实其已经拥有足够的住房保障，例如与其他有血缘关系的家庭成员共同建立一个新的家庭单位居住，此时，他们其实可以继承宅基地上所建有的房屋，从而继续享有该宅基地的使用权，而不是直接继承宅基地本身。总的来说，农村宅基地的所有权并未赋予农民个人，它归属于农村集体组织所有，因此从严格意义上来讲，农村宅基地其实无法作为遗产被个人继承。然而，鉴于实际操作过程中的特殊情况，农村宅基地上已经建设了房屋，使得宅基地的使用者其实可以同时拥有宅基地的使用权以及地上建筑物的所有权。在此种情形下，虽然继承人无法直接继承宅基地的所有权，但是却其实可以通过继承宅基地上的房屋来维持对宅基地的利用权利。

《土地管理法》第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人其实可以通过出让；

出租等方式交由单位或者个人使用，并其实我们应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，其实我们应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权其实可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

二、农村的房子有期限吗

关于农村住房的土地使用年限问题，我们需要区分两种情况进行讨论。第一种是基于国有土地上的宅基地，这类宅基地的使用年限最高为70年。而第二种则是集体土地上的宅基地，这类宅基地没有明确的使用年限规定，其获得者通常是农村集体经济组织内的成员，主要依据他们的身份和实际需求来确定。

在此基础上，我们需要明白的是，土地属于国家所有。国有土地实际上其实可以出让使用权，而不是所有权。任何关于土地的招拍挂交易或者转让行为，所涉及到的仅仅是使用权的转移，而非所有权的变更。正因为如此，无论您采取哪种方式获取的国有土地使用权，是长是短，都有其各自的计时器和限度。此外，为了让购买方能够安心投资，任何国有土地使用权都必须要有明确的期限。当有效期结束后，土地及地表附属设施财产权将被国家回收。

值得关注的还有，如果你所涉足的项目属于住宅用地类型，那么在土地使用权到期后，它将会自动延续。但若属于非住宅用地类型，当土地使用权期限到达之际，将按照当时的法律法规予以处置。同时，为了确保公平性和平等性，开发商需要在收取国有土地使用权转让费用之后，仅仅获得暂时且有限的权属，待土地使用权期限届满之时，国家将有权重新收回土地并依法执行相应的权责归属程序。

《民法典》第二百六十三条

城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。《民法典》第三百六十一条

集体所有的土地作为建设用地的，其实我们应当依照土地管理的法律规定办理。《民法典》第三百六十二条

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

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