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小区的架空层属于谁

导读：小区内架空层是房屋共有部分，所有权归全体业主。非业主无权处置。购买房产即间接承担架空层等附加设施成本。侵权者可诉求排除妨碍、恢复原状、判定无效或请求赔偿。物业委员会可提诉讼或向行政部门投诉，要求严惩违法占用单位。

一、小区的架空层属于谁

值得我们注意的是，小区内的架空层作为房屋共有的部分之一，其所有权依法归属于整个小区的全体业主。这意味着，除了小区业主群体以外，任何其他组织或个人均无权霸占、占有乃至擅自处置此部分区域。尽管架空层本身并非具有独立的产权，然而它所依托的是房屋及占用的土地资源，因此，从法律角度来看，指定其归属全体业主所有是合理且合法的。换句话说，当我们购买房产时，也等于间接买下了包含架空层在内的很多附加设施的建设成本。如果有特定人员违反以上规定擅自占用、处置架空层，那么他们其实可以向侵权者诉求排除妨碍、恢复原状、判定违规行为为无效或请求赔偿损失。在严重情况下，若物业委员会发现小区公共区域遭受开发商非法侵占的现象，除了其实可以通过提起民事诉讼方式来维护自身合法权益之外，还其实可以向相应的行政主管部门举报投诉。在此情况下，物业管理方更有权要求对那些违法占用小区公共地带的建设单位施以严惩，包括罚款等处罚手段。

《民法典》第二百七十四条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

二、小区的管理费包含了垃圾处理费吗?

在此需明确指出，物业费用并不包含垃圾处理相关的各项开支。物业费主要服务于聘请清洁专员，负责对各个楼层以及物业管理区域进行定期且频繁的清扫工作。若物业合同中并未明确约定包括垃圾处理这一项服务事项，物业公司将不对生活垃圾的清运以及处理环节承担相应责任与义务。

《物业服务收费管理办法》第十一条

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

高层有高空坠物谁来赔偿

高层有高空坠物，高空坠落物品，对他人造成伤害，如果能够确定物品使用人，则使用人其实我们应当赔偿受害人的损失，如果不能确定物品使用人，则全体住户均应承担赔偿责任，高空坠物属于特殊侵权的民事纠纷，责任人其实可以是物品所有人，也其实可以是管理人，都有赔偿责任。

高层有高空坠物，高空坠落物品，对他人造成伤害，如果能够确定物品使用人，则使用人其实我们应当赔偿受害人的损失，如果不能确定物品使用人，则全体住户均应承担赔偿责任，高空坠物属于特殊侵权的民事纠纷，责任人其实可以是物品所有人，也其实可以是管理人，都有赔偿责任。

第一百二十六条规定：

“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人其实我们应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”高楼坠物伤害案件应适用该条规定，属于特殊侵权的民事纠纷案件，其责任人是物件的所有人或者管理人，因此应将物件的所有人或管理人列为被告。司法实践中，在物件的所有人或管理人明确的情形下是好解决的，也不会发生争议;但如果物件的所有人或管理人无法确定，本条适用上就遇到了困难。前述几起案件，将二楼以上的全部住户列为被告，无论是原告起诉还是法院判决，都是不得已之举。

依据《民法典》第一千二百五十四条

“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”之规定，因无法确定具体侵权人，全体住户均存在加害可能性，应承担补偿责任。在民事赔偿责任的承担方式上，《民法典》基于对潜在的高空抛物行为的事前预防以及利益平衡，采取了较为特殊的过错推定责任原则：从建筑物中抛掷物品造成他人损害，如果能确定具体的抛物人，由抛物人承担赔偿责任;如果不能查明抛物人，除了能够提出反证的，则楼上所有可能实施抛物行为的建筑物使用人需要共同承担责任。也就是说若你所居住的楼有人有高空抛物陋习，不是砸不到你就和你无关的，而你若不和其他邻居一起改掉其陋习，不但有可能砸到你，还有可能因其抛物砸到别人，你和其他邻居都要为他的抛物陋习买单。万不可事不关己高高挂起。高空坠物的赔偿责任，在民法典里面有明确的规定。所以，才有了一面楼的住户一起被起诉的情况，除非住户能证明肯定不是自己所为。依据民法的注意义务的法律精神，让大家都尽道注意自己行为的义务。

房屋所有人和物业公司如何降低自身的风险一般民事侵权案件中，应该原告证明被告有过错。但是在高楼坠物致人损害案件中，法律首先推定作为被告的所有权人、管理人有过错。如不能证明无过错，被告就得承担赔偿责任。对于业主或者其他住户而言，发现小区高层建筑物相关物件有脱落伤人风险的比如早期建成的小区当时时兴“湿贴”瓷砖，有逐渐脱落的迹象，要及时报告物业公司。物业公司排查后，确实需要动用维修基金进行维修的，业主要坚决支持，以免后患。对于物业公司而言，在小区作好禁止高空抛物的宣传并在醒目位置贴好警示标志。另外，建立健全建筑物安全隐患排查制度，并严格执行，是降低风险的主要手段。

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