认购书能否收取房款（认购书无效14种情形具体是哪14种）
导读：房屋认购书签订后，购房订金处理如下：买方违约，订金不退；卖方违约，双倍退还订金。若双方在规定期限内成功签署合同，订金可转化为楼款或全额退还。合同签署时修改...
认购书能否收取房款
导读：房屋认购书签订后，购房订金处理如下：买方违约，订金不退；卖方违约，双倍退还订金。若双方在规定期限内成功签署合同，订金可转化为楼款或全额退还。合同签署时修改认购书条件导致合同未签，同样视为违约。具体情况适用相应处理。一、认购书能否收取房款
在房屋认购书签定之后，关于购房订金处理的相关事宜包括以下几个方面：
首先，若买受人无法按照认购书内约定的时间与地点签署正式合同，即视为买受人存在违约行为，此时，订金将被依法予以扣留且不予退还；
其次，若是卖方在认购书所约定的期限届满前擅自将已认购房屋转售予他人，进而影响到正式合同的签署，则卖方构成违约，需承担相应责任，其中包括双倍退还订金；
再次，若买卖双方均能在规定期限内顺利完成正式合同的签署，那么在买受人按约履行合同义务后，订金其实可以转化为楼款或者予以全额退还；
最后，在双方共同履行正式合同的过程中，若有任何一方出现违约行为，则需根据具体情况分别适用不退还订金以及双倍退还订金两种方式进行处理。
此外，若买卖双方在正式签订合同时对认购书中所确认的各项条件（例如房价、房号、建筑面积等）进行了修改，从而导致合同最终未能成功签署，则此种情形也将被视为违约行为。在此类情况下，若系买方违约，订金将被依法予以扣留且不予退还；反之，若系卖方违约，则其需要承担双倍退还订金的法律责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议其实我们应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十六条当事人其实可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
二、认购书无效14种情形具体是哪14种
当出现以下情况时，认购书将被视为无效：
首先是由无民事行为能力之人所签署的；
其次则是签订者和相对人在没有真意表露的基础上形成的口头协议；
此外，如果这份认购书无法反映当事人的确切意图或导致违反了公共秩序和道德规范也需视为无效。无效合同是指一份合同尽管具备了成立的要素，但由于极其缺乏必要的实质性条件，因此在法律层面上，无法按照当事人之间的约定给予它相应的法律效力。
《民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第一百五十五条
无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
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