导读：根据我国法律，商品房预售合同只要依法签订，就具有法律约束力，自双方签署或盖章时成立并生效。如有行政法规规定需批准、...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

商品房预售合同与备案的法律效力如何

导读：根据我国法律，商品房预售合同只要依法签订，就具有法律约束力，自双方签署或盖章时成立并生效。如有行政法规规定需批准、登记等手续，则按规定执行。未取得预售许可证的商品房预售合同无效。

一、商品房预售合同与备案的法律效力如何

根据我国相关法律规定，在订立商品房预售合同时，只要双方遵循法定程序并签订合法有效的合同，那么该合同就具备了法律约束力。合同的成立时间以双方正式签署或盖章的那一刻为准。而对于这类依法成立的合约，其生效日期即为签约当日。若有任何行政法规明确规定此类合同需要经过批准、登记等特定手续才能生效，则应按照这些规定执行。

然而，如果在签订商品房预售合同时，未能获得相应的预售许可证，那么这样的合同将被视为无效。

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《民法典》第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

二、商品房预售合同联机备案流程是怎样的

针对商品房预售合同的备案流程，我们整理如下几个步骤供您参考：

首先，购房者需进行在线签署商品房预售合同；

其次，开发商应于合同签署之日起的三十个自然日内，前往当地房地产管理部门办理登记备案手续；

第三步，经过相关部门严格审查并获得备案编号后，将合同文本打印出来，买卖双方需在上面签字盖章，各自保留相应的份数；

最后，合同签约完成后，由房地产管理部门再次审核，确认无误后返还备案编号，至此，备案工作圆满结束。

《城市商品房预售管理办法》第十条

商品房预售，开发企业其实我们应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业其实我们应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门其实我们应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续其实可以委托代理人办理。委托代理人办理的，其实我们应当有书面委托书。

在我国法律的框架下，商品房预售合同若能依照相关法律规范进行签订的话，将具备严格的法律约束效力。自该合同时经由双方签署或盖上印章的那一刻起，它即告正式成立并且开始产生法律效应。然而如果存在任何需要经过行政法规监管与确认的程序（如批准、登记等），那么按照相应的法律规定执行就是必不可少的步骤。另请注意，如果商品房预售合同未能获得预售许可证，那么这样的合同将被视为无效。

商品房预售登记备案与预告登记

1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。2、实际功能不同。3、操作上的不同。4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。建设部于2001年8月15日颁布的《城市商品房预售管理办法》中规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后30日内向地产管理部门办理登记备案。《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定其实可以向登记机构申请预告登记。…”《房屋登记办法》第67条：“有下列情形之一的，当事人其实可以申请预告登记：一预购商品房;……”
　　那么，商品房预售中，预售合同登记备案和预告登记究竟起到什么作用?没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生在预售登记之前，只能基于买卖合同享有债权;而在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。这是因为，没有预售登记，也没有按揭，买受人即使已经交付了房款，其享有的权利仍然只是一种合同债权，不能产生对抗第三人的效力。通过登记的方法予以公告，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预售的登记，买受人才能享有优先购买权、期待权、顺位物权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第二条规定：消费者交付购买商品房项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。那么承包人优先受偿权与预告登记是什么关系。根据最高人民法院副院长李国光主编的《解读最高人民法院司法解释》民事卷224页对该司法解释，经过预告登记，买受人的商品房交付请求权就具有了排他性，其实可以对抗承包人的优先受偿权。反之，没有经过预售登记，买受人的商品房交付请求权不具有物权的排他性，不能对抗承包人的优先受偿权。

其实，这种理解是值得商榷的。根据《合同法》第286条及其《批复》的规定，消费者取得对抗承包人的优先权的条件是：

1必须是消费者;

2必须支付了全部或大部分购房款。

在具备了这两个条件后，消费者即取得了对抗工程款优先受偿权的权利。而预告登记并不是消费者取得对抗承包人优先权的必要条件，甚至不需要预告登记。换言之，若大部分以上购房款未支付，即使已预告登记，其请求权也无法对抗工程款优先受偿权;而非消费者的房屋预购人预购商品房预告登记后的优先请求权也无法对抗工程款优先受偿权;建设工程抵押预告登记后的请求权也不能对抗工程款优先受偿权。

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